02 上海北外灘房價趨勢(北外灘的重大規劃)

深圳的常住人口接近 1060 萬，其中 770 萬，也就是 73% 的常住人口是外來移民；而上

海的外來移民占比為40%；北京 37%；廣州則是 35%。與其他一線城市不同的是，深圳

的本地人口非常有限，在1980 年中央政府宣布這一地區為經濟特區之前，深圳只是一個

小漁村，當地人口數量很少。深圳是中國私募股權產業和 IT 產業的發祥地，華為技術公

司就誕生于此。這座城市聚集了大量的企業家和熟練的高科技產業工人，他們都得益于

快速發展的 IT 產業。深圳與香港接壤，而香港的房價居全球最高之列，深圳與香港的不

斷整合將有助于深圳住宅市場的發展。

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北京

很多受訪者都對北京有深刻的見解，尤其是涉及這座城市的宜居性和城市規

劃。其中一位開發商談到：“北京不適于居住。交通規劃很糟糕。北京和上海不同，郊

區市場不活躍。”而另一位開發商則表示：“現在的問題是過度擁擠和交通堵塞。”今年，

北京的城市宜居性評分仍近于墊底 — 位列第 31。

盡管居住環境較差，北京仍然是被機構投資者認為必須前往的兩個市場之一。北京

的一位房地產開發商解釋說：“城市宜居性對房地產市場的影響沒有人們想象的那么大。

房地產市場仍然由就業機會驅動。”

今年，北京表現最好的物業類型仍然是辦公樓。從去年至今，辦公樓平均月租金保

持平穩，2015 年 4 月，辦公樓平均月租金為 382 元人民幣 / 平方米，比上海高出 40%。

2015 年 4 月，北京辦公樓的空置率仍然維持在 5.4% 的較低水平，在一線城市以及主要

的二線城市中最低。需求主要來自 IT 產業。一位在北京擁有辦公樓項目的開發商表示，

最近她的公司在望京地區新完工的辦公樓里絕大部分租客都是從事 IT 行業的公司。她還

補充說，中國大陸排行前十的IT公司中有 8 家總部設在北京。

辦公市場的強勁需求和相對疲軟的零售物業市場導致愈來愈多的購物中心轉型成為

辦公樓。北京的一位研究分析師介紹說：“在北京，把零售物業轉型為寫字樓的例子比

比皆是。”可能零售購物中心轉型為辦公樓的趨勢在中關村表現得更為明顯，這片圍繞

著北大和清華校園的區域被譽為“中國硅谷”。很多以前用于電子產品批發的大樓正在

轉型為辦公樓。

到2017年，北京商務中心區計劃完工的甲級辦公樓面積將達到250萬平方米，另一

位分析師透露。不過，他并不認為這些新增面積會為市場帶來實質性的影響，原因不僅

包括較高的自用比率，而且竣工時間可能后延，再加上開發商以及許多頂級金融機構的

財務狀況非常良好。他還表示北京商務中心區以及金融街辦公樓的高昂租金迫使愈來愈

多的租客選擇前往非核心區域落戶，例如豐臺和麗澤商務區。

廣州

一線城市中，幾位受訪者認為廣州的城市等級應該位于另外三座城市之下。

一位在廣州投資房地產的投資者表示：“即便我們在廣州進行了投資，我也并不十分喜

歡這座城市。廣州的定位非常尷尬。廣州從未得到任何政府支持，不過這一形勢現在有

所好轉。”另一位投資者則認為他們在廣州投資的零售物業表現不佳，在過去幾年中，

項目的租金漲幅有限。

另一位投資者的觀點則較為樂觀，他認為：“廣州與武漢的經濟發展都很強勁，而

不過項目執行風險也比較高。一些 IT 公司也選擇將總部設在那里。”受訪者們還特別強

調了珠江新城南部的琶洲，政府將促進那里的IT 產業發展。

廣州的辦公樓租金基本保持平穩，2015 年第一季度平均月租金為 163 元人民幣 / 平

方米，僅相當于北京的 42%或上海的 60%。2015 年第一季度辦公樓空置率為 6.7%。

在廣州附近一座城市開發項目的一位開發商表示：“廣州正在優化其經濟結構，遷

出了一些低端制造企業。”他還盛贊了該市的城市規劃，認為道路系統設計得非常好。

一位廣州研究分析師看好廣州辦公樓市場的長期表現。他認為珠江新城已經發展成熟，

許多項目的入駐率都接近 100%。另外，他也提到附近的廣州國際金融城的發展速度比之

前的預期要慢一些。

在已建成的零售商業區內，零售物業市場基本保持平穩。但是，一位研究分析師認

為來自線上零售商的競爭使得經營廉價電子產品和其他消費品的沿街商鋪的銷售額出現

下滑。

廣州的住宅市場基本呈健康發展態勢。2015 年 4 月，廣州新建住宅存量消化周期為

11.6 個月，同比增長 23%。

南京

2013年，南京的投資和開發前景排名分別列第九和第11位，此后，這座城市一路攀登，

躍居第五，并有坐穩趨勢。南京的投資前景評分較去年提高了2.3%，這也讓它坐穩了第

五的位置；不過開發前景的評分略微下降了 1.2%，使它的開發前景排名由第四跌落至第

五位。受訪者認為南京的投資前景“一般”，但發展前景“良好”。

江蘇省是中國大陸最富裕的省份之一，作為江蘇省的省會城市，南京無疑已經躍升

為長三角地區四大經濟強市之一，其他三座城市分別為上海、杭州及蘇州。

今年，許多受訪者普遍對南京持積極態度。一位熟悉南京的開發商認為：“選擇城

市的關鍵標準是看大學以及在校大學生的數量，還有新興產業方面的投資。南京、西安、

武漢和成都都是具有這種優勢的城市。”他還表示南京計劃將于2015 年下半年開始開發

江北新區 — 一個類似陸家嘴的開發區。

另一位開發商認為：“南京具備很好的城市肌理，有望成為一個非常有前途的城市。

在中國歷史上，許多朝代都選擇南京作為首都。南京近些年來表現不俗，同時也在推進民

營經濟的發展。此外，政府也在著力提升環境質量。南京具有成為第5個一線城市的潛力。

而且，南京的城市規劃做得很好，政府的思想也更為開放。”

談到南京，許多受訪者就會把南京和毗鄰上海的競爭對手蘇州做比較。蘇州很早就

開始發展經濟，直到現在，南京在 IT 以及高附加值制造業方面仍然落后于蘇州。但是南

京具有更強的高等教育基礎，而蘇州則缺乏享有盛譽的高校。南京作為江蘇省的省會城市，

而且位于江蘇省中心位置，這兩個因素被認為是投資南京辦公樓市場的積極因素。總部

或區域辦事處設在上海的公司，通常更愿意將辦公室設在南京，而不是蘇州。

一位熟悉南京的開發商則以更為謹慎的態度看待南京的辦公樓市場。他表示，在南

京租用寫字樓的跨國公司或國內公司的規模往往要比落戶上海的公司小很多，常見的租

用總面積一般都在 500-1000 平方米。南京的辦公樓市場以散售為主，一位研究分析師認

為。

京滬高鐵的貫通也讓南京受益匪淺。該市的新建住宅存量消化周期僅有有8.5個月，位

于消化周期最短的城市之列。

杭州

2015年，受訪者對杭州的投資前景評分提高了 6.3%，開發前景評分略升0.5%。

在投資前景排行榜上，杭州站穩了第10的位置；而在開發前景排行榜上，杭州則由第11

位上升至第10 位。杭州的投資和開發前景評級均為“一般”。

很多受訪者認為，人們之所以對杭州失去了熱情是因為這里的市場波動性比較大。

但是，由于浙江是中國最富庶的省份之一，作為浙江省的省會城市，許多人認為杭州的

地產市場將會從強勁的經濟增長中獲益良多。

對新建住宅供應過剩的擔憂似乎有所緩解。新建住宅存量消化周期同比下降 34% 至

13 個月，新建住宅存量同比增加 9%。一位在杭州有兩個項目的住宅開發商介紹說，今

年受中央政府放寬信貸政策的影響，杭州的住宅價格正在緩慢增長，銷售量則出現了大

幅攀升。盡管由于需求有限，去年杭州政府大幅減少了土地出讓數量，但他看到了開發

商的現金狀況有所改善，因此重新拾起了拿地的興趣。

一位在杭州有項目的開發商表示：“我們的項目位于杭州郊外。杭州核心區域增長

有限，未來的增長會出現在郊外。”一位投資了杭州商業地產的投資者表示：“杭州的

辦公樓市場不及廣州。錢江新城仍處于早期開發階段，對甲級辦公樓的實際需求較低。

今后5-10 年間，租金會出現上漲。”

一位研究分析師指出為了提高入駐率，錢江新城辦公樓的業主們要求的租金相對較

低，以期吸引核心區域的辦公樓租戶。

世博會對中國有什么好處

一、世博價值支撐我們辦博。被譽為世界經濟、文化和科技盛會的世博會，一直關注人類的交流與發展，寄托人們的思想與愿望，展示創造的經驗與成就，促進國際的合作與友誼。2010年上海世博會是中國第一次舉辦的綜合類世博會，也是世界博覽事業在新世紀從中國這個最大的發展中國家，闊步向前的新起點。

國際社會對我們辦好2010年世博會充滿期待，參展各方對我們的籌備工作大力支持，世博會的內涵日益豐富，自建館設計各具特色，租賃館、聯合館展示方案精彩紛呈，世界各國申報的文藝節目五彩繽紛，各類論壇主題響應熱烈。

作為本屆世博會的組織者，我們承擔著場館建設，參展服務，活動籌備，論壇組織，會期運營等各項工作，任務十分艱巨。由于是第一次舉辦如此大規模、長時間的世博會，我們還缺乏經驗。在籌辦過程中，我們一直堅持向舉辦過世博會的國家和城市認真討教，向奧運會等其他大型活動的主辦方虛心學習，主動聽取國際展覽局的指導，努力汲取各國經驗，凝聚各方智慧，秉持世博會“歡聚、溝通、展示、合作”的精神，積極與各參展方攜手努力，共同辦好2010年世博會。

二、世博價值在于世博理念。每屆世博會對于主辦城市及國家的推動是不同的，例如2000年德國漢諾威世博會進一步鞏固了漢諾威作為歐洲國際會展中心的地位，2005年日本愛知世博會對日本中部地區的經濟發展帶來了積極影響。除了每屆世博會所產生的不同影響，什么是世博會共性的意義所在？那就是世博會對普通民眾價值觀的影響和改變。

當19世紀末20世紀初的公眾在世博會上看到留聲機、照相機、電視機、火車、汽車、飛機時，他們會增加對科學的追求，增加科技能改變人生的信心；在經歷了戰爭以及經濟發展帶來的環境污染問題之后，20世紀中后期的世博會通過相應主題讓人們堅信，應當用人性來駕馭科技手段，使它們為人類創造幸福，而不是用科技制造出來的武器相互殘殺，或者以破壞自然的代價換取經濟發展。

本屆世博會的主題是“城市，讓生活更美好”，我們希望能在當今全球城市化的進程中，為全人類留下寶貴的文化遺產。今天世界同時受到城市化的好處和苦惱，一方面人們為了更好的工作、教育、居住以及社交條件而進入城市，另一方面，隨著城市密度不斷提高，規模不斷擴大，產生了諸如交通擁堵、衛生、治安以及環境污染

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