02 1997年上海外灘房價(新外灘花苑為什么便宜)

緣區－近郊區向外拓展。

另外從上海市區內銷商品房的一些統計情況（表六）來看，近郊區的商品住宅批準預售、住宅交易過戶和存量房交易過戶均在70%以上，邊緣區的各項比例均在20%以上，而核心城區的比例只占1~3%左右，這充分說明隨著人口郊區化的進展，近郊區已經成為人民置業安家的主要地方。隨著目前房地產市場的進一步規范和市場化，可以預見郊區住宅將具有巨大的發展前景。而且我們相信隨著近郊和遠郊一些區縣的進一步發展和人口的大量遷入，核心區由于主要發展金融、商業等產業，上海城鎮住宅還將的布局將進一步發生擴散化、市郊化。

商品住宅價格的空間分異特征

根據西方學者提出的城市住宅分布決定因素模型，不同經濟地位的居住形態，呈現圍繞城市商務中心區的扇形布局；不同家庭地位的居住形態，呈現圍繞城市商務中心區的同心圓布局；不同種族各自獨立聚居而使不同地位的種族居住形態，呈現出分散布局的居住隔離狀態。在市場經濟條件下，居民的經濟收入和家庭結構是城市住宅空間分布的主要因素。在這里我們以多層住宅的價格作為參照物，由于上海對多層住宅的容積率控制相對比較嚴格，因而多層商品住宅與土地相關系數也比較穩定，能比較準確的發映出其所在地的土地級差。根據上海市住宅價格指標，全市住宅價格可以分成幾個等級。伴隨著上海人口郊區化的發展，各區縣住宅的價格也發生了很大的變化：目前4000元以上的住宅基本沿著內環線（中山環路）走向，突出三個區域即西南方向的徐家匯地區（徐家匯到錦江樂園沿地鐵北側延伸，也即西部核心區－邊緣區－近郊區兩側），虹橋古北地區（西南沿虹橋路到虹橋、古北一帶），浦東陸家嘴地區（在陸家嘴地區向東一帶）。要引起人們關注的是：突出的三個地區在90年代以前根本與核心城區沒法比，而今卻成為上海最熱的房地產投資、開發密集地區。究其原因，筆者認為，人口郊區化的發展是其非常重要的一環，正是由于這些區域承接了人口郊區化的第一波人口（即這些地區是大部分人口從核心城區流出的首選地） ，才使房地產業在這里迅速成長。從資料分析看，核心城區的多層住宅價格基本都在5000元以上，這是由于核心區是土地成熟區，土地級差最高，每平方米土地的價格達到8000－10000元，為了降低樓面地價，只能采取高層高容積率來攤消地價，夾生住宅建設費用，每平方米住宅還是要達到5000－8000元之間，高房

價從一定意義上講，也就進一步提高了人們在核心區居住的進入門欄，加速了人口的郊區化。從上海地價基準圖可以看出，處在內環線外5公里處的地區，住宅的價格也基本提升到3000元左右，其中的指狀突出均是交通干線二邊，如北面的共和新路兩側，西南地鐵兩側等，同時在浦東的花木、洋涇、世紀公園地區，張江、六里地區、嚴橋也達到這個價位。我們從本文前面所提到過的上海各區縣人口及人口密度近10年來的變化可以清楚的找到一條脈絡：哪個區域成為人口郊區化發展的選擇區域，哪個區域的房地產發展就迅速，這個區域的住宅價格也會成幾何級數增長，想想當年"寧要浦西一張床，不要浦東一間房"的情景，看看今朝浦東的房價走勢，不得不感嘆人口郊區化對城市發展的巨大效應。

以上對人口郊區化與城市住宅分布的分析，表明我國大城市住宅空間結構正處于重構過程中。政府管理部門如何引導，合理布局城市住宅空間應予以高度的重視。

四、對人口郊區化的再思考

從我們對近10年來的上海人口流動的研究分析得出，人口郊區化在上海其實質就是人口城鎮化，如今有很多學者認為，中國現代化發展的重要途徑是城市化，筆者同意城市的發展是一個重大的綜合性的發展問題，但同時覺得城市化的提法有失穩妥，城鎮化的提法更符合當今中國的發展實際，因為集中中國近20年改革開放成果精華的東部沿海地區一些大城市都已經進入到了城市化發展的后期階段，正逐步進入人口郊區化，也即郊區城鎮化的道路，同時市郊區也承接著外來流動人口（包括區域外的、鄉村的）的大部分，所以城鎮化的提法能更發映城市和鄉鎮的互動關系，同時也更能體現人口在兩地的流動關系。國外的大量實例證明，城鎮化的推進對于緩和城市人地矛盾具有十分重要的作用，城市要想獲得可持續發展，實現城市社會、經濟和生態系統協同有序、良性循環的目標，解決好中心城市中房價超高，居住環境差等局面，減少中心城區的人口，實現人口郊區化，加大走城鎮化的道路是一條光明大道。 據筆者對上海城市發展的研究，可以得出這樣一個發展格局：隨著上海人口郊區化的發展（城鎮化的發展），上海的城市布局除了以浦東小陸家嘴和外灘約5平方公里的CBD（中心商務區）、以原核心城區組成的30平方公里左右的中心商業區以外，在未來5-10年左右的時間上海將形成幾個新的內環線以外的次中心城區：西南的閔行莘莊地區、東北的楊浦五角場地區、西部普陀真如地區、東面浦東的花木地區，從而在上海真正形成 次中心城區－副中心城區（像徐家匯）－中心核心區的都市圈狀。人口在未來5－10年來將大量涌入這些地區，可以想象房地產業，特別是住宅業將在這些地區得到蓬勃的發展。

加大人口郊區化的力度，尤其需要政府的大力支持 ：人口郊區化的過程應該是一個政府宏觀主導的過程。城市化進程在我國已經滯后了許多年，因此在城鎮化建設上一定要加大力度，以"機不可失、失不再來"的態度加速改革，加速掃除城鎮化的一切人為障礙。首先，要樹立以人為本的城鎮建設發展觀。發展是硬道理，但對于人口郊區化、城鎮化來講，究竟什么是發展，發展的本質是什么，目的是什么，標志是什么？我們都要把握好，理解好。城市化進程的滯后，滯就滯在當年沒有掌握好發展觀的問題。只講收入增長不講分配關系，一些實質性的改革一拖就是上10年，從而積累了大量經濟和社會矛盾。城鎮化的發展農首先要解決的就是一個社會保障問題，只有這個問題得到解決，不管是從核心城區外流的居民，還是從農村流入的居民都具有相同的切實可行的社保，城鎮化的道路才會越走越通。其次，政府要明租、正稅、除費理順分配關系。租、稅、費是所有者和使用者，政府和市場主體之間分配關系的理論表現和觀念宮接。明租就是必須明確生產要素有償使用，解決好住房的產權問題，使核心區的居民"郊區化"得放心。同時通過明租使城鄉要素都資本化、商品化，城鄉同制，同軌，城鄉一體化。正稅是指政府為納稅人服務所需一切費用都必須明確為稅。稅收是政府行為，在所有的宏觀經濟政策中稅法對房地產業的影響是最大的，同時房地產商為了轉移稅收，就會提高房價，大大影響人口的流動。除費指的是不亂收費，收費是商業行為。正稅除費就是不搞價內稅，不搞行政性收費，要稅價分流、價費合一。最后，要把產業政策地區化，提高城鎮化的集聚度。城市的一個最大好處就在于集聚，從而極大的減少交易費用。所以隨著人口郊區化進程的加速，我們要做好城鎮發展的規劃，進一步明確城鎮的功能定位和明確各自產業結構的特點，不搞千篇一律。

網曝東方臺主持人處罰結果：5位永久吊銷主持證，房海燕被開除，你怎么看？

往后，他們不僅不能參加節目錄制，工資薪水也大大縮水，再加上有如此行為的主持人，鬧得沸沸揚揚，又怎會有其他電視臺能夠拋出橄欖枝呢？這等于是前程也沒有了，過往也被刪除了，不得不說，這次上海東方衛視的做法也夠狠的。盡管冒著自己將沒有經驗的主持人的風險，還要承受重新培養主持人的花銷，也算是給大眾和社會一個滿意的交代了。

 

一、處罰結果。

有網友爆料，對于之前七位東方衛視的主持人，參加了有劣跡的富豪的生日宴會的事情，東方衛視對其中六位簽約主持人做出了不同程度的懲罰。全部吊銷了主持人證，且是永遠吊銷，并禁止出境，等于是被無期限雪藏了，這和開除并無兩樣。

 

其中，陳蓉被解除東方衛視相關職務，房海燕將被開除。同時，朱楨、程雷、倪琳一年內領著單位的較低工資，解除未來兩年內全部績效。

 

對于這樣的處罰，無疑是對七位主持人的嚴重打擊。參加了一場生日宴會，不僅丟了名聲，還丟了自己的鐵飯碗。值與不值，只有他們自己心中能權衡。但事已至此，既然是自己選擇的，又能怪得了誰呢？

 

二、劣跡斑斑的富豪。

據悉，他們參加生日宴會的富豪，是上海前首富周某。周某曾有過兩次入獄經歷，一次是因為虛報資本，操縱證券。另一次是因為賄賂看守員等罪行被判十六年。就入獄次數和時間來說，周某確實很厲害了。

 

一個劣跡斑斑的富豪的生日宴會，作為上海東方衛視的主持人，他們并不適合參與其中。作為一個公眾人物，不僅要講究自己所播報的事情的真實性，并且自己所主持的節目受到人們的喜愛。但是，更要講究為人正直，擔得起公眾人物的責任。

 

如果連一個公眾人物都可以大搖大擺地去參加一個劣跡富豪的生日宴會，都可以為資本所控制時，又怎能不影響一些人的價值觀呢？不僅如此，還敗壞了上海東方衛視的名聲，也難怪東方衛視如此處罰嚴重，看來是真的十分憤怒。

 

如此不正之風，影響了主持人自己的口碑，影響了上海東方衛視的口碑。上海東方衛視被俗稱為番茄臺，開始大力發展綜藝，正是取得不錯佳績的時候，卻出了這檔子事，說上海東方衛視倒霉，都不足以形容事情的嚴重。

 

精心準備的所有綜藝都不足以引起這么大的反響，但自己電視臺的主持人去參加一次生日宴就引起了如此關注，上海東方衛視怕是哭笑不得了。就主持界來說，從來都沒有爆出過這么大的丑聞。上海東方衛視也算是開了先河，即使這并是它所想要的。

 

三、不正之風應該處罰。

乍一看，這樣的處罰很嚴重，但其實很合理。作為一個節目的主持人，應該是曝光率比較高的。再加上主持人這個行業的特殊性，人們對主持人都有一種尊重和認知：大家都認為主持人博學多才，聲音好聽，人品也不錯。至于為什么會覺得主持人的人品也不錯，自然是因為有很多優秀的主持人給了大家這樣一個認知罷了。

例如何炅，就是在娛樂圈以情商高，細心而出名。他所主持的《快樂大本營》，享負盛名。幾乎所有的流量明星都上過這個節目，也都受到過何炅的關照。很多人說，何老師為人處世，是娛樂圈的一個榜樣。這句話沒有說錯，何炅不僅幫著自己的同伴圓下失誤，還會照顧到每一個來參加《快樂大本營》的人，并不會因為流量不同來區別對待。

 

例如何炅，就是在娛樂圈以情商高，細心而出名。他所主持的《快樂大本營》，享負盛名。幾乎所有的流量明星都上過這個節目，也都受到過何炅的關照。很多人說，何老師為人處世，是娛樂圈的一個榜樣。這句話沒有說錯，何炅不僅幫著自己的同伴圓下失誤，還會照顧到每一個來參加《快樂大本營》的人，并不會因為流量不同來區別對待。

 

還有知名的主持人撒貝寧，他可以說是能力很強了，十項全能樣樣精通。作為一個主持人，他不僅可以一本正經且嚴肅地去主持一個新聞節目，也可以幽默風趣地去主持一個娛樂節目。與此同時，不僅為人謙遜，還在綜藝上有著不俗的綜藝表現力。

 

大家都十分敬佩主持人的功力，所以，對這七位主持人出事后的反應都比較激烈。什么時候連主持人，都會陷入了世俗了。

在主持界，有太多優秀的前輩，為他們做出了很好的標桿作用，但他們卻沒有認真學習，作為一個主持人，應該有怎樣的品行？難道作為

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