02 碧桂園海外債券情況(碧桂園一把贖回年內到期債券)

摩天大樓，10月29日，萬達又將萬達文化管理100%股權出售給融創，融創的代價是支付62.81億元。

通過這一系列的資產處置，萬達集團在一年多的時間內，回籠了將近2000億的資金，大大減輕了還債的壓力。

王健林和萬達的轉型是一個明智的選擇

首先我們不得不佩服老王的眼光和魄力，這幾年中國房地產高速發展，很多開發商都紛紛在擴大版圖，所以我們看到很多開發商都是高負債，高杠桿。

但就在中國房地產高速發展的這幾年，王健林卻在謀求轉型縮減房地產業務，而且目前已經初見成效。

我們以2017年萬達各項業務收入為例：

2017年萬達集團收入總共是2273.7億元，這里面商業地產收入1125.4億元，文化集團收入637.81億元，影視集團收入532億元，金融集團收入321.2億元，網絡科技集團收入58.6億元，其他業務130.7億元。

也就是說，目前跟房地產有關的業務收入只占到萬達集團的50%左右，另外的50%是由新業務貢獻的，而房地產業務當中，租金又占了一部分，所以目前萬達集團非房地產項目開發的業務收入大概是64%左右，這個比例要遠遠高出其他房地產開發商。

比如2017年恒大營業收入是3110.2億，這里面至少百分之90%以上的收入是來源于房地產。

所以盡管目前恒大的規模比萬達大，但是未來的發展潛力不一定比萬達好。

現在回過頭來看下王健林出售各種資產用于償還債務，降低企業負債壓力，走輕資產道路是一個很明確的選擇，至少他看見了未來中國房地產的道路不是很明朗。

碧桂園目前狀況

碧桂園目前狀況

眼看他起高樓，眼看他宴賓客，眼看他樓塌了。房地產泡沫破裂的速度，就像是公司的崛起一樣，轉瞬即逝。地產商紛紛倒閉，只剩下那些提心吊膽的購房者，以及那些不愿意掏腰包的外國投資人。這導致了房地產市場的低迷，使得房地產開發商的銷售變得更加困難，貸款也變得更加困難。這種寒冷，讓那些苦苦掙扎的開發商們，都受到了影響。除了有背景、有實力、有資本的國企地產，目前還沒有出現過暴雷的民營房地產公司，也是鳳毛麟角。

現在，碧桂園依然是私營企業中的佼佼者。但現在看來，他們對碧桂園的信心，并不是很高。碧桂園的負債高達一億六千五百億。新浪金融消息稱，恒指下跌2%，創下2011年10月以來的最低點。碧桂園的服務和碧桂園的跌幅分別接近8%和7%。隨著地產板塊的低迷，一度被資本市場看好的碧桂園，也因多家地產巨頭接連爆雷而備受矚目。

事實上，碧桂園在資本市場的低迷已經很久了。回溯到六月，穆迪給碧桂園集團頒發了Ba1企業集團評級，同時取消了B

3的發行評級。

據中指研究院統計，碧桂園在2022年1-7月的總銷售額為2139.5億元，同比下降39.8%,7月份的銷售額為301.1億元，同比下降44.5%。很顯然，碧桂園的業績與去年相比已經大幅下降。大家都知道，這與碧桂園的經營和銷售沒有關系，完全是因為市場的原因。萬科，中海，華潤，都出現了明顯的下降。

碧桂園在海外的海外債務，已經沒有了，我們可以想象，碧桂園的資產，應該不會有太大的風險。但有一點是肯定的，那就是碧桂園，會放慢車速。

實際上，目前碧桂園的資金來源依然暢通。據公開數據，從去年下半年到現在，碧桂園已經在國內發行了148億元的各種債券。這也就意味著碧桂園是為數不多的能夠進行多種類型融資的私營地產公司。值得一提的是，碧桂園在今年一至七月份的土地總成交額為61億元。綜合來看，碧桂園在短期內是相當穩定的。但從長遠來看，很難說。

為什么房地產行業因流動性危機導致海內外債券、金融貸款和私募基金大規模違約

隨著政策的不斷落地，房地產市場終于透露出些許暖意。

中達證券研報數據顯示，6月初至17日，其覆蓋的42個主要城市新房成交面積環比增長49%，其中一、二、三線城市環比分別增長122%、44%、31%。

多家受訪房企內部人士、市場人士也提及近期銷售有較為明顯的修復。據華南一家房企提供的數據顯示，6月以來，其重點布局的大灣區及華東區域有翻倍增長。

銷售市場盡管有些許回暖，但對于房企即將到來的償債高峰來說，杯水車薪。

據克而瑞統計顯示，2022年6-7月，200家核心房企境內外債券合計到期規模約1755億元，其中，近兩個月民企到期債券合計約1178億元，占總規模的67%。同期，民營房企的融資環境并無明顯改善。

在這樣的背景下，房企持續對到期債務尋求展期。據中金公司統計顯示，2022年1-5月，已有25支境內地產債展期。

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繼“藍光沒發展、華夏不幸福”，多家知名房企接連發生違約事件后，陽光城、鴻坤也撐不下去了。

公開信息顯示，此前5月10日，鴻坤偉業發布公告稱，其于4月8日到期應付境外債利息1423.38萬美元，30天寬限期過后，公司未能在寬限期屆滿前付款。隨后，五礦證券于2022年5月17日召開境內債2022年第一次持有人會議，通過了有條件豁免觸發交叉違約條款（債券繼續存續）并追加擔保措施的議案，但截至2022年6月20日，發行人終違約。

鴻坤偉業方面表示，將積極籌措資金，梳理資產和資產受限情況以及負債情況，積極與各債權人溝通協商，加快資產處置力度，盡快向債券投資者出具資產處置和債券償還具體方案。發行人認為此次違約主要是受宏觀經濟環境、房地產行業、金融環境和疫情等各種不利因素的影響，導致無法償還應計但未付的利息。



放在整個地產江湖，鴻坤地產可能排不上名號，但在北京尤其是西紅門，鴻坤的名號也算廣為人知。19年前成立鴻坤地產后，創始人趙彬拿下北京南五環外西紅門一宗地，打造出一個覆蓋商業綜合體、社區商街、產業園區的成熟商圈。

在此發家后，鴻坤地產開始圍繞環京進行布局，在京津冀大筆拿地，包括張家口、涿州、廊坊、天津等。早期低成本的土地儲備，曾讓鴻坤保持不錯的利潤率。但隨著京津冀調控政策加碼，北京地價高漲、拿地困難，鴻坤開始面臨擴張和去化難題。

同樣尚在泥潭掙扎的還有陽光城。6月23日，陽光城（000671.SZ）披露，截至目前，該公司已到期未支付的債務（包含金融機構借款、合作方款項、公開市場相關產品等）本金合計金額376.88億元，其中：公開市場方面，境外公開市場債券未按期支付本息累計1.65億美元，境內公開市場債券未按期支付本息累計133.91億元。

自2021年三季度末發生流動性危機以來，陽光城在資本市場風波不斷，先后經歷第二大股東清倉退出、明星職業經理人去職等，股東遭遇強平的事件也屢有發生。

為化解債務風險，陽光城全力協調各方積極籌措資金，商討多種方式解決相關問題。據一名接近陽光城的業內人士反映，陽光城一邊積極處置資產，一邊與金融機構溝通展期或債務重組，且陽光城大部分可出售資產較為優質，并非外界傳言的“拋售”。

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相較陽光城、鴻坤的捉襟見肘，富力、綠地的日子明顯要好過很多，但也在四處奔走，尋求債務展期。

近日，富力地產向旗下10只美元票據的持有人發起同意征求，尋求豁免票據項下現有和潛在的相應違約或違約事件，并延長其債務期限，總存續金額達約49.44億美元（約合人民幣331.84億元）。

截至目前，富力地產2021年經審核年報年報仍未發出，而據此前發布的業績預告，2021年度富力地產凈虧損或不少于80億元。今年前5月，富力地產總銷售收入約218.3億元，銷售面積約175萬平方米，同比分別下降58.40%、55.70%。



一位接近富力地產的知情人士稱，“工資還正常發著，就是發放時間不太準時。”一位不愿具名的實地地產內部人士也表示，原定發薪日為每月15日，近幾個月均拖延至月底，甚至有一個月的工資隔月才發。“不過，好在沒有降薪、降五險一金比例。”

美元債展期剛獲投資人通過，綠地轉身又去做了股權質押融資。

6月23日，綠地控股(600606.SH，簡稱“綠地”)公告稱，第一大股東上海格林蘭投資企業(有限合伙)(簡稱“格林蘭”)質押4500萬股股份質押給中信銀行，質押期1年，占所持股份比例1.30%。格林蘭累計質押占所持股份比例70.68%，占綠地控股總股本19.20%。

回看綠地自2021年6月以來的公告，該公司共有過9次股權質押，一次解質押。可以說，近一年來，綠地股份質押融資頻率，創下了近年來的紀錄。



業內人士認為，綠地頻繁做股權質押，或多或少與去年下半年以來，房地產行業融資渠道有所收窄有關。一方面要保障企業正常運營，另一方面要安排資金還債，考驗著所有企業的抗壓能力。

從第三方債券工具披露的信息可見，加上前述8月到期美元債，綠地在今年下半年一共面臨四筆美元債的到期兌付，共涉及債券余額9.9060億美元。

2021年，該公司全年壓降812億元有息負債，截至去年末有息負債余額為2406億元。綠地今年下半年的債務償還壓力不小。

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就連房企龍頭碧桂園，也難逃此劫。6月22日晚，穆迪公告稱，已將碧桂園控股公司（下稱“碧桂園”）的主體評級調整為Ba1，評級展望為負面，并決定保持公司債項評級與主體評級一致。

穆迪方面表示，碧桂園的評級調整主要受累于整體市場疲軟。“評級調整反映中國房地產行業充滿挑戰的經營環境下，對碧桂園房地產銷售、財務指標，以及長期融資渠道的限制影響”。

有分析人士指出，在穆迪的信用等級標準中，從Aaa級到最低的C級，共有21個級別。其中，從Aaa到Baa都還算投資級別，而Ba級往后就是投機級，也就是通常說的“垃圾級”。



評級變動背后，是碧桂園杠桿率居高不下、凈利潤下滑和銷售低迷等事實。2021年財報顯示，截至2021年底碧桂園總負債達到了1.65萬億，僅次于恒大，有息負債近3400億。

更加糟糕的是，克爾瑞研究中心數據，碧桂園1-5月實現全口徑金額為2011.9億元，較2021年的3541.2億元下降了1529.3億元。銷售和回款是房企現金流除融資之外的另一條腿，銷售一旦大幅放緩，償債警報可能就要拉響。

對于民企債務困局，同策研究院資深分析師肖云祥認為，在多重因素共同作用下，今年房企尋求美元債務展期或出現債務違約、利息違約的現象會變得頻繁。

據肖云祥介紹，從兌付高峰來看，2022年和2023年是近些年以來，房企美元債兌付金額最大的兩年，相關企業會承受較大程度的兌付壓力。盡管今年各地調控政策暖風頻吹，但是房地產市場復蘇較為緩慢。而從融資端來看，雖然監管層所釋放的信號已經很清楚，但是民營企業、潛在出險企業還是面臨融資難的困境。

碧桂園債券如何購買

平臺

通過證券經紀商或在線交易平臺在債券市場上進行交易

國家和地區的債券市場和規定會有所不同，因此在購買債券之前，需要先了解當地的規定和流程

房企負債率排名2021

NO.1：恒大

暴雷程度：★★★★★

上榜理由：全國房地產龍頭，岌岌可危，每天都有商票逾期，債券經被停止融資融業務，裁員60%，因不惜一切代價保交房導致金融機構恐慌，2家信托要求提前償還貸款。 負債萬億級別，表外負債（商票等）千億級別。

穆迪信用評級：公司“Ca”（倒數第二級），無抵押票據“C”（倒數第一級），評級展望“負面”。

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