02 海外置業怎么付款(再也不能換匯購房其實海外置業還是有辦法!)

以做到總房價的75%。

我們依舊以這套西區的房產為例子，交屋時間為2018年的4季度，首付款可以分三次支付，第一次10%，6個月后10%，交屋時付清剩余30%，最后完成50%的貸款。并且在交屋前，不需要支付任何的貸款利息。而國內往往在交屋前，已經開始要償還貸款。這樣的時間差，保證投資者可以利用租金收益同步支付貸款利息，并且有穩定的現金流入賬。

 

平和心態，提前買粉絲準備

申請英國銀行貸款，特別重要的一點是調整心態。老牌金融系統下的銀行和中國這類新興市場的銀行體系有很大的差別，新興市場主要以業務收益為導向，因此對于貸款條件等會更寬松，而老牌金融系統會更偏重風險控制，因此積極準備申請材料，向貸款銀行證明自己是一個低風險、收入穩定、信用記錄良好的申請者才是安全地獲得貸款的首要前提。

Kevin先生特別提到，很多國內的申請者如果以內地市場的“大老板”意識去判斷和對待英國銀行，往往最終材料準備不足，時間預留不充裕，造成貸款下放不及時或者貸款成數較少。但是這些問題，只要積極配合貸款顧問，都是可以解決的。一般在交房前的6~8個月，就建議客戶開始接觸貸款投資顧問，查看家庭的收入證明和其他材料。貸款顧問在掌握基本情況之后，就會協助指導和填報各項申請材料，只要客戶按照顧問的時間表準時提供各類信息，基本就不用擔心貸款的問題。

 

海外置業要注意!業內人士揭秘購房那些坑

據戴德梁行最新數據顯示，2016年中國海外商業地產投資總額再創新高，達到383億美元，比2015年增長了49%。隨著中國對外置業投資額不斷攀升，隨之興起的，還有海外房產中介行業。然而，很多不合乎規范的中介機構也混雜其中，從而衍生出供求雙方信息不對稱導致的不透明和多重中介等“陷阱”。在近日舉行的日出投資客戶年會上，鏈家地產海外置業總經理時今強對中新網表示，找一家足夠專業且可以信賴的房產中介是規避風險的最佳方式。

戴德梁行發布的《2016四季度中國海外投資市場》報告顯示，2016年中國海外商業地產投資總額再創新高，達到383億美元，比2015年增長了49%。其中，美國是中國投資者的首選目的地，投資總額達183億美元，比2015年增長了4倍以上。2016年，美國占到中國海外地產投資總額的48%，保持領先。另據全美房地產經紀人協會(National Association of Realtors)的數據稱，2016年中國超越了加拿大，成為美國房產最大的國際買家。

事實上，不僅美國是中國人買房的熱門目的地，近年來，也有不少國人在加拿大、澳大利亞、新西蘭、英國、德國、法國、日本、韓國、新加坡等多個國家買房置業。眾多國內房企也開始遠赴海外建房，做起國內人的生意。

隨著中國對外置業熱度不斷攀升，隨之興起的，還有海外房產中介行業。然而，由于市場準入門檻較低，很多不合乎規范的中介機構也混雜其中，伴隨市場一起野蠻生長，從而衍生出供求雙方信息不對稱導致的不透明和多重中介等“陷阱”。

近年來，在參與購房移民的投資者中，很多人花費幾百萬元在海外購置房產，卻出現了房產被開發商*押給銀行、被蒙騙入住等問題。一些無良中介往往利用投資者不了解行業、不了解當地政策、語言能力不足、海外維權困難等劣勢欺瞞投資者，使投資者蒙受重大損失，但中介卻能逃避法律責任。

據鏈 家海外事業部總經理時今強介紹，在海外購房熱潮中，市面上一些購房者耳熟能詳的項目都只是“看上去很美”，“這些項目其實并沒有宣傳的那么好，而是因為給中介的返點高。這些小公司可能干兩年就消失了，甚至賺一筆傭金就找不到人了。”

“選擇房產項目時有許多購房者并不了解的事情，以美國為例，雖然美國房產市場的管理相對比較正規，但房產項目還是存在爛尾的可能。如果不了解拿地環節和整個的建筑流程，還是很容易踩上雷區的。此外，美國也有學區房，一條街一邊的房子在學區之內、另一邊在學區之外，兩邊的價格能夠差出一倍，如果對當地情況不了解，也很容易上當受騙。”時今強說。

“關于行業亂象，我再舉幾個例子，一種很常見的情況就是所謂的100萬元人民幣買一套房子，但那套房子最多值50萬元，剩下的都被房產中介分了，業內人都知道這種情況，但購房者不知道。”時今強說，“還有一種就是稱在歐洲一些國家買房產送移民之類，號稱交上50歐元就可以移民葡萄牙、西班牙、希臘，取得這些國家的移民身份，這也是一個比較大的坑。”

“海外購房陷阱太多了，可以說上三天三夜。”時今強認為，造成這些問題的原因主要是信息不對稱、專業度有差異。他表示，在海外買房，找個好中介和好經紀人至關重要，一個好中介可以幫客戶省去很多麻煩，“就像一個人要做心臟手術，他其實沒必要知道心臟是怎么構成的，只要找到最棒的醫院就可以了。海外置業也是一樣的，相關細節非常復雜，對于非業內人士來說，了解起來其實是一個巨大的挑戰。那么客戶只要找到一家足夠專業且可以信賴的合作伙伴，比如鏈家，就能把整件事情完成的很順利，這也是規避風險的最佳方式。”

此外，時今強認為，解決行業亂象需要規范市場，還需要信息公開，通過各方努力，假以時日才能有好的結果。

(來源：華龍網）

在美國怎么買房？美國買房流程全揭秘

海外置業近幾年一直是投資者的投資新方向。由于人民幣的貶值、股市的風險性太大以及國內房價的居高不下，讓越來越多的人將目光轉向了海外房產市場。這其中，在美國買房就成了大家的主要選擇。那么在美國怎么買房呢？美國的購房流程是什么呢？下面就跟著小編來一起了解一下吧！

美國買房過程可分為以下步驟：

一、確定買房的城市和地區

不同城市不同社區房價不一，好學區附近的房價會比普通學區的貴，靠海的城市房價會貴，新開發的城市相對價格便宜點。買房前要做足功課。

二、選經紀人

美國各個城市都有無數的房產經紀人，對于房地產他們更專業更有經驗，好的經紀人不僅信息面廣，也可以為你把關按照你的需求尋找適合你的房子。經紀人為買主的服務是免費的。一般是賣主付買賣雙方經紀人的傭金。美國房產經紀眾多，良莠不齊。為了給我們的顧客提供最好的服務，北美購房網推薦的經紀人都已經經過嚴格的篩選，都是當地口碑最好的金牌房產經紀。

三、預審貸款

你需要填一份買主經濟狀況表。經紀人會根據你的經濟狀況推薦你向貸款公司要貸款預審批準書。你可以自己選擇貸款公司，不妨多比幾家，尋找最適合的。貸款預審批準書的目的是決定你的房價上限。買主經濟狀況表或貸款預審批準書是報價合同的附件之一。

受美國房產危機的影響，沒有綠卡的外國人根本無法從任何大銀行獲得貸款。北美購房網和一些小銀行有良好的合作關系，在首付40%的前提下，可以獲得貸款，利率在5%-6%之間。由于利率一直在波動，需要向銀行買粉絲獲得最新貸款利率。

四、選房看房

經紀人會根據你的要求為你尋找適合的房子。如果看到滿意的，可自己開車去看周圍的環境，進行初選。初選過關，再約經紀人帶你去看內部。

五、簽署合同

選定滿意的房子，經紀人進行市場分析幫你確定要價，準備報價合同。除了價錢定金，經紀人還會建議你選擇一些附加條款，以保證你在必要時能合法取消合同，拿回定金。賣主可能會拒絕你的報價，或者還你一個價。你可以拒絕還價，或提高你的報價。如果雙方達成協議，合同就簽字生效了。

六、檢查房屋

在加州除了房屋檢查，常做的有白蟻檢查[$95],修理費[$500]。條款的有效期為7天。在7天內，買主有權以任何一項檢查不合格為由取消合同或要求賣主出錢維修處理。經紀人會向你推薦良好口碑且有執照的檢查師。檢查結果出來后，經紀人會為你把關，指出哪些是賣主的責任，并為你跟賣主談判。

七、付款

非美國人在美國買房用貸款比較麻煩，一般建議用現金購買。可多人多次匯款，每人一年的匯款額度是5萬美金，如果30萬美金的房子，用6個人的名義匯款到美國一般沒問題。

八、購買保險

加州法律規定買房時必須購買火災保險，買房負責保險費$600-1000一年。

九、交接過戶

在政府注冊的地產公證處過戶。

十、喬遷搬家

過戶的最后一步是賣主將鑰匙交給買主，過戶后買主就可搬家。在過戶搬家前4-5天聯系水電氣公司，問清要做的事。過戶搬家當天再去電確認將水電氣轉到買主名下。有的公司要你提供儀表數字，有的公司會自己去讀儀表。電話，電視，網絡服務可能要提前10到20天預約，搬家公司或租車公司也要提前兩周預約。

以上就是在美國購買房子的相關流程，希望能夠幫助大家更加具體的了解在美購房的一些細節。各位投資者在海外置業前，應當多了解一些當地的購房信息和相關政策，考慮清楚后再進行投資。

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海外置業常見四大“坑” 買房一定要注意

隨著國內樓市調控不斷收緊，以及對人民幣貶值的擔心，越來越多的國人將目光投向海外房產市場。據胡潤研究院與萬國置地聯合發布的《2017中國高凈值客戶海外置業展望》指出，有接近一半的中國高凈值人群將海外房地產投資作為最主要的目標。

不過，海外置業真的像多數廣告中宣傳的那樣輕松簡單、安全可靠嗎？如果你是首次去海外買房的小白客戶，那下面這四個在海外買房時常見的“陷阱”，你一定要注意了！

陷阱1：買房送移民？

在海外置業的人群中，不少購房者是受到移民需求所驅動，他們希望購買房產以后則能獲得外國居留的資格，也就是所謂的綠卡。

在國內的個別城市有買房以后可以申請當地戶口的政策，這對于購房者來說是一個比較具有吸引力的重要信息。在大量房產及移民中介的渲染下，很多購房者認為這一政策在國外同樣適用。但事實上，基本上所有西方的發達國家，如美國、澳洲、加拿大、英國等都不存在買房移民的政策。

南歐部分國家如希臘、西班牙、葡萄牙等，為緩解經濟低迷狀況，推出了吸引海外投資的移民政策。但此類項目移民也有一定的門檻要求，并不只是簡單的買了房子就能馬上移民，因此買家在買房前一定要先了解清楚當地的移民政策。

真實案例

陷阱2：買了學區房就能上名校？

在國內買房時，父母考慮到孩子的教育問題，往往會考慮去名校周邊買學區房，但學區房在國外卻并不適用。

海外不少國家的學校都有公私之分，一般只有公立的中小學才跟“學區”有關，私立學校的入學與學區無關。

在美國,公立學校雖然也是實行"就近入學"的方式,但是入學條件并不與購房落戶掛鉤，即使家長在學區內沒有房產也不要緊,租住學區的房子也能辦理入學。一條街，這一邊的房子在學區之內、另一邊在學區之外，兩邊的價格能夠差出一倍，如果對當地情況不了解，也很容易上當受騙。

陷阱3：購房合同到底該怎么簽？

購房合同作為在海外購房的一種合理性的產權證明，任何投資者在海外購置房產，都需簽訂相關的購房合同。不過由于對海外房產市場、法律的不了解、語言溝通方面的障礙等，不少的投資者在海外購房的過程中，還是遭遇了不少的購房合同騙局，傷害了自身的利益。

如果你是一個海外購房的初級投資者，則最好先買粉絲房產律師，記下重點要注意的事項，或者聘請

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