01 海外哪個國家房地產最好(海外房產投資選擇哪個國家比較好)

2019海外房產投資哪個國家好？

海外房產投資，需要考慮的因素無非幾個：安全性，實用性（是否有自住等需求），成本（性價比），升值空間。

而英國、美國、澳洲、東南亞；這些國家的投資看點在哪里，又有沒有什么投資雷點？

首先美國：

許多海外投資者可能會想到買一套美國的房子如何。一般美國的看點是在“世界第一強國”這個標識上，當然會有一些賣房商會打出美國的產權保證、環境優良、高租金回報這些優點。但這些優點其實其他國家的很多房產也能具備。那么美國賣房的agency，一般都不會掩蓋一些美國買房的劣勢和難度問題。這里藍莎給大家普及一下。

劣勢：高額地稅、租務管制、交易稅費、環境復雜

實際上了解美國的人都知道，美國本地人不喜歡買房，原因是“買房容易養房難”，美國房價上漲幅度不算大，買房壓力不算大，但是在美國每年要“供房”，即年年給政府上交一筆錢，林林總總算下來也許不比租房劃算，據皮尤研究中心(Pew Research Center)統計，美國近幾年來“只租不買”的家庭高達43%。

美國人其實自己也算賬，也摳門。先不說前期買房的各種費用總額大約是房產價格的3%-5%。每年的地稅：1%-2.4%，是很頭疼的。打比你付100萬美元買了一套美國房，地稅率2%，那么每年你要為這套房繳納2萬美元的房產稅，100除以2＝50年，也就是說你每50年就要重新把自己的房子買一遍。并且更吐血的是，地稅還是根據房子的“當下實際價值”來收的，也就是房產如果翻了一倍，也就要交翻倍的房產稅，哈，羊毛都是美國政府薅了。加上貸款年利率收外國人的會貴，4-6%,如果是貸款買的房，這樣下來年租金分分鐘就打水漂了。

再比如租務管制，法律限制了房東對房客收取的房租數額只允許每年的房租上漲一定的額度，比如2.5%。導致房價和房租的漲幅都不能高，這也是美國增值的一個局限。再后來你想要把美國的房子賣出去，如果是投資房，增值部分需要交納15%-30%的資本利得稅，想想也挺肉疼的。更加苦逼的是，遺產稅在美國的外國人需要交40%，只有6萬美金的免稅額，而美國當地人遺產稅免稅額是549萬，所以考慮資產轉移到美國還是這么一個預計。

最后來講一下安全性的問題。選擇房產其實無外乎選擇一個國家。而由于新冠，美國最近搞得一系列事情大家都有耳聞了，除了政策上搞中國，各種限制（逐中國留學生出境，停發簽證等），美國治安和社會構成屬性也非常復雜，很難講美國置業是一項穩當的選擇。

其實美國選房也非常復雜，大城市貴，小城市偏，而且城市之間距離很遠，法律系統也存在差異，很難去選到合適房子，費神費時。各種環境復雜，就連美國波士頓管理學院的博迪教授都強調：“不要去投資當地人更有優勢的市場。”不建議中國普通人在美國買房。

所以美國房產還真的不是一般玩家能夠碰的。

其次澳洲：

很多人考慮澳洲置業的初衷也比較簡單，比如保護私有制啦，發達國家能保值啦，陽光海岸空氣好啊，匯率低還相對便宜啊...之類的。但其實澳洲有地夢也不是那么簡單的。

舉個簡單的例子，澳幣的匯率非常不穩，可以說是過山車，而且匯率這個玩意兒太復雜了，作為初級玩家，還真是沒有一雙慧眼能夠有預計。比如2012年的時候澳幣兌人民幣在6.幾，到13年的時候就變成5.幾，隨后的14到15年，則是越來越向下的趨勢，最低到4.6。你說如果是2012年用人民幣還澳元在澳洲買了一套房子，到15年實際上房子就從匯率來講就已經虧了25%，也就是四分之一套房子出去了，套四直接虧成套三，酸爽吧。還更別說這次疫情澳洲匯率還跌到了冰點4。結合最近澳洲排華政策，再加上澳洲的留學生真的是租房主力軍啊，不得不為澳洲房產銷售商捏把汗。這個情況，敢買真的是條漢子。

再一點的稅費，各種房屋購置稅，交易稅，所得稅，房屋持有時候的稅費，物管費，垃圾清運費等等，開支實在不小。關鍵是澳洲的稅費還不是穩定的收取，受澳洲政府政策影響，況且政策穩定性是比較差的。一個黨一套政策，可能上一年還有負扣稅政策，今年取消；然后專門揪著中國人查，比如嚴查買房資金來源，提高貸款稅費等等，傷的起嗎？傷不起，只有無奈地出錢唄。

再來講澳洲的房貸利率十年平均為7%左右,浮動范圍在5%-8%之間，真•不低。如果純買房租出去，抵不了每年的還貸額。所以澳洲的陽光，有時候還是有點燙手的。

第三，來講一下最近被炒得很兇的“東南亞”：

比如泰國，最近幾年旅游很火，然后中國人就覺得泰國很好啊，可以去養老，去度假，房子價格便宜，完了租出去，賣出去，一舉兩得，說不定可以有收益。但這種想法真是too young too naive。

首先投資房產的地點，一定要看房產地點的經濟社會實力。泰國啥樣，就是一個搞旅游的國家，自己本國經濟進步沒辦法突然依靠某個產業突飛猛進，人口和房價漲幅，不也就能預期了嗎？比如你的泰國房產要想出租，只有旺季那幾個月出租地出去，有游客花錢買單，但是淡季得有大半年空置，爛在手上每月還要交高額物業費。不好租更不好賣，因為泰國除了泰國人以外，任何外國人都不允許購買泰國的土地。并且泰國規定以任何形式購買的土地，都不是在法律框架下進行，風險由投資人自行承擔。一棟樓外國人持有比例不超過49%，這是泰國的規定，所以泰國有很多專門賣外國人的盤，外國人買是高價，開放商賺錢了，給本地人的就低價拋售，你跑去買不是送人韭菜割。

再說泰國的房產不便宜，曼谷的精品盤跟上海的價格也不相上下了，你聽說的便宜的，都是特別偏的位置，買了不好租不好賣，看似便宜其實性價比是非常低。

再說即便是曼谷的二手房，也很難賣出去，沒有外國人看二手房，泰國本地人也不愿意買二手房，況且你還是個外國人，在泰國賣房各種不便，失望幾個月，就只有等割肉降價套現的份。

再比如越南、馬來西亞這些地方，其實更泰國房產的道理是差不多的，就是國運大環境你能賭嗎？還有法律對外國人保證的問題，私人財產健全的問題，開發商物業靠不靠譜，跑不跑路的問題。這些都是豪賭。

以上幾個國家的房產市場，并不是勸大家直接拉黑，而是需要仔細考慮評估一下利是否大于弊，風險是否大于機遇。其實如果真的是考慮移民或有自住需求，那肯定考慮在當地買房是最合理的。

總之，我建議，如果你只是普通玩家，以投資為主，海外買房首先是選國家，要投就投經濟強的國家，而其中最優的選擇就是英國；再來看就是保值升值的房產牛市，這也是英國的表現出眾。

首先提上來講一點就足以服眾：那就是海外買家和本地買家在英國買房，是被無差別對待的。

也就是在英國買，不用交外國人稅，而如果在其他國家買，就算在美國，買房首先要交5%的稅，你想想就算這個房子2年漲了5% 再售出，算下來也是一個虧本的買賣。

如果這一點不夠說明問題，我們從各個層面來縱向比較一下各個國家的不動產投資政策：

這樣一來就能看出，為什么英國房產，能頗得海外買家青睞。再加上英國房市一向看漲，也怪不得此次疫情期間，美國黑石集團，李嘉誠等又在英國地產市場有大手筆的動作。

為什么要投英國？下面從各種層面來一一分析英國買房的優勢：

從成本角度來看：

房價低于北上深，且房產產品豐富，價格區間大，付款周期靈活，適合不同預算的投資。沒有百分之幾的外國人購房稅，因此比澳洲美國等購房成本少幾十萬；房屋無公攤精裝帶家電，永久產權踏實放心。貸款利率超低，最低1.69%年利率還可以只還本不還息，資金不多也可以買得起。

從剛需的角度來看：

10萬以上英國留學生以及留英的人群，留學，工作每年交租金上萬鎊，不如買房，有很多在英留學生或者工作人群沒有提前做了解，從而后悔沒有“以房養學”，“以租養貸”，把學費生活費全部賺回。了解了英國房產，有條件買的都會選一套購入。

從趨勢以及投資時機來看：

目前英鎊匯率處于歷史較低水平；且海外投資買家來自世界各地，并不依賴單一國家投資群體，英國房產持續吸引海外買家關注。即便是疫情期間，英國房產市場也并沒有褪溫，Rightmove最新報告顯示，2020年6月英格蘭地區房地產市場賣家掛牌價比3月份上漲1.9%，比去年同期上漲2.9%。代表著英國房產持續穩中有進。

再來，英國這個月出臺減免購房印花稅，購買明年3月底之前交付的房產通通減免高達13萬人民幣的印花稅，可謂是真正地對買家發福利了

這些都意味著海外買房，可以考慮英國。

英國藍莎置業

海外房產投資選擇哪個國家比較好

據悉，近3年來泰國的公寓投資年回報率高達11.4%，尤以曼谷、普吉島、芭堤雅等世界知名城市的公寓型住宅最為青睞。中國投資者更是其中重要的組成部分，且以每年近300%的速度增長。

毫無疑問，中國的投資者們正在加速進軍泰國房產市場。從各方面因素綜合來看，泰國房產的投資前景是可觀的。

很多投資者都知道，在配置資產的時候，不能把雞蛋放在同一個籃子里，而且選擇籃子的時候，盡可能地選擇牢固的；而在當下，一邊是需要應對的人民幣波動增大的壓力，另一邊是養老、孩子教育金、生病等生活重擔，其實泰國買房就是眾多籃子里可以有的選擇之一。

根據“中國對泰國的采購意向指數”顯示，中國買家在泰國購買房產的欲望甚至超過了其他較大的國家。在過去的一年中，泰國指數飆升了180%。相比之下，五個最受歡迎的國家（美國，澳大利亞，英國，加拿大，新西蘭）在2015年二季度只上升了37%。

泰國最熱門的投資目的地是芭堤雅、普吉島、曼谷。預計泰國將在未來的十年里大大地受益于中國國際地產的投資熱潮，它可以很容易地取代其他目前更受中國買家歡迎的國家。

泰國某房地產董事總經理在早期接受南國早報及臺灣TVBS新聞專題采訪《泰國房地產投資理由及未來趨勢》時強調，近年來包括泰國在內的東南亞各國房地產蓬勃發展，目前泰國房地產市場以高速增長趨勢發展，從過去10年的統計數字來看，泰國中心地區的公寓價格平均每年漲幅在10%左右，相對來說泰國房地產泡沫比較小。目前，泰國政府正在鼓勵地產商將泰國打造成退休生活的理想之地，希望在2020年之前，能夠吸引到近百萬外國退休人士。

泰國是世界上著名的旅游目的地之一，吸引了東西方各國的游客。旅游業在泰國國家旅游局的大力推動下，成為泰國主要的經濟收入來源，泰國也隨之成為很多華人理想的度假勝地。一些先知先覺者更是“春江水暖鴨先知”，到泰國買房置業，享受這里優美的自然環境及和諧的人文環境。

泰國外交部早在2006年就推出了“養老簽證”，50歲或以上的外國人可輕易獲得長期居留養老簽證。再加上世界一流的醫療設施以及優質的服務，令泰國成為越來越熱門的退休目的地。同時也可以常年居住，或者是作為避寒的選擇。與馬來西亞第二家園計劃要求資金凍結不同，為了辦理泰國養老簽證而存入泰國賬戶的資金可以隨時取用；自實行養老簽證后，泰國房地產市場穩步回升，泰國房產買粉絲.買粉絲ntactmalaysia.買粉絲.買粉絲/thailand的價格也在逐年上漲。

中國投資者的投資首選主要為曼谷、普吉島、芭提雅，之所以對這些城市的房地產有興趣，大多數是對一種生活方式的投資。度假型住宅，既能增值，又能為業主帶來豐厚的租金回報，是非常好的投資。望采納，謝謝。

海外

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