01 貝殼網海外購房(突發！寧愿損失5000萬也要退地，首批集中供地，已經有人退地了)

上海深夜出臺樓市調控“滬十條”，有什么值得關注的點？

中國的房價一直是千家萬戶的一個難題，尤其是現如今房價居高不下，很多年輕人買房就成為了房奴，一輩子都為了還房貸。所以說很多地方政府也一直都在想辦法進行地方的房價調控。

這不，上海連夜發布了樓市調控新政策。作為今年也就是2021年第一個收緊樓市調控的一線城市，上海的反應是非常的快的。

現如今的房價真的是太高了，很多年輕人表示自己如果在大城市打拼的話，一輩子也很難在大城市買上一套房子，除非自己獲得了什么能夠飛黃騰達的好機會。并且現如今年輕人買房就意味著要掏空上一代人，讓他們把幾十年來的積蓄全部拿給我們來買一套房子。

這樣的做法從根本上來說沒有任何的意義，所以導致現如今很多年輕人對于結婚，對于買房都非常的抗拒。

那么這一次在樓市出現了異動趨勢后，上海立馬就出臺了收緊政策。

這就說明上海并不會等到局部過熱演變成所有的樓價又在全幅上漲，甚至傳遞給其他一二線城市之后才進行自己的收緊政策。我們可以看到在這樣的政策之下樓市是不會有太瘋狂的漲幅的，上海畢竟是全國最受矚目的城市之一。

它這一次在樓市發生了一些異動之后，就立馬發布了自己的收緊政策，這也就意味著官方一直持續強調的房住不炒的概念是沒有改變的。如果說有任何的人想要利用炒房來賺錢的話，國家也是絕對不會允許的。

上海這一次的調控肯定是具有非常大的示范意義的，我們先不說調控的內容是否在以后一直都會保持這樣的條款，他這一次做出的收緊政策最起碼給我們傳遞出來了一個信息。就是當樓市發生上漲的時候是肯定會調控的，這也就是說現如今房價已經不會再大漲了，必要的時刻，地方政府是絕對會出手來進行調控的。

并且這一次上海出臺的收緊政策根本沒有給房價市場有太多準備的時間，從推出到正式實施只有2~3個小時的時間。

在過去進行這種樓市調控的時候，經常都會在政策正式落地之前形成一個大家都去購買房子的高峰期。會有很多人在這個政策的落地期間，去來搭乘這個政策的末班車集中成交。不過這一次因為從推出到實施速度非常的快，所以說并沒有形成這種末班車效應，就直接讓這一次的政策落地了。

那么這一次的政策中有哪一些值得大家關注的點呢？我們可以一起來看一看。

1.四個方面

這一次發行的收緊政策中，有四個方面是非常值得大家注意的。

首先第一個那就是打擊假離婚炒房。大家可能不知道這種情況，就是說有的夫妻會在婚姻期間買了房再進行離婚，然后再買房進行這樣的炒房策略。這一次就規定了夫妻離婚三年內其擁有住房套數按離異前家庭總套數計算。

就變相的打擊了這種假離婚來炒房的這種行為，其實這一次的這一招不算是一個全新的招數，在別的城市也有類似的政策出臺過。

不過這一次上海出臺的政策年限更長，并且整體來說要更加的嚴格一些。

第二個方面就是購房沒有五年就對外出售的人將全額征收增值稅。在過去，上海的增值稅征收年限是兩年時間，現在調整到了五年，會拉長二手房的上市交易周期。

這也就意味著我們要證明你這個二手房是真的二手房，而且是你真正想賣的二手房，而不是你今年買了在手里放一兩年，然后轉手賣出去賺錢的工具。

第三個方面就是上海決定將加大商品住房用地的供應。這個方法肯定是會緩解大家對于房子需求量這么大的一個方法，但是必須要說的是土地從掛牌再到真正的修成商品住房，出售再到消費者的手里也需要一段很長的時間，少則一兩年，動則三五年。

所以說這個政策的推出到落地，需要很長的時間。政策的效果并非說是立竿見影，而是在以后的日子里，我們會見證到商品住房越來越多，房子不再是供不應求的這么一個狀態。

第四點則是嚴防信用貸，消費貸，經營貸等違規資金流入。

房地產市場其實是非常害怕這種信用貸，消費貸，經營貸，資金流入的。嚴格并且嚴厲的控制資金違規流入樓市，是防范化解金融風險的重點。

上海從很早以前其實就已經提出和完善這方面的政策了，并且現如今有很多城市，比如說無錫，長沙，唐山等地都在核查購房者的資金來源。

這一次上海出臺的這十條政策，針對了此前大家認為上海的房屋非常的貴，房價上漲太快的現象。政策出臺非常的及時，并且進行了非常精準的打擊，目的就是為了體現上海穩定房價穩定預期的導向。

突發！寧愿損失5000萬也要退地，首批集中供地，已經有人退地了

7月20日晚，上市公司宋都股份的一紙公告，終于將市場流傳已久的“退地”傳聞做實。

據公告，本次宋都退地的杭政儲出【2021】8號地塊，正是杭州5月7-8日首批集中出讓中的運河新城地塊。彼此宋都以17.83億元總價、封頂并自持21%競得。

這是杭州自2019年下半年實施“雙限”以來的第二宗退地事件（第一宗有特殊原因），有別于不限價時代的“預虧”，限價下的退地，是因為鐵定虧損的現實，讓宋都趁早割肉。

宋都的退地事件，是一記來自市場的警鐘。

5000萬保證金沒收也要退地

宋都股份原競得地塊為杭州運河新城GS1001-17地塊，今年5月，杭州紹輝以17.8億元競得，自持比例21%，溢價率29.86%，樓面價20962.12元/平方米。

從土地信息上看，該宗地塊位于核心位置，地塊所在的運河新城板塊，是杭州近一年來熱度躥升迅速的板塊之一，經過20輪報價，由競買人宋都獲得，地塊出讓面積34025平米，容積率2.5，可建面積8.5萬平米。

從地塊屬性、要求上看，該地塊所建商品住房毛坯銷售均價不高于26500元/平方米，且毛坯銷售最高單價不高于29150元/平方米，如實施裝修銷售的，裝修價格不高于30000元/平方米。

對比運河新城的其他四個項目，宋都精裝限價排末位，自持比例排首位，而其他四個項目開發商萬科、保利、融信和香港置地，實力均遠超宋都。

有消息稱，宋都拍得該地塊之前已有意向合作方寶龍地產，后因合作方意向生變，宋都選擇棄地，寶龍回復，“此事與寶龍地產沒有任何關系，寶龍從未與該地塊發生過任何關系，也沒有任何合作意向”。

從市場情況上看，盡管運河新城已入市項目開盤時一房難求，但根據宋都競拍地塊詳情，樓面價20962元/平方米，自此比例21%，精裝修銷售銷售限價3萬元/平，企業盈利很難，有虧損的風險。

相比較無利潤可賺，或是放棄產品質量，宋都寧愿選擇損失5000萬。公告中宋都直言，本次放棄競得的土地使用權，是公司經營管理層審慎考慮市場風險因素，基于公司穩健發展謹慎作出的決策。

大批房產“死”在盲目拿地

1、華光地產破產

2015年8月，曾經的地產百強企業之一，華光地產被江蘇省常州市天寧區人民法院宣布破產清算。

華光地產破產原因即在于，從2007年左右開始，該公司在長三角地區多次盲目拿地致資金鏈斷裂，最具代表性的是2008年，華光地產斥資3.23億元拿下了南京江寧大學城G114地塊，意圖打造江寧歡樂城項目，然而此后的七年時間里，該地塊一直未能動工。

最終，這家成立于1986年的老房企死在了自己盲目拿地上。

2、泰禾集團欠下巨額債務

泰禾集團在2018年之前一直在瘋狂的拿地，但是進入2018年之后，政府就開始出臺大量的房地產調控政策，泰禾集團的激進之路也被迫按下了暫停鍵，開始主動的減少拿地和融資，雖然泰禾集團的自救也取得了一定的成效，凈負債率直接降至385%，較2017年底大幅下降，但仍然較高。

在2020年上半年，泰禾集團出現了574億元的短期債務，由于無法償還，還受到了深交所的問詢，在6月份的媒體溝通會上，泰禾集團主席黃其森就表示，泰禾目前已經放慢了腳步，采取了強有力的措施，已經主動停止拿地，清退部分項目，并加大了銷售回款力度，并盡最大努力與優秀企業進行項目合作，主動梳理合作的金融機構，與優秀機構建立戰略合作伙伴關系，并轉讓多個優質項目進行自救。

但是顯然這些舉措都無法讓泰禾擺脫危機，由于短期債務高達574億元，不管是民間金融機構還是銀行機構，都不肯將錢借給泰禾集團，泰禾集團的命運也到了“緊急關頭”，如何擺脫危機，成為了黃其森必須面對的現實，其實像泰禾這樣的企業并不少，在全國還有許多房地產企業面臨虧欠巨額債務。

房地產融資政策收緊 又一扇門被關閉

4月16日，證監會宣布修訂《科創屬性評價指引（試行）》，明確提出：

限制金融 科技 、模式創新企業在科創板上市。禁止房地產和主要從事金融、投資類業務的企業在科創板上市。

這意味著房企進入A股的又一扇門被關閉。

房企表面上看體量龐大，但實際上如果借不到錢，或借錢能力太弱，只有走向死亡。2020年TOP500房企資產負債率均值是78.77%，即便是頭部房企資金也不充裕。去年恒大等房企就因為資金問題上了熱點新聞。而中小房企那更不用說了，2020年有超470家房企破產。

所以不夸張地說，一家開發商的競爭力，很大程度上取決于融資能力。

房企資金來源主要是幾個方面：

1、購房款：賣新房時從購房者中拿到的錢。

2、銀行貸款：不能用來拿地。

3、發債：一般是較大房企才能發。

4、非標融資：比較常見的是信托融資。

5、海外融資：在國外發債。

6、股權融資：在A股融資或在港股IPO 目前來看幾種融資方式均在不約而同地收緊。

在“三道紅線”之下，據貝殼研究院統計，境外發債規模大幅下降43.5%。另外用益信托網也給出了最新數據，一季度房地產信托發行量銳減26%。

”三道紅線“是指房地產企業剔除預收賬款的資產負債率、凈負債率與現金短債比這三項指標。

具體規則為：

（1）剔除預收款項的資產負債率不得大于70%；

（2）凈負債率不得大于100%；

（3）現金短債比不得小于1倍。

這是借的方面，當然還有圈錢的。房企還可以上市，讓投資人做股東，這樣融來的錢就不需要還，也不構成債務，所以開發商最喜歡這樣的融資方式。

但是房企上市早就被收緊了，特別是A股。 早在2010年，樓市調控趨緊，證監會要求房企IPO和定增時，需要出具國土資源部的意見。相當于把房企IPO暫停了。2016年以來，只有南都物業一家房企在A股上市。也就是說，按照之前的規定，房企在A股上市基本無望。

說白了就是開發商要控制負債、降低負債。

這樣一來，原來依靠借新還舊的開發商則是雪上加霜，目前已經有大型房企出現債務逾期。 一方面房企需要資金，另一方面又需要控負債、降負債，那怎么辦？

只能是多賣點房子，提高周轉率。你看到某房企時不時出現搞促銷，打所謂的“7折”就是為了回籠資金，緩解流動性緊張。不過，新房一般都有限價，這個限價不僅是最高價，也有最低價，利潤空間有限。

房企融資不斷收緊，甚至一扇扇大門被關閉，影響是什么？

1、長遠說可以避免房企負債率過高，避免無序發展、盲目發展，降低房地產領域的風險。但購房者需要留意房企短期因為資金緊張而可能出現的爛尾風險，買房時選擇證件齊全、信譽度高、負債率低、流動資金較充裕的開發商。 總之，做企業是要有本錢的，借錢是要還的，如果要做大，就是增加本錢，而不是通過借別人的來擴大規模，

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