02 萬科海外債券到期2023年9月(2023年萬科a分紅時間)

開發商未來將面臨很大的償債壓力，面臨不可預測的風險

過去幾年我國房價迅猛發展，開發商也賺得盆滿缽滿，也是在這種環境之下，開發商不斷的去加杠桿，不斷的去負債。

但目前我國樓市已經進入了一個轉折點，房價不可能像過去幾年那樣迅猛發展，甚至部分地區房價已經出現下降的趨勢，而在樓市不容樂觀的情況下，很多開發商的債務卻紛紛到期。

當前房企有息負債余額約為19.2萬億，規模最大的是房地產開發貸，其次是委托貸款、信托融資、信用債、并購貸、海外債和資產支持證券，分別為9.6萬億、2.8萬億、2.4萬億、2.2萬億、0.6萬億和0.3萬億。

這么高的債務是壓在房地產開發商頭上的一塊石頭，弄不好就把自己的腳砸到了，未來4年將是房地產負債兌付高峰期。2018 下半年到2021年到期規模分別為2.9萬億、6.1萬億、5.9萬億和3.4萬億，2023年及以后總計僅0.9萬億。

而這幾年估計也正好是我國房地產轉型以及改革的一個重要時間段，如果按照目前的房地產發展趨勢，開發商想像過去那樣高負債高杠桿開發，明顯是不可能的。

所以我們看到目前很多企業都在尋找資金過冬，通過降價促銷，盡快回流資金，另外還通過發行高息債券來融資。

比如前段時間，恒大就以13%左右的利率發行了18億美元的債券，其中許家印自己就認購了10億美元，從中可以看出，目前房地產行業融資很困難。

而在這種情況下，很多開發商都在紛紛尋找轉型之路。

萬達集團負債率降到60%，轉型初見成效

2017年的時候，萬達負債超過4000億一直是個熱點新聞，當時王健林被稱為中國的負債大王。

而為了降低債務，最近幾年萬達一直在出售各種資產用來償債。

我們先來看一下最近兩年萬達出售的一系列資產清單：

2017年7月19日，萬達與融創、富力上演了一場世紀交易：萬達將77家酒店賣給了富力地產，交易價格為199.06億元，以438.44億元將13個文旅酒店項目91%股權賣給了融創，合計金額為637.50億元。

隨后萬達相繼清空了英國、澳大利亞、美國、西班牙等多處海外資產，并將大多數業務移回國內。

比如以約為50000萬歐元出售了馬德里競技俱樂部17%股權；以3.15億出售澳洲黃金海岸項目及悉尼項目。

今年9月18日，萬達集團又出售位于芝加哥的摩天大樓，10月29日，萬達又將萬達文化管理100%股權出售給融創，融創的代價是支付62.81億元。

通過這一系列的資產處置，萬達集團在一年多的時間內，回籠了將近2000億的資金，大大減輕了還債的壓力。

王健林和萬達的轉型是一個明智的選擇

首先我們不得不佩服老王的眼光和魄力，這幾年中國房地產高速發展，很多開發商都紛紛在擴大版圖，所以我們看到很多開發商都是高負債，高杠桿。

但就在中國房地產高速發展的這幾年，王健林卻在謀求轉型縮減房地產業務，而且目前已經初見成效。

我們以2017年萬達各項業務收入為例：

2017年萬達集團收入總共是2273.7億元，這里面商業地產收入1125.4億元，文化集團收入637.81億元，影視集團收入532億元，金融集團收入321.2億元，網絡科技集團收入58.6億元，其他業務130.7億元。

也就是說，目前跟房地產有關的業務收入只占到萬達集團的50%左右，另外的50%是由新業務貢獻的，而房地產業務當中，租金又占了一部分，所以目前萬達集團非房地產項目開發的業務收入大概是64%左右，這個比例要遠遠高出其他房地產開發商。

比如2017年恒大營業收入是3110.2億，這里面至少百分之90%以上的收入是來源于房地產。

所以盡管目前恒大的規模比萬達大，但是未來的發展潛力不一定比萬達好。

現在回過頭來看下王健林出售各種資產用于償還債務，降低企業負債壓力，走輕資產道路是一個很明確的選擇，至少他看見了未來中國房地產的道路不是很明朗。

2023年可能倒閉的地產開發商

2023年可能倒閉的地產開發商有萬科集團。

萬科企業股份有限公司成立于1984年05月，萬科集團在地產中國網舉辦的紅榜評選活動中，連續三次上榜。2022年3月30日晚間，萬科披露2021年年報顯示，公司2021年實現營業收入同比增長8.04%，歸屬于上市公司股東的凈利潤同比下滑45.75%。

2022年5月6日，萬科企業股份有限公司發布2022年4月銷售業績。綜合2022年前四個月數據，萬科累計實現合同銷售面積793.6萬平方米，合同銷售金額同比減少40%。

企業文化

“讓建筑贊美生命”是萬科企業的核心理念，也是產品核心價值觀，不懈地致力于為不同消費者提供展現自我、和諧共生的理想生活空間，保護環境、改善環境，促進人與自然的可持續發展。

萬科相信，住宅建筑是一種與各種形態的生命息息相關的事業。作為住宅的建設者，滿懷尊重之心，為人們建設安全、安心的綠色住宅，并創造和諧、健康豐盛的陽光生活。努力推動行業規則的建設，不斷完善生產方式、技術和管理，提高行業規范化程度，實現“有質量增長”并推動行業技術進步。

以上內容參考：百度百科—萬科集團

融創2021年業績預測

又一家大型房地產公司陷入瘋狂。據財金協3月23日消息，融創中國提出公司債“20融創01(163376。SH)”本應在4月1日轉售。消息傳出當天，“20融創01”報收36.83元，跌幅41.54%。

“20融創01”計劃從4月1日起展期24個月，每季度償還本金，尾款金額較大，7月1日5%，之后三個季度10%，之后三個季度15%，2024年4月1日剩余20%。此外，融創中國董事長孫宏斌將為本次債券提供無限連帶責任擔保。

“20融創01”于2020年4月1日發行，規模40億元，票面利率4.78%。期限為2 1 1年，即債券發行人有權在期限的第二年和第三年年末決定調整本期債券的票面利率。債券持有人有權選擇第二年末和第三年末將當期持有的全部或部分債券按面值回售給發行人。

降級面臨更大的債務風險。

最近，國際評級機構幾乎同時下調了融創中國(01918.HK)的評級。3月24日，惠譽宣布融創中國長期發行人違約評級由“B-”下調至“CC”，其高級無擔保評級和未償還高級無擔保票據由“B-”下調至“CC”，回收率維持在“RR4”。

3月23日，標準普爾。標普全球評級發布報告，撤銷融創中國“B-”長期發行人信用評級和“CCC”高級無擔保票據長期發行評級。

此前，穆迪也于3月22日發布公告，將融創的企業家族評級從“B1”下調至“Caa1”，展望為負面，將其高級無擔保評級從“B2”下調至“Caa2”。

穆迪在負面展望中強調，公司在未來6-12個月通過新增貸款或資產處置解決所有到期債務的能力存在不確定性。

信用評級下調，進一步提高了融創的債務風險。有報道稱，融創約30億美元的海外私人債務，以及相關銀團貸款，因近期評級下調引發了加速到期。該公司目前正在努力與這些投資者溝通。

企業預警數據顯示，包括前述“20融創01”在內，融創集團現有債券9只，現有規模167.49億元，其中今年6月到期余額14.4億元，今年已到回售期的20融創01、20融創03、16融創07、16融地01等4只債券金額約78.3億元，合計約92億元。

融創在中國現有12只美元債券，規模為77.04億美元，其中兩只共計12億美元的債券將分別于今年6月和8月到期；2023年到期20億美元，2024年到期26.1億美元。

除了債券，融創中國的商業票逾期更嚴重。在融創中國的股票吧，有人反映其20萬商業票已經逾期半年。天空調查顯示，2023年2月至今，融創中國已有超過20起票據追索糾紛司法案件。此外，有益信托網顯示，僅2021年，融創通過信托獲得至少約110億元融資，其中近67億元將于今年到期。

融創的“賣”還不了債。

2023年前兩個月，融創中國實現合同銷售額502.8億元，同比下降26.5%。

3月21日，融創中國發布公告稱，2021年公司所有者應占利潤較2020年下降約85%，核心凈利潤較2020年下降50%。對于凈利潤大幅下降的原因，融創中國表示，主要是公司處置殼股導致的投資損失。此外，由于2021年下半年房地產行業市場形勢嚴峻，公司銷售收入和毛利率下降，同時計提存貨減值等因素也影響了業績。

同一天，融創中國表示，由于近期mainland China和香港疫情，出行和物流受到限制，公司2021年年報的審計程序無法如期完成。因此，融創中國不能在2023年3月31日或之前公布經審計的年度業績，計劃在2023年3月31日公布未經審計的年度業績。

中國融創控股有限公司

去年上半年，融創的運營還在正常運轉。2021年8月30日，融創中國公布2021年中期業績報告顯示，公司實現營業收入958.2億元，同比增長23.9%；毛利199.8億元，同比增長12.5%；歸母凈利潤119.9億元，同比增長9.4%；每股收益2.62元，同比增長8.7%。

截至2021年6月底，融創中國總負債9971.22億元，持有現金及其等價物1010億元，預售監管資金220億元。從“三條紅線”的指標來看，融創中國踩了“三條紅線”中的一條，僅僅是因為剔除預付款后的資產負債率為76%。

然而，融創的債務結構表明了公司雷雨的結果。2021年6月末，融創9971.22億元的總負債中，

流動負債總額7549.61億元，以長期貸款為主的非流動負債2421.61億元，一年以內的短期貸款余額909.6億元，占當期3035億元貸款總額的近三分之一。

為應對債務，融創從去年四季度開始通過處置資產、股權融資、向大股東無息貸款等方式籌集資金，包括出售殼股、上海、杭州、昆明多個項目股權、出售上海虹橋商務區寫字樓、杭州核心區酒店及寫字樓等。據不完全統計，融創已通過上述方式退出約300億元，但仍無力償還債務。

相關問答：2021年融創最近發生了什么 我們預計下半年市場會比較慘烈。中房報記者 李葉丨北京報道不少人說孫宏斌變了。證據是，在近幾年業績發布會上，昔日金句頻出的“段子王”孫宏斌發言比過去克制、低調不少。變化的不止發言風格，一向以“拿地大師”“收并購大師”形象出現在人們視野中的融創中國，也開始喊話“降低風險”“安全第一”。“我們現在需要安全，如果還像過去一樣拿地會吞掉很多利潤；目前所有企業無論開什么價都沒有辦法并購。”8月31日，融創中國召開2021年中期業績投資人會議，孫宏斌在會上表示。“融創未來3年第一目標是降低融資成本，我們要把信用評級做到投資級。為此我們不僅僅要降低負債率，還要降低負債規模，因為在這種情況下才能把融資成本降下來。”他認為，“三條紅線”是合理政策，給出了3年寬限期，是比較務實的指標。根據融創中國披露的2021年半年報數據，孫宏斌所言非虛，融創中國“三道紅線”指標正在持續改善。截至6月30日，融創中國剔除預收款項后的資產負債率約為76%，較2020年底下降約2.3個百分點；凈負債率為86.6%，較2020年底下降約9.4個百分點；現金短債比約為1.11。營業收入方面，截至今年6月30日，融創中國合同銷售金額約為3207.6億元，同比增長約 64.3%；收入約958.2 億元，同比增長23.9%；毛利約為199.8 億元，同比增長12.5%；毛利率20.8%，同比下降2.2%；歸屬母公司凈利潤119.9億元，同比增長9.4%；核心凈利潤約為131.5 億元，同比增長0.8%。截至8月31日收盤，融創中國報19.9港元/股，漲幅1.95%。“2021年下半年可能比較慘烈”2021年年初，融創中國提出了6400億元銷售目

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