01 有路房產海外沒有了(房地產銷售主要是干什么的跟保險銷售又有什么區別)

有哪些海外房產投資歷史教訓及如何正確解決？

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僅2015年，國人投資美國房產1100億美元。在海外房產投資熱潮中，哪些是需要注意的？有哪些實際發生的案例？重建、開發、住宅都有哪些經驗教訓？做海外房產6年了，從做好學區別墅，到土地開發、奢華酒店、頂級大樓出售，一路走來，感慨良多。見識過很多海外開發商、中介、大陸中介，標題黨、騙局等見過很多。真正靜下心來，為客戶著想的，鳳毛麟角。都想一次性賺一把大錢。

經歷很多之后，感覺還是做海外好房子，重新回歸到地段這個老話題。這篇經驗文章一出，肯定會得罪一些中介。但我們如果不說，對不起海外房產投資客。

一、海外二手房投資注意事項

1、以美國房產為例。美國房產正常的二手房，賣家給售價5~6%傭金，給賣方經紀公司、賣方經紀人、買方經紀人、買方經紀公司。大陸人買房，基本通過買方經紀人。買方經紀人，納稅后，一般得到1.5~2%的傭金。比如35萬美元的房子，納稅后，買房經紀人得到5000美元傭金。但是很多大陸中介和少數美國經紀人，本來是35萬美元可以買到，要客戶39萬美元買，賺4.5萬美元。其中4萬美元，一般賣家要求買方經紀人自己納稅。過戶文件、政府網站顯示購買價格是39萬美元，不露痕跡，你還真的以為是39萬美元買的。

2、這部分就缺少對當地行情了解、缺少估價環節。當然，有的地方是需要加價的，比如2015年、2016年舊金山好學區Palo Alto一些別墅。2012年洛杉磯好學區Arcadia確實需要加價。

3、文件規范、信息齊全。一些中介給的買家文件很不清楚，非常模糊，這絕對有問題。海外所有買房購買文件，包括報價文件，字體就像課本一樣清晰，并且都是標準化的。這種騙人伎倆現在很少了。另外，購買文件上，沒有賣家信息、過戶公司、律師信息，就不要買了。違反常理必有妖。

4、解決辦法：和賣家直接溝通、進行評估。但有的買家不去海外實地考察，沒時間或者其他原因，沒去成，怎么辦？其實很簡單，在購買時，經紀人或中介，在購買文件上，寫清楚賣家的聯系方式，包括郵箱、電話號碼、地址等基本信息，還有過戶公司或過戶律師信息。因為一般買房都有反悔期，一般7~10天，買家可自己選擇。這樣買家有時間去無條件反悔。在這個期間內，買家即使交了定金，也可以和賣家溝通后反悔。另外也需要進行評估。靠自己和一些專業人士，比如房產中介公司和良好聲譽經紀人。

二、海外新盤投資注意事項

1、海外新房最具欺騙性。開發商的新房，資料很漂亮，房子也漂亮。價格也不菲。不是說不好，一些中介在價格上做了手腳。開發商為了逢迎大陸人口味，3、4門號都消失，很多帶8，為了賣掉房子，也是拼了。中介只要賣掉房子，開發商不管你賣多少，他們只想得到他們的價格就行。

2、獨家代理。要是我們買，我們絕不買獨家代理的樓盤。獨家代理=獨家價格。獨家代理一般和開發商談好，給一些樓盤，讓中介賣掉。開發商只保證他們的最低價，額外多賣的價格，中介拿走。這個錢賺的最舒服。做做廣告、宣講會、講座等，開發商有資料樣本，很漂亮，好忽悠。國人最喜歡新房。新房只要位置好，確實不錯。獨家代理一般都和開發商混熟了，什么都可以談，穿一條褲子。有些開發商還過來參加宣講會。還有的可以為中介在網上改價格，甚至有的在出售前就和中介談好，真實價格和掛價。不露痕跡，很高明的手法。而且開發商也說這是他們的掛價。服氣了吧？

3、真正價格。現在哪有好好靜下心來賺傭金？80萬美元的房子，賣給你85萬美元，你看不出來。20套就賺100萬美元，這在海外算小富翁了。20套80萬美元的房子，再加上80萬美元傭金，180萬美元，平均每套賺9萬美元，反正買家不懂，過幾年就中介就可以跑路了。

4、解決辦法：估價。萬變不離其宗：估價。開發商的價格和當地已經售出房價相比，是否差距很大。包括房型、售出時間、價格等，一定要看大多數，而且要看當地人買的價格。

三、國內開發商的海外房產項目注意事項

1、長時間在國內做推廣。很多國內開發商海外開發的樓盤，在國內賣了幾年，目前還在賣！真要是好房子，早被當地人買光了。不管有多少套。真正好房子，是不需要在國內大肆做廣告的。在2、3個月內全部賣掉的，是不錯的。但不是全部賣給大陸人，那不算。當地鬼佬覺得好，才是真的好。那種給下屬們購買，帶指標任務賣掉的不算，這不是市場經濟做法。

2、賣了幾年還在賣的，一般有以下問題：

A、價格虛高。很多賣了幾年還在賣，真要是好房產，國外當地人早就買光了。哪用忽悠國人好幾年。當地人遲遲不買的，肯定有問題。

B、地段不好。很多國內開發商，因為壞在職業經理人手里，地段越不好，職業經理人越搞到錢，因為地價不菲，吃虧的是老板。

C、質量不好。關鍵是材料和當地開發商有差別。材料在外形上面看不出來。很多東西看著漂亮，中看不中用。這種小聰明實際上是傻子。一旦缺乏信任，以后的路很難走。

四、買房移民注意事項

1、美國買房移民：買房和移民沒關系。美國買房和移民沒半毛錢關系。真的買房可以移民，美國那么多的開發商房子早賣光了！還用到中國做廣告？紐約曼哈頓房產均價160萬美元，難道買房子就送移民身份？正常的區域中心就是50萬美元辦理移民。實際上區域中心拿到的是40萬美元，10萬美元被大陸中介截留了。所以美國50萬美元EB5移民，不可能全部歸還50萬美元的。有移民中介和我們說，介紹客戶賣掉，給我們1萬美元，有的說給5萬美元。

2、美國買房移民2：中介說法。買房移民中介說法是，客戶50萬美元的房子，開發商先作為EB5移民資金用途，移民后50萬美元不是要退還給客戶嗎？那么不退還，直接買開發商的房子，這樣移民、買房兩得。但這個經不起推敲。

3、美國買房移民3：條件不成立。首先50萬美元變為40萬美元，移民中介拿10萬美元。其次EB5移民有風險，買房移民是建立在100%成功基礎上。萬一不成功呢？第三最主要的，開發商的買房移民，有那么多移民名額嗎？建商工人不算解決就業的。100個名額，就是解決1000個就業機會。1000人啊1000人，見過美國哪個小區建后用1000個員工？一般用5、6個，10個算超級大的了。才1個名額。他們又說間接的也算。間接的總超不過直接的吧？說白了就是變相賣房，而且不是真正價格，先被中介賺了10萬美元。

4、買房可以移民國家。以西班牙為例。 有北京投資客在西班牙買的50萬歐元的房子，后來發現只有30萬歐元，北京中介賺了20萬歐元，10套房子就凈賺200萬歐元，折合人民幣1400萬，輕松成為百萬富翁。有這樣巨大的利益，誰還去賺那個可憐的傭金？

五、美國NNN商業地產注意事項

1、NNN商業地產。NNN商業地產意思是房產稅、物業費、保險全部由租客繳納。剛開始星條置業在國內推美國NNN商業地產的時候，信的人極少，只有長期在美國的華人知道這種地產形式。N就是No的縮寫。就是房主不要繳納房產稅、不要繳納物業費、不要繳納保險的意思。

2、絕對NNN美國商業地產。NNN商業地產不一定房主零責。有的房主需要負責屋頂或結構，有的是房主全部負責的NNN商業地產。房主零責的都是絕對NNN商業地產。所以一般買零責的較好。因為屋頂和結構維修起來花費很大，而且是很大的責任。一旦出事，就是大事情。

3、總公司擔保。有總公司擔保的不一定是好的商業地產。絕對很好的商業地產，不需要總公司擔保。只有房主不放心租金，要求總公司擔保租約履行。商業地產最主要還是地段。地段很好，才是真正意義上的擔保。地段、地段、地段，絕對的真理。國人在這方面誤區最大。認為總公司擔保的才是好的。其實還是地段是最重要的。

4、高回報。一些國內中介用高回報來吸引客戶。商業地產還有其他因素。人口密度、收入高低、租約長短、租約形式、地理位置等。租約短的，比如剩余租約1、2年的，9%凈回報比比皆是。租約越長，凈回報越低。一般10年NNN租約商業地產，租金凈回報6%.一般來說，美國東西海岸商業地產租金凈回報很低，5%正常，6%算很高的，因為東西海岸房價高。

5、高回報風險計算。很多國人喜歡高回報的商業地產。一般情況下，租約短租金凈回報高。假如剩余租約2年，凈回報9%，售價100萬美元。那么租金每年9萬美元。如果是好的地段，租客經營很好，應該2年后到期會續租。續租一般會增加租金。比如增加10%，算正常的租金增長，2年后年租金是9.9萬美元，租約是新的10年。到那時，按照6%賣掉，售價將會是165萬美元！2年后65萬美元為什么不賺？肯定有問題。賣家缺錢那是不可能的。我們做6年了，也從來沒聽說賣家因為缺錢賣掉商業地產。高回報絕對的高風險。

六、海外房產開發注意事項

1、地段為王，品質第一。有一些賣了幾年的，還在國內推廣的，地段不怎樣。海外房價這幾年正上漲，地段好，價格高一點也會賣掉。但是有一些地段確實不怎樣。錢花的也不少。問題來了，到底誰賺錢了？家家有本難念的經，里面的水很深哪。但不管怎樣，地段、品質最主要的。否則就會壞了自己名聲。出師不利，開始就失敗了，以后還怎么玩？剛開始就開始想著歪點子，世人都在盯著呢。有的是國企在海外開發，企業員工都在盯著呢。高處不勝寒哪，再不小心翼翼，將步入深淵。如果想賺一筆跑路，跑的了嗎？如果品質不好，那名聲完了。只能忽悠國內客戶了。老外一般很仔細的。海外房產開發，到底還是長期工程，和國內賣毛培房不一樣。

2、資金快速回籠。賣了幾年還在國內做廣告的，其實浪費幾年時間。一般開發到售完，2~2.5年完成。花了4、5年還在賣的，如果選優良地段，價格適中，快速賣掉，又可以再開發一次了。出售時間長，對老板、經理也是一個精神壓力。其他人也會謠言四起。如在國企，政績變為敗績。如果有人舉報，被紀委請去喝咖啡，那真是干活不如不干。

3、不一定非得和著名開發商合作。其實這是為了在國內增加人氣。是給國人看。一般情況，要和當地建商合作開發倒是有必要。因為不和當地建商合作，可能當地政府會派人來找茬。和著名開發商合作，雖然他們的價格不菲，但是名企效應，會增加售價，也增加自己的名氣。老外建商現在見到國內開發商就笑，找上門來的，不宰白不宰。有海外建商和我們說，他們最愛大陸開發商。但海外房產最重要的是地段，而不是誰開發。

4、當地充分調研，法律手續齊全。萬達西班牙大廈項目是典型代表。后任市長不買前任的帳。當地也有反對聲。不能把國內的做法慣性思維用到海外。老外可不買賬。在開發前，最好先調研。老外最好是對華友好的國家，至少是中立的。

5、時間段選擇。最好是在地價最低時買進，房價最高時售出。因為買進到出售，一般需要1~2年時間預售。所以預計2年后房價下跌的城市，最好目前不要買地進行開發。但不是說一定不能買，只是少賺而已。只要地段好，還是可以開發。

七、海外舊房重建注意事項

1、時間段選擇。以洛杉磯為例。2012年進行舊房翻新是最佳時間段。那時候房價低，舊房很便宜，2014年出售是很

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