01 英國買房海外買家稅(購買英國房產需要交哪些稅費)

海外買家在英國買房，到底該怎么貸款

其實英國買房遠沒有大家想象中的又貴又麻煩。因為目前英國的房價完全比不上我們的帝都、魔都、大杭州、大深圳啊！而且中國人在英國買房還可以貸款哦，最高75%的貸款，首付更是可以分期支付哦。意外不意外，驚喜不驚喜，是不是覺得節省了一個億？ 

我有幸請教了專攻英國市場的高級貸款和財務投資顧問Kevin先生，對目前中國買家如何高效使用英國的銀行貸款，合理的利用杠桿在英國購置房產給出最專業的建議和解答。

 

匯率&利率雙底的疊加投資效應

從李嘉誠2015年拋售大部分內地物業轉戰英國之后，時至今日，越來越多的中資、港資扎堆購買英國的物業，更有甚者，大半個倫敦老金融城已經被華人買下。究竟是怎樣的魅力吸引著大佬們前赴后繼？

“毫無疑問是目前英國30年以來英鎊最低點、利率最低點的雙重疊合效應，從而吸引大量中資撲進了倫敦市場。”Kevin先生首先從英鎊的這個變化趨勢分析投資的風口：“英鎊第一次的大跌，源于英國政府的全民脫歐公投，在結果公布后，英鎊從原來的9.5的位置下探到了8.4左右，俗話說機會都是跌出來的。等到市場的猜疑、謹慎慢慢被消化了之后，英鎊基本在8.6的位置獲得支撐。這幾天英國首相明確表示2020年硬脫歐之后，英鎊在短暫下探之后重新站上了8.8以上的位置，與3月份特蕾莎梅提前宣布大選時，英鎊站的位置是一致的，或者說利空出盡，開始走向利好。”

“此外，英國央行的基礎利率是30年來的最低點，僅僅0.25%，也就是說政府求著你借錢投資消費，只收你少到幾乎沒有的利息。”Kevin補充道，“對比目前的其他市場，美國和澳大利亞針對中國客戶的平均貸款利率要在4.5%以上，而英國的貸款利率最低不到2%，資本的趨利性導致大量的資金涌入了英國市場，這也是我們個人去英國投資置業的好機會。”

 除了利率優勢以外，Kevin先生還介紹了市面上哪些銀行對中國買家提供貸款服務。包括匯豐銀行、渣打銀行、中國銀行等。貸款的成數也比較高，只要符合各個銀行的相關要求，貸款比例可以從75%~40%不等。從可貸款的地區來說，并不僅僅局限在倫敦，包括雷丁、曼徹斯特和伯明翰等城市都可以申請貸款。

 那我們該如何高效利用這個低利率呢？Kevin先生提到了英國特有的一種貸款方式，“interest only”簡單來說可以只還利息，不還本金。本金最晚可以在整個貸款期的最后再還，而且可以先把房子賣掉，再還銀行本金！不像國內，得先把銀行的貸款結清了，再處理房子。

我們以一個西區的項目為例：

·      總價在50萬英鎊左右，貸款50%，利率為1.59%。

·      使用“interest only”的還款方法，每年僅需還款3975英鎊，而全年租金是23660英鎊。

·      扣除所有雜費和管理費用之后，凈收入15505英鎊。

·      投資者可使用這筆錢做其他的二次投資，包括購買保險，海外債券、基金或者是理財產品，從而獲得穩定的二次海外投資收益。

 

首付可分期，貸款成數高

不僅如此，在英國購買房產，首付款的支付和貸款的節奏和國內相比也有很大的差異。 首先，購買英國新房的首付款是可以分期付款的。簡單來說，英國大部分的新房都是期房，在正式交房之前，投資者的首付款可以拆分2~3次去支付，緩解了現金流的壓力和外匯兌換的壓力。另外貸款的成數最高可以做到總房價的75%。

我們依舊以這套西區的房產為例子，交屋時間為2018年的4季度，首付款可以分三次支付，第一次10%，6個月后10%，交屋時付清剩余30%，最后完成50%的貸款。并且在交屋前，不需要支付任何的貸款利息。而國內往往在交屋前，已經開始要償還貸款。這樣的時間差，保證投資者可以利用租金收益同步支付貸款利息，并且有穩定的現金流入賬。

 

平和心態，提前買粉絲準備

申請英國銀行貸款，特別重要的一點是調整心態。老牌金融系統下的銀行和中國這類新興市場的銀行體系有很大的差別，新興市場主要以業務收益為導向，因此對于貸款條件等會更寬松，而老牌金融系統會更偏重風險控制，因此積極準備申請材料，向貸款銀行證明自己是一個低風險、收入穩定、信用記錄良好的申請者才是安全地獲得貸款的首要前提。

Kevin先生特別提到，很多國內的申請者如果以內地市場的“大老板”意識去判斷和對待英國銀行，往往最終材料準備不足，時間預留不充裕，造成貸款下放不及時或者貸款成數較少。但是這些問題，只要積極配合貸款顧問，都是可以解決的。一般在交房前的6~8個月，就建議客戶開始接觸貸款投資顧問，查看家庭的收入證明和其他材料。貸款顧問在掌握基本情況之后，就會協助指導和填報各項申請材料，只要客戶按照顧問的時間表準時提供各類信息，基本就不用擔心貸款的問題。

 

要是在英國買房，他們的房產稅是怎么算的？

一、印花稅SDLT

1、住宅地產的印花稅

只要是在英國買房都需要繳納印花稅(SDLT)。印花稅由英國稅務部門征收，必須在房產交易完成的30天內繳納。

財政部已經確認從2016年4月1日開始，任何已經擁有房產的人(即使這套房產不在英國)在購買超過4萬英鎊的房產時，需要繳納額外的3%印花稅(Stamp Duty)，無論是用于自住的還是用于購房出租的投資。如果買賣雙方在2015年11月25日已經交換了合同，那么在2016年4月1日之后完成交易，也不受額外的3% 稅率影響。

如果交易價格在4萬英鎊以下或是篷車、船屋、活動房，則不需繳納額外的印花稅。

2、商業地產的印花稅變化

一些買家為了應對額外印花稅、出租房利息免稅額減少等一系列新政策的對收益的侵蝕，選擇投資商業地產或者商住兩用型房。在購買第二套住宅或投資出租房時需要繳納額外3%的印花稅。然而，商住混合型房產免于征收額外印花稅。

但是，商住混合型房產印花稅低并不代表投資商住房就一定優于投資住宅房產。對于個人投資者，購買商業地產時必須申請商業抵押貸款，與普通的BTL貸款相比，利率要高。

現在英格蘭和威爾士的商業地產的印花稅土地稅，將換為“切片”式的收稅制度，落在不同區間的稅率不同

二、個人所得稅In買粉絲e Tax

按英國稅務海關總署規定，如果您出租房產收取租金，那么租金所得需要繳納個人所得稅。個人所得稅歸英國稅務及海關總署收取和管理。一般情況下，在上繳個人納稅申報前，納稅人需要以預付款的形式來預繳稅款，分別在稅務年度中的1月31號和7月31號前繳納，如果還有余額需要繳納，則需要在下個1月31號之前繳清。有些華人投資者沒有常年居住在英國，可以由委托機構代繳，也可等英國財政年度結束時補交一年的稅款。有些華人投資者的收入來源有英國境內的收入和英國境外的收入兩部分。那么按照中英兩國政府簽訂的稅收協定，明確申明任何來自英國的財產的收益，如果已經在英國繳稅，在中國將享受免繳稅款的政策，避免了中國房產投資者重復納稅。

如果您是房東，不要忘記有一些開銷是可以算作經營成本而不用繳稅的。這些支出包括：

1)水費、地租和市政稅(除非租客支付);

2)天然氣和電費(除非租客支付);

3)一般的維修和裝飾，但不包括改建或增建的開支;

4)建筑物和財產保險費;

5)您購買房產支付抵押貸款的利息;

6)您付出的服務費，您提供的包括園丁和清潔工的工資;

7)出租或地產代理費、尋求新租戶的廣告費用;

8)續簽租賃協定時的法律及專業費用;

9)如果您出租的是帶家具的房子，房租凈收入的10%可以算作您出租房產中家具和設備的磨損費。

不過需要說明的是，出租房利息免稅額取消的新政策不適用于商業地產。由于商業地產將不適用于這一新政策，購買混合用途房產的個人房東仍可繼續申請利息減免。

三、資本利得稅Capital Gain Tax

資本利得稅是對出售資產所得收益征收的稅金。只要是購買的英國房產，無論是個人還是公司都會涉及到這項稅費。但資本利得稅只針對購房出租的投資房產，被劃為“主要私宅”(Principal Private Residence)的房產可以減免這部分CGT。也就是說，您在英國賣掉您唯一或主要自住房(Only or main residence)，一般來說不需要交資本利得稅。

而且如果您對房產進行過裝修改造，可以用該項支出扣稅。對個人而言，英國資本利得稅稅率分為18%和28%兩種，取決于該年度中落在個人所得稅區間。

四、繼承稅和遺產稅Inheritance Tax

繼承稅(Inheritance tax)是針對贈與子女(或他人)的財物所征收的稅種，并非僅是房產或遺產。因此，無論是代交首付還是贈與房屋，都會涉及到繼承稅。如果父母在饋贈后的七年之內去世，七年之內所有贈與子女的禮金都會被記入遺產總額之中，如果超過起征點，將被征收繼承稅。

目前，價值不超過32.5萬英鎊的房產不涉及繼承稅，其上的繼承稅率為40%。由于英國房價，特別是倫敦房價在最近幾年中大幅上漲，但是繼承稅的起征點卻被一直凍結在32.5萬英鎊，很多本不應被征收繼承稅的房產也被劃入這個范圍。調查發現遺產稅是所有稅收中最不受歡迎的稅種，即便是工黨的選民，對此也頗有微言。

五、增值稅 VAT

由于購房需要雇用很多專業人士，包括：房產代理、律師、估價師、調查師等等。這些都是您購房的前期費用，而且別忘了，他們的收費都要加上20%的VAT增值稅。

一般而言，因為賣家需要委托房屋中介為房產制定行銷策略，并在市場上掛牌出售，因此絕大多數的地產代理是代表賣家的利益，而這部分代理費用自然也由賣家自己承擔，而不需買家擔心，通常為成交額的1-3%。

六、市政物業稅 Council Tax

在英國，所有的房產都要向地方政府上繳市政稅，用來支付地方的公共服務設施費用，類似中國的地稅。通常情況下，英國的市政物業稅額每年在900-3000英鎊之間。

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購買英國房產需要交哪些稅費

購買英國房產需要交的稅費：

印花稅(SDLT & LBTT)

印花稅是對經濟活動和經濟交往中設立、領受具有法律效力的憑證的行為所征收的一種稅。

海外投資者在英國購買房產，成交后必須繳納印花稅才能獲得政府認可。這項稅在蘇格蘭之外的地區被稱為印花稅(Stamp Duty Land Tax，SDLT)，而在蘇格蘭被稱為土地及建筑物交易稅(Land and Building Transaction Tax，LBTT)。

SDLT和LBTT二者都是累進稅制，也就是說不會以同樣的稅率對房價的全部征收費用，而是對超出每個區間的溢價征收的費用。這樣，跨入另一

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