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01 阿克蘇保密買粉絲關注(急需新疆各地州市場狀況分析)
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急需新疆各地州市場狀況分析
1.我州一季度房地產市場運行狀況分析
發布日期:2007-04-29 已經閱讀[422]次 來源:博州房地產管理辦公室
2006年,國家加大了對房地產市場的宏觀調控力度。隨著國辦發〔2005〕26號、國辦發〔2006〕37號文件確定的調控措施逐步落實到位,房地產市場正在朝著預期的目標發展。根據一季度房地產開發投資統計數據分析,當前房地產市場運行呈現以下特點:
一、房地產投資結構趨于合理
今年一季度,房地產開發新開工住宅建筑面積51377平方米,其中:90平方米以下40795平方米,占新開工總面積的79.40%,90平方米以上10582平方米,占新開工總面積的20.60%,投資結構趨于合理。
二、新建商品住宅市場需求仍比較旺盛
今年一季度,新建商品住宅銷售面積大于竣工面積2.7倍(去年同期為1.6倍);銷售面積增幅快于竣工面積增幅1.2個百分點;商品住宅空置面積同比下降27%。上述情況均說明市場需求仍比較旺盛,在博樂市顯得尤為突出。
三、住房二級市場交易活躍
一季度二手房交易量247起,交易面積20650平方米,交易額3392.62萬元,同比上升37.4%、46%、143%。
二手房住房交易以小換大、以舊換新較為多見,其中房改房上市交易量占70%以上。
四、房價總體保持平穩
據統計資料顯示:今年一季度新建商品住房銷售價格漲幅在1%上下波動,3月份,新建商品住房銷售價格同比上漲1.2%,房價漲幅總體平穩。
2. 據2005年土地利用現狀調查資料,新疆維吾爾自治區(以下簡稱新疆)土地總面積166.49萬平方公里,約占全國土地總面積的六分之一,是我國面積最大的省區。新疆地勢復雜,總的輪廓是“三山夾兩盆”,即阿爾泰山、天山、昆侖山環繞準噶爾盆地、塔里木盆地。新疆屬于大陸性溫帶干旱和半干旱氣候區,水、土、光、熱、礦產資源豐富,有巨大的開發潛力,是我國重要的糧食、棉花、油料、甜菜、瓜果、畜牧業和能源、石化基地。然而,由于自然條件、地理區位、資源稟賦、經濟發展水平的原因,新疆的耕地和基本農田保護形勢比較嚴峻,必須制定相應對策,切實保護耕地和基本農田。
1 上輪規劃耕地和基本農田的保護目標
《新疆維吾爾自治區土地利用總體規劃》(1997~2010年)是在“九五”期間編制,自治區確定的國民經濟和社會發展的總體目標是:實施優勢資源轉換發展戰略,把新疆建成國家最大的商品棉基地和重要的畜產品基地、糖料基地、糧食基地和石油化工基地。根據自治區的實際情況和市場需求,有計劃地開墾宜農荒地,發展瓜果、蔬菜、旅游等特色經濟,努力發展水利、能源、交通、通訊等基礎產業,為全區經濟的持續、快速、健康發展奠定更堅實的基礎,把新疆建設成為我國經濟增長的重要支點。
新疆有豐富的水土光熱資源,發展農業、畜牧業、林果業的潛力很大。根據自治區國民經濟和社會發展規劃要求,《新疆維吾爾自治區土地利用總體規劃1997~2010年》的目標如下:
1.在大力進行水利建設的基礎上,適度開發宜農后備土地資源。在規劃期內,土地綜合開發(含開荒和土地整理、復墾)的總規模為1133000公頃,補充耕地不少于740000公頃。其中近期(1997~2000年)開發410000公頃,遠期(2001~2010年)開發723000公頃。規劃期末,全區人均耕地達到0.2公頃(3畝)以上。
2.在實現全區耕地總量明顯增長的前提下,統籌安排其它農業用地,以適應農業綜合發展的需求。全面實施土地用途管制制度,嚴格限制農用地轉為建設用地,對耕地實施特殊保護,基本農田保護率達80%以上。
3.在確保重點建設項目用地的前提下,建設用地總量得到有效控制。規劃1997~2010年建設占用耕地60500公頃,其中1997~2000年建設占用耕地20500公頃,平均每年5125公頃;2001~2010年建設占用耕地40000公頃,平均每年4000公頃。城鎮用地逐步按國家標準進行規劃控制,村莊用地通過合村并點、增人不增地等途徑逐步降低人均占地指標,努力提高建設用地利用率。
4.要大力改造中低產田,在規劃期內,中低產田的改造應達到1670000公頃。要加速全區土地利用集約化的進程,把生產用地的產出率和建設用地的利用率提高到一個新水平。
5.要努力保護和改善全區土地的生態環境,在規劃期內防治荒漠化土地3000000公頃,在確保生態用水、科學用水和合理用地的基礎上,有效保護綠洲土地,確保全區土地的持續利用,并為國民經濟和社會的持續發展奠定可靠的基礎。
2 現有耕地保有量與規劃目標對照分析
新疆上輪土地利用總體規劃確定耕地面積目標為455.36萬公頃,基本農田保護率目標為85%,基本農田保護面積為338.78萬公頃。截止2005年底,新疆耕地數量為406.34萬公頃,不計算退耕還林還草,較規劃目標缺49.02萬公頃,基本農田保護面積349.02萬公頃,沒有減少,略有增加。
2.1 全疆各地州2005年較2010年耕地完成情況
就各地州而言,2005年耕地實際保護面積高于規劃目標的只有哈密地區(+0.38萬公頃)和昌吉州(+0.07)。與規劃目標比較,耕地面積增補缺口較大的地區有:克拉瑪依市,還需增加1.95萬公頃,只完成了2010年規劃目標的68.28%;克孜勒蘇州還需增加1.99萬公頃,完成了2010年規劃目標的70.5%;巴音郭楞州還需增加5.69萬公頃,完成了2010年規劃目標的83.20%;和田地區還需增加5.29萬公頃,完成了2010年規劃目標的75.77%。喀什地區還需增加14.89萬公頃,完成了2010年規劃目標的78.02%,具體情況見圖1和表1。
2.2 全疆各地州耕地未來年增減比率變化情況
全疆各個地州2005年耕地現狀情況與2010年規劃目標值比較,在未來需要較多增加耕地的地區即年增長率較大的地區有:克拉瑪依市(+9.29)、克孜勒蘇州(+8.37)、和田地區(+6.39)、喀什地區(+5.64)、巴音郭楞州(+4.04)。年增長率幅度不大的地區有:吐魯番地區(+2.72)、伊犁州直屬(+2.56)、阿克蘇地區(+2.3)、烏魯木齊市(+1.48)。年增長率較小的地區有:石河子市(+0.37)、塔城地區(+0.86)、博爾塔拉州(+0.91)、阿勒泰地區(+1.04)。哈密地區和昌吉州已完成規劃目標。
2.3 北疆、東疆、南疆地區實現耕地規劃目標合理性分析
由于“三山夾兩盆”的地形地貌特征,使新疆氣候在天山以南和以北存在較大的差異。南疆、北疆和東疆三大區域在耕地的水土條件、氣候條件等方面都存在較大的差異。從表1可以看出,北疆和東疆地區基本實現耕地規劃目標,南疆地區面臨生態壓力,缺口較大,增長耕地任務艱巨。阿克蘇地區、喀什地區等地區,自然與光熱條件好、土壤條件較肥沃,有利于農作物的生長,在水資源保證條件下,應適當的加大這些地區的耕地保有量;伊犁州直屬和阿勒泰地區水資源相對豐富,可適當考慮超額完成目標值,緩解其他地州耕地保護的壓力。經濟發展較快、耕地質量相對較差的城市,如:烏魯木齊市、庫爾勒市、昌吉市、石河子市等大中城市,由于地理氣候等條件和位置以及經濟發展的需要,制定合理的耕地保有量和基本農田保護率,作為規劃目標。
3 現有基本農田保有量與規劃目標對照分析
新疆根據國家要求及自治區實際,在上輪土地利用總體規劃中確定了耕地保有量的目標,于1996年在各地州(市)開展基本農田劃定和保護工作,并于2001年初重新調整劃定了基本農田。2001年調整劃定面積為3465638公頃,2001年底實際基本農田保護面積為3411730公頃;2002年底增加到3495599公頃;此后兩年也在逐年增加,2003年達3520140公頃,2005年又回落到3490179公頃。2005年基本農田保護面積較2001年初調整劃定面積增加了78449公頃,平均每年增加8716.6公頃,其中2002年增加幅度最大,較2001年底增加了83869公頃。
3.1 全疆各地州2005年較2010年基本農田保有量完成情況
新疆上輪土地利用總體規劃確定基本農田保護面積目標為3437806公頃,基本農田保護率目標為85%。截止2005年底,新疆基本農田數量增加到3490179公頃,較規劃目標多52373公頃,使基本農田保護率提高到了87%,比規劃目標高二個百分點。說明新疆基本農田劃定和保護力度比較大,保護效果明顯。
各地州而言,基本農田實際保護面積高于規劃目標的有吐魯番地區(+13243公頃)、昌吉州(+2492公頃)、博州(+975公頃)、巴州(+17971公頃)、阿克蘇地區(+74公頃)、塔城地區(+17479公頃)、石河子市(+159公頃),其中超出比重最高的是吐魯番地區,比規劃目標多了28.43%。實際保護面積未達到規劃目標的有烏魯木齊市(-1675公頃)、哈密地區(-5048公頃)、克州(-2711公頃)、喀什地區(-11578公頃)、和田地區(-5194公頃)、伊犁州直屬(-6445公頃)、阿勒泰地區(-24491公頃),其中與規劃目標相關最多的是阿勒泰地區,比規劃目標少了20.57%。 見表2。
兵團現有基本農田面積比規劃目標多了99547公頃,超出幅度為12.43%。基本農田保護率也比規劃目標高出約4%。
3.2 北疆、東疆、南疆地區實現基本農田規劃目標合理性分析
在上一輪基本農田保護規劃中,各地區往往采用簡單的統一比率計算法,將基本農田保護率確定在80%以上,全疆平均達到85%,沒有考慮當地經濟發展特點。由于受氣候、水資源、土壤條件的限制,烏魯木齊市、昌吉州等地區耕地區位較好,但土壤肥力不太高,質量有的較差。如烏魯木齊市2005年糧食平均單位產量為4526公斤/公頃,遠低于全疆平均單產6078公斤/公頃的水平。為了達到耕地保護率的要求,不得不將大量的旱地、新開墾的耕地也納入基本農田保護范圍,降低了基本農田的質量。所以,可考慮將部分如烏魯木齊市、庫爾勒市、昌吉州等基本農田保護指標調出城市合理發展區域,在糧食、棉花主產區如伊犁州直屬、南疆劃定同質同量的基本農田,以確保達到規劃確定的基本農田保護總量,同時提高基本農田的質量。從總體上不降低了基本農田保護率,相應的增加了伊犁等地區耕地保護的數量,提高全區耕地質量水平。
3.3 自治區重點保護的42個糧食主產縣(市)
受地形地貌、水資源、土壤養分、投入力度、技術水平等因素的影響,新疆的耕地質量普遍較差,利用水平不高,產出較低。隨著國家西部大開發戰略的深入實施和新疆社會經濟的快速發展,新疆城市化進程將明顯加快,人們的飲食結構也將發生轉變,必然導致越來越多的耕地被占用,轉為非農建設用地或其他農用地。雖然新疆耕地后備資源豐富,但地處偏僻,開發難度大,投入資金多,加上生態環境保護和
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