01 鄭州網紅樓盤(鄭州萬科新田湖與城怎么樣？好不好？值不值得買？)

你認為什么樣的樓盤能稱為“網紅”樓盤？

‍‍ 說到網紅，我們先看一‍‍下百度百科給出的網紅定義：指在現實或者網絡生活中因為某個事件或者某個行為而被網民關注從而走紅的人或長期持續輸出專業知識而從紅的人。他們的走紅皆因為自身的某種特質在網絡作用下被放大，與網民的審美、審丑、娛樂、刺激、偷窺、臆想、品味以及看客等心理相契合，有意或無意間受到網絡世界的追捧，成為“網絡紅人”。

簡單來說也就是本身具有的某一種特質被發掘出來收到民眾的關注。那么同樣的網紅樓盤也一定是因為這個樓盤所具有的與眾不同的特質被民眾所關注。比如說：造型個性、環境優美、小區管理人性化等等。

一般的樓盤正常來說就是小區里有綠化、健身設施，有幾棟樓，地下有停車場等等一些正規操作，網紅樓盤那就是有點不一樣，但是這種樓盤最大的特點就是價位高。比如說鄭州的瀚海晴宇，平層豪宅，每一戶面積在700平米左右，家家戶戶都帶有游泳池，當然價位也不是普通人能買的起的，一平米四萬五。還有一些最近火起來的網紅樓盤適合單身或者情侶購買，就是挑高公寓。這種房子雖然面積小，但是因為層高比較高（正常層高3米左右，挑高公寓層高在5米左右）可以做成兩層，一樓是活動區，二樓做臥室，也是可以實現功能區的有效分配。這些別出心裁的設計，顧及了少數人的特殊需求就是網紅樓盤。

鄭州萬科新田湖與城怎么樣？好不好？值不值得買？

樓盤名稱：鄭州萬科新田湖與城

城市：鄭州

別名：萬科·新田 湖與城

樓盤位置：鄭州市洞林路與五龍路交會處

開發商：鄭州新田萬科房地產開發有限公司

產權年限：70年

建筑類型：塔樓,小高層,

公交線路：鄰近地鐵6號線（在建中）首站賈峪鎮站，新田城 1 號公交等便捷通達市區。

其他交通方式：三橫三縱便捷通達市區：建設路、中原路、隴海快速路構成三橫，鄭州繞城高速、西四環、西三環構成三縱

規劃信息：其占地面積為1082000平方米，容積率，綠化率35%，共9棟樓，停車位1:0.9

周邊配套：毗鄰首創奧萊360組團、美爵酒店組團、維他左岸組團及洞林新天地組團組成的四大商業組團及一站式休閑度假場地。片區內有洞林湖，飲馬坑水庫，三仙湖，丁店水庫及尖崗水庫五大水域及萬山森林公園，鄭州植物園，鄭州文博森林公園，滎陽京襄城遺址生態園及彩夢園五大公園。四院一校：鄭州人民醫院宜健醫院（在建）、鄭州市婦幼保健院宜居健康城醫院（在建）、鄭州市骨科醫院宜居健康城醫院（在建）、鄭州市第八人民醫院西校區（在建）、鄭州市衛生學校遷建項目（已開學）為健康保駕護航，鄭州宇華中學（原鄭州一中）、香港吉拉實驗幼兒園、星源外國語小學、洞林水岸小學、鄭州工商學院西校區（待建中）為孩子的成長助力騰飛。

內部配套：生活配套規劃齊全，內部將打造社區便利店、萬科商業斜街、萬科廣場全齡段一站式購物生活體驗。也規劃有網紅幼兒園-市級資源小學中學，教育資源豐富，讓孩子未來教育無憂，便捷抵達的優質成長世界的社區；圍繞內部湖區規劃建設優質教育、商業、交通等配套

（所載信息僅供參考，最終以售樓處信息為準。）

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安陽首富萬永興：從煤到地產，和昌千億落空高管流失

“生還是死，這是個問題！”

莎士比亞這句靈魂拷問，落到河南房企和昌集團頭上，就成了一個兩難選擇：要規模還是要利潤？

剛剛過去的2020年，和昌集團以操盤金額139.1億排全行業第138名；即使按全口徑銷售算，也僅有215.1億，居行業第119位，仍與公司“2020年銷售過千億”目標相去甚遠。業績不振觸發高管層人事震蕩，包括董事長武磊在內，和昌去年共有20余位高管離職。

千億規模一般被業內看作是房地產下半場的入場券。樓市資本論認為，和昌在規模和利潤間的被動選擇，盡顯當下中型房企的突圍困境。

曾經老家安陽縣領導希望萬永興能夠常回家看看，為家鄉的經濟發展出貢獻。如今，萬永興已經身價65億，成為老家首富。作為河南商業大佬，在多元化路上繼續奔襲，而地產業務的定位與未來，在金融調控之下，萬永興迫切需要新的加碼。

【一】萬永興的崛起：煤老板跨界做地產

和昌集團是鄭州中瑞實業集團（簡稱“中瑞控股”）下屬房企。實際控制人萬永興非常低調，鮮少公開活動。

公開資料顯示，萬永興1971年6月出生，本科就讀于河南 財經 政法大學國際貿易專業，2004年畢業于北大光華管理學院。2018年11月，河南 財經 政法大學70年校慶，萬永興和苗春燕夫婦向母校捐贈1億元，用于設立華貿金融研究院，曾引起一時哄動。

樓市資本論注意到，萬永興做煤炭生意起家。他2000年創立中瑞控股，現已發展為以大宗商品供應鏈管理為核心主業的大型綜合性實業集團，擁有上市公司瑞茂通、百強房企和昌集團等多家實體，涉足煤炭、金融、房地產、化工等領域。

2019年，中瑞控股營收總額495.41億元，首次超越雙匯、宇通等知名企業，成為“河南民企翹楚”。其中，和昌的房地產業務貢獻營收75億元，占比15%。

樓市資本論發現，萬永興涉足房地產，純屬機緣巧合。2007年，他在鄭州遠郊得了一塊地，自己又不懂房地產開發，便找到鑫苑集團前總裁韓愷，請他出任怡豐置業董事長，組建團隊，負責項目開發，沖進了房地產。

這是一個拼膽量的時代，萬永興絕對是夠膽力。

【二】和昌興起與千億計劃的幻滅

和昌的發展 歷史 ，堪稱是一部職業經理人輪流坐莊的 歷史 。

1、韓愷時代

2007年，韓愷不負萬永興所托，精心打造出怡豐·森林湖這個網紅樓盤，在地產界站穩了腳跟。2009年，他又帶領和昌進入合肥，開始全國布局，并于2013年將總部遷到北京。

2015年，和昌銷售金額達到73.2億元。同年，胡潤百富榜發布，萬永興以120億的身家位列河南富豪榜第三名。韓愷卻于當年9月卸任和昌董事長，轉任中瑞控股副董事長，被外界視為明升暗降。

臨別時，韓愷發長文感嘆，稱和昌“長大了，總是要飛的”，惜別之情，見于言表。

2、武磊時代

接任和昌董事長的武磊，是萬永興從萬科濟南公司挖來的明星級職業經理人。在他看來，地產行業馬太效應加劇，未來會強者越強，千億是房企活下來的安全線。

武磊的任期目標是帶領和昌在2020年邁過千億門檻。為此，他在和昌搭建起“萬科系”管理團隊，啟動“3+2”戰略布局，在鄭州、蘇州、杭州、合肥、南京、武漢、深圳、東莞等城市布局了60多個地產項目，并推出云端系、城邦系、匠心系和云舒系四大產品系。

隨著布局的擴展，和昌業績突飛猛進，2015年-2018年合約銷售額分別為73億元、165億元、198億元、292.8億元，被視為行業黑馬。但是，這種擴張勢頭很快觸及天花板。2019年，和昌合約銷售僅298億，遠低于500億預期，行業排名從2017年的91名跌至122名；2020年全口徑銷售215.1億，居行業第119位，實際操盤金額僅139億，排到行業第138名。無論業績還是行業排名，均與武磊的千億計劃相差甚遠。

2020年9月，武磊與和昌的5年約定服務期滿，主動提出離職。帶頭大哥的離開，影響可不小，去年內和昌有至少20名中高層離職，他們大都是在武磊的邀請下加入和昌的。

樓市資本論盤點武磊這五年戰績，發現其最大敗筆，可能是2017年以133.26億元吞下萊蒙國際旗下8個項目。這些項目位于深圳、廣州、南京等6個城市，總計可售建筑面積197萬平方米，武磊預計未來可以貢獻800億元產值，特別是位于深圳龍崗的南聯項目，可售面積約70萬平方米，保守估計總貨值超過350億元。

但對當年銷售僅200億的和昌來說，萊蒙資產包已經透支了公司實力。而且他們很快就發現，資產包中位于深圳的三個核心項目，都是投資大、周期長的城市更新項目，完整周期長達8-10年，中間不確定因素很多。

這對體量和實力都顯單薄的和昌來說，簡直是一個天坑。難怪武磊離職后，前任董事長韓愷忍不住發朋友圈吐槽：自己辛辛苦苦打下的基業，被一撥崽子們折騰得體無完膚。

如今，萬永興起用麾下舊人張向暉接掌和昌，不沖規模，守住利潤，變相宣告了千億擴張計劃的失敗。

【三】轉型利潤導向，和昌深陷擴張后遺癥

不過，在繼任和昌集團CEO的張向輝看來，萊蒙資產包的潛在價值，超過了收購時的投資預期。

樓市資本論了解到，萊蒙資產包中開發價值最大的深圳南聯項目，已經全面動工，擬分4期開發，首期住宅和商辦類產品將于今年上半年開始預售。張向輝測算，這個項目的投資收益，可以覆蓋掉整個萊蒙資產包的收購溢價。

但是，張并不看好前任的擴張戰略。他說，和昌前幾年在公開市場招拍掛拿地，地價很高，實際算賬根本不賺錢。這是大老板萬永興絕對不能接受的。

中瑞控股的核心主業是大宗商品供應鏈管理，營收規模龐大、現金流穩定，但毛利率水平較低，需要毛利率更高的房地產業務來增厚公司盈利能力。和昌作為中瑞房地產業務的主要平臺，毛利率水平卻隨規模擴張而逐年下滑，2017-2019年毛利率分別為22.07%、21.19%、16.51%，幾乎已經觸底，勢難繼續。

張向輝是中瑞控股早年招聘的第一批清華MBA畢業生，他清楚大老板萬永興的底線要求，也明了中瑞旗下供應鏈和房地產兩大板塊的聯動模式。在他看來，和昌集團不是上市公司，不用跟其他地產商比拼規模，保持兩三百億的銷售規模就可以了。

接掌和昌后，張向輝不再激進追求銷售業績和行業排名，而是以穩健發展和利潤為導向，保證項目投一個、賺一個。

樓市資本論發現，盡管和昌已經掉轉航向，但張向輝仍深受前任遺留問題的困擾：

首先是還貸壓力。

2017年收購萊蒙資產包時，和昌采用了并購貸款。中瑞、和昌以及萬永興為這筆貸款共計提供了73.29億元的擔保，而且去年12月開始歸還貸款本金。這對規模不足、融資受限的和昌來說，償債壓力確實不小。

其次是品牌輸出。

2019年6月，和昌在武漢操盤運營“光谷未來城”，合作方武漢順民地產單方面宣布解約，轉而引入品牌房企綠城。和昌被踢出局，憤而與武漢順民對簿公堂，就算挽回顏面，也無補于品牌受損。

最后是違規操作。

和昌旗下開發項目，近年屢因違規被媒體曝光。例如：2019年8月，和昌旗下子公司河南怡豐置業，因未按規定申請城鄉規劃主管部門驗線，被鄭州市城市綜合執法局處以罰款11萬元的行政處罰。

2020年8月，洛陽和昌優地住宅小區項目，又在尚未取得預售證的情況下公開售房，被洛陽市房產監察大隊確認屬于變相違規銷售，將依法依規進行查處。

以上問題，都是和昌在規

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