01 美亞海外房產(海外房產那么多中介公司，為什么我要找你們美亞？你們的貸款利息太高了，有低一 點的嗎？)

海外房產那么多中介公司，為什么我要找你們美亞？你們的貸款利息太高了，有低一 點的嗎？

美亞置業作為國內首個海外房地產銷售中介，擁有30年的海外房產銷售經驗與良好的業界聲望

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投資海外房產需要考慮了解的幾個問題

投資海外房產要了解哪些內容？如何運用金融、匯率政策？如何管理？……一系列實際的問題需要置業者了解清楚之后才能邁出下一步。此外還要牢記: 知己知彼才能百戰百勝。

不管是用于投資還是自住，在海外置業必須注意一些問題。專家表示，在海外置業，最首要的問題是了解所關注地區的經濟發展情況，以及當地各種各樣的政策，包括稅費、貸款、移民等等，同時還需要對東西方文化差異的理解。當然，如何選擇具有升值潛力的物業，以及如何管理自己的物業等，都是購房者需要仔細考慮并詳細了解的內容。在此，本刊記者采訪了多位具有海外投資經驗或直接參與海外房產銷售的業內人士，請他們來談談這方面情況，供購房者參考。

1、了解當地經濟發展狀況

“在海外置業，最主要的還是要了解當地的房地產市場，并且要了解當地的經濟發展狀況，這樣才算是比較理性的投資方式。”對于在海外置業首先要關注什么內容的問題，新西蘭FCC生活建筑顧問有限公司執行董事周啟元如此表示。

周啟元具有豐富的海外投資經驗，在長達36年房產生涯中，他從最基礎的工種做起，后來又分別在海內外生活、投資、開發房產，對于海外的房地產市場，他有著獨特而深刻的理解。

周啟元告訴記者，在投資海外房地產市場的時候，一定要對所選擇投資地區的經濟發展狀況作一次全面的了解，而不是憑感覺行事。他表示，現在信息傳播非常快，購房者想要了解這些并不困難，只有了解清楚了，才能做到心中有數。“如果只是聽信一些代理公司的一面之詞，難免有失偏頗，這是海外置業的大忌。”他如是說。

他還強調，必須了解當地的市場現在是處于怎樣的周期。按照內地的投資模式，選擇好的地段便能獲得不錯的回報，但是海外的房地產市場發展具有自己的周期，如果進入下跌周期，即使是投資頂級地段，也難保投資成功。因此選擇房產的周期，選擇在哪一個時間點進入這個市場，是很關鍵的問題。

2、明了各地不同政策

業內人士介紹，海外置業者中最主要的目的是考慮將來移民或者子女就學，因此對當地的政策，尤其是移民政策應該有所了解。當然，對各個國家針對海外人士購房的政策也應該有所把握。

據美亞置業集團海外投資部張玉玲經理介紹，各個國家和地區的法規政策各不相同，因此針對不同的國家和地區，置業者需要跟精通當地法律的人士進行探討。就目前的情況來看，新西蘭開放程度最高，允許海外購房者來本國置業。澳大利亞的開放程度也很高，但有所限制，如法律規定，境外人士只能購買新房，不能涉足二手房; 獲利之后也只能賣給本土人士; 同時，一個新開發的樓盤，只允許其中的50%銷售給境外人士。目前受關注比較多的還有美國、加拿大等國家，相對來說購房環境比較寬松，尤其是美國，由于已經經歷了三次減息，可能會需要適當引進海外購房者來刺激本國的樓市。

至于各國的移民政策，張玉玲表示也不盡相同。相對來說，目前內地人士比較關注的如美國、加拿大、澳大利亞等國家和地區，美國比較嚴格一些，新西蘭雖然居住環境非常不錯，適合居住，但是由于移民政策近期收緊，操作難度也較大。

張玉玲提醒說，不能把購房當作投資移民的條件。她說: “幾乎沒有哪個國家會把購房當作移民的一個條件，充其量只是增加一點印象分而已。”據了解，目前比較熱門的移民地區，比如，加拿大的投資移民辦理要求是3年以上經商管理經驗，個人資產達80萬加元，投資至少40萬加元于由加拿大聯邦政府監管之基金，投資期限為5年; 澳大利亞的要求是在澳洲成立公司，進行商貿運作或者購買75萬澳元4年期政府債券; 新西蘭要求用100萬新西蘭元進行投資，方式多種多樣，可以存入銀行，也可以投資房地產、股市等，但新西蘭明確規定，不能用來購買用于自住的房產。顯然，這些國家在辦理簽證時并不把在當地購買房產作為移民條件。

用好銀行貸款

“全世界可能只有中國人喜歡一次性付款。在海外買房，向銀行申請貸款是一種非常普遍的做法。” 張玉玲如是說。因此，海外的銀行針對這部分需求，設計出很多產品，供消費者選擇。

張玉玲說，在內地，只要與開發商簽訂了買賣合同，購房者從此開始就要供房了，雖然離交房時間還有一段距離。但在海外則有所不同，如果買的是期房，首期房款是存在購房者的律師信托銀行賬戶里的，收取活期利息，從那一刻開始不用供樓。如果是明年蓋好，那就明年辦按揭，什么時候交樓什么時候供樓，當然期間會按照工程的進度逐步支付一些費用，如土地費、建筑成本費等。

專家表示，辦理按揭貸款時需要借助專業機構的力量。對于一般的購房者來說，由于自己不太了解各個國家和地區的貸款政策，操作起來具有一定的難度。目前在海外買房首期付款在20%～30%之間，對于內地的投資客戶來說還是比較輕松的。

很多人會考慮，海外銀行如何審查購房者的資格呢？專家表示，這與內地有所區別，對于按揭貸款申請客戶的資格申請，銀行還是比較寬松的。澳大利亞澳中房地產開發有限公司上海代表處常務總監楊文在接受采訪時表示，海外的銀行根本不用擔心房價問題。他們認可第三方評估機構出具的報告，房子不會輕易消失，因此銀行在一般情況下，不會卡得很嚴。但是也有例外，張玉玲告訴記者，在中國香港地區貸款，則需要購房者提供收入證明、資產證明或者股票等一系列證明，否則是無法申請到按揭貸款的。

記者了解到，目前有些機構可以辦理兩種貸款方式，一種是在異地貸款，另外一種就是在所買的地區貸款，因為這涉及到匯率的問題，因此更具投資魅力。因為在不同國家和地區不同時期的貸款利率也是不同的，購房者可以靈活選擇，賺取利差。

3、如何管理海外房產

有置業者提出，買房容易養房難。的確如此，對于投資海外的置業者來說，遠隔重洋，他們根本沒有時間和精力去管理自己的房產，因此，如何很好地養房倒成了一個比較現實的問題。而記者在采訪中也了解到，目前內地有一些推銷海外房產的代理機構，只負責銷售，而在與置業者簽訂購房合同并辦理完交房手續之后，其余的事情便全部由投資者自行解決，這在無形中給置業者帶來了管理上的不便。

對此，楊文建議置業者可盡量選擇有多個合作伙伴的代理機構。據了解，有些公司提供的服務的確很多，如收樓、辦理按揭、再售、出租以及出租過程中的客戶管理、維修等等，有些公司甚至包括辦理旅游、移民簽證等業務，這無疑會大大方便置業者。

此外需要注意的是，在持有海外房產過程中還會涉及到稅費問題。業內人士表示，各個國家和地區有不同的規定，這需要置業者仔細了解清楚。如在澳洲，每年需要支付的費用主要有房屋保險費和物業管理費。如果一套土地面積600平方米左右、建筑面積300平方米的別墅，這兩種費用分別為250澳元和600澳元。此外，委托中介公司代理租賃等業務，需要付出租金5%作為服務費。

（來源:理財周刊 文/甄愛軍）

6萬美元能在美國買多少平方的房子

6萬美元能在美國買390平方的房子。

如果簡單用房價除以面積，確實可以得出一個單價。

3,000,000(房價)/391(面積)=6,672美金/平米 (單價）折合人民幣是近5萬每平米。

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想技術移民到澳洲去，中國人能直接購買澳洲房地產么？有什么條件或者限制啥的

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1. 提問：什么樣身份的人可以在澳洲購買物業進行投資？

答：

1)澳洲或新西蘭籍公民，

2)澳洲擁有永久居住證或臨時居住證者，

3)非澳洲居民，海外投資者

2.提問：澳洲投資購買的住宅性物業有哪幾種：

答：

1) “預售樓” – (按照平面圖購買物業)。該工程平面圖經由當地計劃當局設計并審

批（通常是當地市政廳或區縣當局）。該工程項目仍未施工。

2) 正在施工中的物業。

3) 工程項目已經完工但是尚未有人入住。注：一般來說這些樓盤已經有租客或業主入住，這些樓盤就不能賣給海外買家，但如果擁有FIRB資格認證的房屋則可以對海外銷售。

3. 提問：在澳洲一次性可以買多少物業 ？

答：原則上政府在數量上并沒有特殊的規定。允許向海外開放的購買數量由開發商決定。一般來說，一棟樓盤每次銷售的房屋數量，有50%能對海外銷售，另外50%需要保留當地居民或永居、臨居居民購買。

4. 提問：澳洲房產按什么方式持有所購置的物業 ？

答：澳洲的房產屬于永久產權，世代相傳，相比國內70年的產權時間，更具私人化。

5. 提問：如果購買房產，如何將房款匯入澳洲？

答：如果您在國內，一般國內中資或外資銀行都具有外匯業務（如中國銀行、工商銀行、匯豐銀行、ANZ銀行等），但是每人每年只能匯相當于5萬美元的金額匯至澳洲銀行帳戶，當然國內也有類似于昆侖國際等高端換匯公司提供此類服務。

海外付款方式有電匯和海外匯票等。具體的可以向各地銀行進行買粉絲。

6. 提問：購買房后，物業出租后帶來的租金收入是否要交相關稅金？

答：需要。根據澳洲當地法律，任何人在澳洲所賺取的收入都必須交付稅金。但是，在出租物業時, 您同時可以享有物業的各項開支抵稅的優惠，您可以雇傭當地的注冊會計師幫您進行稅收抵扣。

7. 提問：購買澳洲房屋可以進行貸款嗎？如何貸款 ？

答：可以的。您可以將在澳洲的物業去澳洲的銀行進行貸款抵押，您所想收到的利率與條款與澳洲當地人一樣。同時澳洲多家國家級銀行在中國國內就可以辦理澳洲房產貸款業務。

在澳洲銀行中有多種貸款方式可以選擇：如等額本息、前5年只還利息、采用港幣還款方式。

8.提問：如果有看中的物業后，想購買是否需要支付訂金或其他費用？

答：從國內代理中介處看中房屋后一般支付1-2萬元RMB將房屋預訂（訂金一般在首付后都會歸還），同時在律師從澳洲飛往國內講解合同后，首付10%后需要支付律師費用的50%（近期行情，澳洲律師代理費用在1500元澳幣）

9.提問：在購買澳洲物業后，首付完成后，剩余尾款什么時候需要交付？

答：在澳大利亞如果購買的是期房，一般在開發商通知購房者交房日期前規定時間內將尾款支付至律師的信托帳號內完成，或提前辦理貸款合同（澳洲貸款合同最長有效期為6個月）

如果是現房，則在開發商指定的期限內（一般為60個工作日內），將尾款或房屋貸款合同付到相關律師的信托帳號內即可。而在昆士蘭州, 所有其他費用都在交付日（settlement date)支付。

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