01 綠地海珀外灘房價(警告： 疫情之下，買房邏輯已變)

上海綠地海珀外灘什么時候開盤？

綠地海珀外灘預計開盤時間：2021-12-1。

綠地外灘中心是整個外灘金融帶可整體開發的綜合體用地，為上海城市名片的外灘金融帶重要核心體量的組成部分。項目建筑面積120萬平方米，包含甲級辦公，總部辦公，酒店，商業，住宅，藝術中心等豐富業態。。

當前均價：142500元/平方米。

物業類型：商業-商鋪,商業-寫字樓,住宅。

產權年限：普通住宅70年。

點擊查看:綠地海珀外灘詳細信息。

國內房地產行業未來的發展趨勢將是怎樣？有沒有可能房價下跌？

我覺得房地產行業的發展趨勢會變得越來越差，很多地方的房價都會出現不同程度的跌幅。

從某種程度上來說，雖然房價已經經過了20~30年的上漲周期，很多人也會認為房價會永遠上漲，同時也不會下跌。事實上，任何事物和行業本身都會有這一定的周期規律。對于房地產行業來說，當各個城市的房價已經達到歷史頂點以后，房地產行業也會進入下行周期，這也意味著以后的房地產行情會變得越來越差，甚至今后愿意買房的人也會變得越來越少，很多地方的房子將會無人問津。

房地產行業的發展趨勢會變得越來越大。

這個道理其實非常簡單，對于廣大90后和00后來說，因為很多人本身并不看重所謂的房產給自己帶來的幸福度，很多人也確實沒有經濟實力來買房。在這種情況之下，高房價的問題已經導致年輕人的生育率變得越來越低。在未來的20~30年里，年輕人的數量會變得越來越少，所以整體的房地產行業會變成供過于求的市場，整個市場行情也不會太好。

很多城市的房價都會出現一定的跌幅。

除了一線城市以外，幾乎所有的城市的房價都會出現不同程度的跌幅。對于二線城市來說，這些城市的房價可能會出現至少20%以上的跌幅。對于三線城市和四線城市來講，這些地方的房價可能至少會有50%以上的跌幅，特別是在以后出臺房產稅以后，為了降低自己的持房成本，很多房子可能會以非常廉價的方式來出售。

最后，我個人并不建議年輕人在房價高的時候主動買房，因為這個行為可能會透支自己一生的消費能力，年輕人也需要充分評估自己是否愿意承擔買房所帶來的代價。

上海千人“秒殺”6000萬豪宅 單價16.5萬最貴住宅將入市

自3月份以來，上海樓市的熱度便不斷提升。尤其是豪宅市場，千萬元級樓盤入市頻遭搶購。

6月22日入市的前灘三湘印象(000863,股吧)名邸項目，均價12.18萬元/平方米，單套房源總價最高超過6000萬元，開盤即售罄。

節前的6月24日，上海史上最貴豪宅項目將開盤銷售，單價約16.5萬元/平方米，單套房源起價達2600萬元，主力戶型價格均在5000萬元以上。據了解，該項目位于市中區，本次推出135套房源，而認籌人數已經超過了房源1倍。

多位業內人士向《每日經濟新聞(博客,微博)》記者分析認為，豪宅市場的熱銷對近期上海樓市有一定刺激作用，但就整體市場而言，同比去年依然“價漲量跌”，成交量還有恢復的空間。目前的高價項目熱銷，有項目自身價值因素，也有消費者信心恢復的提振，但對剛需市場影響有限。

豪宅入市頻頻遭“搶”

“買到就是賺到！”王悅就是這樣一位瘋狂的購房者，她告訴《每日經濟新聞》記者，已經參加了兩次搖號，對前灘板塊的房子志在必得，上次搖號還是前灘另一個熱門樓盤東方惠禮。

今年4月，王悅參加了東方惠禮項目的搖號，彼時，該項目在4天半時間內認籌數就達2300+，認籌率559.8%，總共411套房源，相當于近6人搶1套房。

僅僅過去2個月，同樣在前灘板塊，距離東方惠禮項目1公里的三湘印象名邸項目6月22日開盤，幾乎“秒”光，僅半個小時就完成了搖號、公布結果的流程。

事實上，三湘印象名邸項目所在地塊，由三湘印象于2014年12月24日以樓板價66629元/平方米、溢價113.8%競得，是當時的上海單價“地王”。

記者留意到，三湘印象名邸入市均價為12.18萬元/平方米，較兩月前同板塊東方惠禮項目的9.2萬元/平方米高出近3萬元/平方米。該項目單套房源總價860萬元起步，最貴房源總價超過6000萬元。

據記者了解，三湘印象名邸認籌金定即達200萬元，且要求首套房需提供750萬元資金證明，二套房需提供1500萬元存款證明。雖然門檻很高，但本次推出的142套房源仍然引來上千人認籌，最終能夠參加搖號的也有955組，認籌率高達672%，即近7個人搶1套房。

值得一提的是，據微博報料，在搖號現場，居然有人轉讓選房號，要價120萬元一個。

王悅則不無憾地告訴記者，她搖到了400多號，基本沒希望，所以沒去選房。

記者注意到，在過去一周（6月15~21日），上海樓市就迎來一波開盤潮，共有9個樓盤開盤，其中單價超過10萬元的樓盤就有3個，而這3個豪宅項目均取得了不錯的戰績。

如位于楊浦區的融信世紀江灣項目，單價13萬元，推出57套房源，認籌人數達119人，認籌率超過200%；位于普陀區的寶華城市之星項目，單價10.18萬元，56套房源引來113人認籌，認籌率亦超過200%。

位于靜安區的蘇河灣中心潤府項目于6月21日開盤，單位達12.68萬元，短短幾小時便賣了212套，并且最先售罄的是29套184平方米的大戶型，總價均超過1800萬元/套。

而本周，上海也將有7個項目迎來開盤，除了已經開盤的三湘印象名邸，位于市中區的某豪宅項目將于6月24日開盤，單價約16.5萬元，堪稱上海有史以來最貴豪宅項目。

令人驚訝的是，在上海這一輪樓市銷售“熱潮”中，豪宅似乎比普通房源更搶手。

58安居客房產研究院分院院長張波向《每日經濟新聞》記者表示，首先上海前灘區域一二手房價格倒掛使得新房銷售熱度上升；其次，規劃和學區也是購房人考量的一個重要因素。

不過，張波同時指出，該區域也有過分炒作的成分存在，從客群上分析就能看出，前灘板塊的購房者有一定比例為投資客，新盤的投資客比例保守估計也在20%左右。前灘板塊處在上海中環附近，是中環配置最高的板塊，房價已經提前把板塊未來的價值體現了出來，未來能夠有多大的上升空間還未可知。

千萬級樓盤半年入市20個

值得注意的是，自3月中旬綠地董家渡項目拿下今年首張預售證以來，上海樓市尤其是豪宅市場正迎來持續復蘇。

在6月這一波豪宅入市搶收的熱潮之前，3~4月，上海也曾推出多個千萬元級高端樓盤，火爆認籌的場面頻現。如碧云尊邸、綠地海珀外灘、新鴻基濱江凱旋門、中海匯德里等項目，均是認籌率屢屢翻倍，被購房者熱搶。

據《每日經濟新聞》記者統計，今年1月至今，上海新開均價超10萬元/平方米的樓盤已經有18個，單套房源總價超2000萬元的樓盤則超過了20個。

總價“千萬級”的豪宅項目頻現排長隊搶籌現象，也帶動了整個上海樓市價格的升溫。

上海鏈家數據顯示，4月份上海全市成交商品房的套均總價693萬元/套，環比增長5%，同比增長7%；成交均價53132元/平方米，環比增長3%，同比增長6%。

據上海中原地產統計，5月上海新房成交9047套，成交面積105.6萬平方米，環比增加72.5%，創44個月來新高；5月成交均價63341元/平方米，環比上漲5.6%，成交均價也創2018年11月以來的新高。6月份上海入市樓盤將達32個。

記者查閱安居客數據發現，上海前灘板塊目前4個在售項目二手房價格已經在8.47萬元/平方米以上，個別如前灘晶耀名邸與前灘東方逸品項目的二手房均價已達10萬元/平方米，而此前新盤入市售價約8.6萬/平方米。

對此，張波表示，二季度上海樓市中高端市場熱度提升明顯，無論是傳統意義上的市中心豪宅還是內中環間的小面積高單價房源，關注度都較高。一方面是由于二手房市場成交量提升，助力改善型需求獲得足夠資金入場，加之市場總體成交放量對于購房者的心理會起到推動效應，加快觀望者的入市步伐。另一方面，從近兩個月上海中高端項目的成交量來看，單價8萬元以上的項目明顯放量，中高端改善需求者入市的比例在增大。當然，不排除部分項目由于限價因素，導致投資性需求的存在，或者由于學區的因素，導致關注人群比例的明顯提升。

“沒想到需求這么猛”：3月部分地區樓市回暖 全國90城發布調控政策

中國房地產市場總是充滿意外。在疫情趨緩后，經歷了近兩個月冰凍的樓市又很快熱了，有些地方還出現了“夏天”。

最初的復蘇跡象來自深圳。3月以來，深圳幾個豪宅項目輪番開盤，每次都遭熱捧，甚至久違的天價“喝茶費”也重出江湖；4月，在上海，一些人戴著口罩排隊購買豪宅；在北京，豪宅也悄悄地開始漲價，成交量上升。

以一線城市的豪宅為代表，一些熱點城市出現了點狀的樓市熱銷，3月份的統計數據也提示70城市場有所回暖。

國家統計局4月16日公布的數據顯示，3月70城中，38城新房價格環比上漲，較2月的21城有明顯提升。西寧、杭州、銀川環比漲幅排名靠前；二手房方面，32城房價環比上漲，10城持平，28城下跌，無論是上漲城市數量還是上漲幅度，較2月均有所抬頭。

然而在全球疫情尚未明確的情況下，在一季度已被耽誤的開竣工、復工復產延期的基礎上，今年樓市的整體走向仍然充滿了不確定性。

雖然今年因為疫情，有的地方因城施策的調控有所放松，但幾個試圖突破限購防線的城市，仍然被嚴厲制止。房地產不會出現過去那樣的單邊上漲，房住不炒仍然是調控的基調。

深圳業內人士透露，基于近期部分區域的新盤熱度飆升，一些二手房掛牌價大幅上漲，政府有關部門已經關注到此類問題，并已在著手準備新的調控措施。

在疫情趨緩后，經歷了近兩個月冰凍的樓市又很快熱了，有些地方還出現了“夏天”。宋文輝攝

逐漸回暖的樓市

深圳和上海樓市最近都很熱鬧，一個重現天價“喝茶費”，一個為搶豪宅“打架”。

深圳招商太子灣灣璽于4月5日推出了最后54套公寓，這已是該項目疫情后第三次推盤，每次都遭到買房人圍觀，千萬級的豪宅項目搶起來毫不手軟。

如此“擠牙膏式”的賣房，以及動用渠道和中介造勢，引起了政府部門的注意。有關部門已經就此約談了開發商招商蛇口。

伴隨豪宅搶購的火爆，深圳重現“喝茶費”，供不應求的激烈程度可見一斑。3月份，深圳寶安區錦安海納公館、云璽錦庭、潤恒都市名薈等樓盤被爆天價“喝茶費”，引來住建局的關注。

一些前幾年拿的地王也蠢蠢欲動打算推盤。有深圳業內人士透露，泰禾在2015年底所拿的尖崗山地王，地價近8萬/平，近期也打算入市。

上海也同步火起來。4月13日，上海碧云尊邸開始認籌，在新推出的160套房源里1700萬起步，最高8000萬元，僅認籌就需600萬。

面對一連串讓人眼花的數字，上午開售前售樓處外就早早排起長隊，甚至有人在現場為排隊搶號打了起來。

這樣火爆的豪宅在上海并不孤獨。3月24日，綠地海珀外灘開盤，均價13.8萬/平方米，203套房源去化率88%；31日，均價13.8萬/平方米的濱江凱旋門開盤，175套房源，當天認籌率高達205.7%。

上海中原地產數據顯示，3月底，上海高價房成交活躍，助推新房成交均價攀升至64404元/平方米，環比上漲17.5%，創年內新高。

4月第二周，

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