02 上海外灘寫字樓價格(上海寫字樓租金持續走低，空置率達四成，為何絲毫未影響到當地商品房價格？)

灘對面陸家嘴的房子是普通人不敢想的豪宅。而那個地段的房子也一般都是被用來投資商鋪、酒店、寫字樓，陸家嘴就好比華爾街，很少人會在華爾街買房用來居住的。

外灘一直以來都是上海的象征，它也是上海城市近代化的起點，是上海最具標志性，這個區域是沒有房子可賣的。因此上海外灘對面陸家嘴就成了炙手可熱的黃金地段。在面積只有6.89平方公里的陸家嘴目前恐怕是沒有新的宅地供應了，而存量據統計也只有139套。其中123套全部是200平方米以上大戶型，因此可謂都是豪宅了。

近期值得期待的是據說濱江凱旋門將在陸家嘴將推出1房2房的小面積房，身處陸家嘴唯一不被限購限貸的產品，將陸續出170套新房源，均是精裝修，其地理優勢不言而喻，相比動輒幾千萬的總價，此樓盤不管是自住還是投資更讓人期待一些。這讓很多在上海還未有房子或者想要再投資房產的人產生了蠢蠢欲動的心態。

編輯總結：以上就是陸家嘴房價多少一平米的預估，這還只能算是價格比較平穩的了，有的價格以超出十萬往十五萬甚至是二十五萬逼近。對于陸家嘴的房價，小編只能說買一套房是天文數字了。

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2020年上海寫字樓市場回顧與展望

根據CAIC監測顯示， 2020Q4上海寫字樓出租率、租金降幅持續收窄，呈企穩趨勢，凈吸納量達十個季度峰值；租金跌幅持續收窄1個百分點，全市平均租金至7.36元/㎡/天，空置率微漲至22.5%；3個新增供應項目40.2萬㎡入市，租賃需求強勁，金融業領跑超級租戶租賃市場需求，前灘商務區最為活躍；2020大宗交易總成交金額約716.8億，同比下降13.7%，內資成絕對主力。

|CAIC 市場監測

市場：受疫情和經濟大環境影響，2020年全市租金和出租率為持續雙降趨勢，但降幅也持續收窄，至年末已呈現企穩趨勢，上海辦公市場的韌性在全國屈指可數；

租戶：20Q4單季度凈吸納量為近十個季度最高值，且20全年總凈吸納量同比19年上升26.8%，租戶活躍度甚有提高，大型優質企業的整合性搬遷為主要表現；

業主：突發疫情和市場環境的突變極大加速了業主方針對性措施的更迭，“花式”降租和提升成交傭金從租戶方和中介方同時發力；綠色辦公成為優質樓宇標配；

板塊：前灘為2020年上海最火的商務區，超級租戶集中入駐，由陸家嘴集團主導的全球城市中央活動示范區的開發建設已見成效。

一、宏觀市場

疫情穩定期辦公樓投資額增速大幅上漲

數據來源：統計局

年初受疫情影響，租賃市場需求減弱，業主普遍提供較大議價空間維穩出租率。年末隨疫情受控，市場更加穩定，租金降幅已收窄至全年最低值；雖有不少新增供應入市，但租賃需求強勁，出租率維持穩定。

全市甲級寫字樓平均租金及環比變化

數據來源：CAIC數據庫

2020Q4上海全市甲級寫字樓平均租金環比下降0.5%至7.36元/㎡/天，跌幅收窄1個百分點。核心商務區甲級寫字樓租金環比下跌0.7%至每平方米每天人民幣9.14元，非核心商務區甲級寫字樓平均租金環比下跌2個百分點至每平方米每天人民幣5.78元。

二、租賃市場

租金和出租率均已企穩，凈吸納近十個季度峰值新增供應40.2萬㎡，空置率微漲至22.5%

全市新增供應、凈吸納量及空置率

數據來源：CAIC數據庫

▌新增供應40.2萬㎡，均位于非核心商務區

據 CAIC 資產數據庫監測顯示，隨疫情基本穩定，四季度租賃需求更為強勁，全市凈吸納量約為三季度的1.6倍，高達29.6萬㎡為近十個單季度凈吸納量峰值。尤其非核心商務區凈吸納量表現突出，約占全市凈吸納量的六成，但超40萬㎡的新增項目位于非核心區，推使其空置率上漲至30.4%；全市空置率則上漲0.1個百分點至22.5%。

上海2020Q4各子市場租金與空置情況

數據來源：CAIC數據庫

2020Q4上海甲級寫字樓市場共迎來3個新增供應項目入市，總計40.2萬㎡，分別為位于浦東前灘的地標性建筑前灘中心、徐匯濱江的陽光濱江中心-南座及星揚西岸中心一期。截止目前，本季度近40萬㎡的新增供應將全市甲級寫字樓市場存量推升至1392萬㎡。疫情背景下，2020年全市過半項目延遲入市，預計僅2021年將有約260萬㎡的項目入市，去化持續升壓。

▌金融業領跑超級租戶行業，新興和非核心為主力承接商務區

2020主要成交超級租戶

數據來源：CAIC監測整理

從行業構成來看，金融業領跑超級租戶租賃市場需求，多為滿足企業整合性擴租/搬遷需求，有利于集中統一管理，提升公司整體形象。

從超級租戶商務區分布看，成交近八成位于新興商務區和非核心商務區，其中新興商務區約九成集中在前灘商務區，成交多為服務業。

數據來源：CAIC數據庫

▌重點商務區監測

2020上海最火的商務區-前灘

據《上海浦東新區總體規劃暨土地利用總體規劃》，世博-前灘已與陸家嘴一并列入“一主、一新、一軸、三廊、四圈”中的主城區。自2012年開始，陸家嘴集團主導前灘國際商務區的開發建設，一直致力于將其打造為全球城市中央活動區的示范區，目前來看，成果顯著。

據 CAIC 監測，2020年大面積成交租戶中，前灘商務區占比達45%；其中專業服務業為其成交面積占比最大的行業。

2020上海大面積成交租戶商務區分布

數據來源：CAIC數據庫

新興商務區的崛起具有較強的蝴蝶效應

回顧2020，陸家嘴商務區依然是前灘租賃成交供應的主力，而其他商務區也被不同程度的吸附；其中，前灘總成交租賃面積中有28.5%來自新天地商務區的企業遷址，11.3%來自竹園商務區；南京西路和外灘商務區一共貢獻了其22.8%的新增成交占比。與此同時，各商務區紛紛采取措施增強優質租戶粘性，競爭激烈加劇。

2020年前灘商務區吸附成交情況

以租賃成交面積計算，數據來源：CAIC數據庫

整合性遷址成交為前灘商務區重要特征

整合性遷址為2020租戶動態的一大特征，于前灘商務區表現尤為突出。一方面受疫情和經濟大環境影響，各企業將縮減租賃成本作為應對調整，據CAIC重點商務區監測，遷址至前灘商務區前，統計租戶的平均租金為9.2元/㎡/天，而遷址后的平均降幅約30%為6.4元/㎡/天；另一方面，在特殊時期進一步思考企業戰略，重新布局企業組織架構面對新形勢，成為整合性遷址的重要原因。

數據來源：CAIC數據庫

近三年注冊資本5000萬以上企業近25%集中在虹橋商務區

在長三角一體化戰略背景下，虹橋商務區作為國際綜合交通樞紐、國際化中央商務區和國際貿易中心的平臺，承擔著全球企業總部集聚地的重要功能，該商務區已經吸引了萬科、龍湖、瑞安等多家大型房地產企業參與開發建設，入駐了上百家優質企業總部及上市公司。此外依托國家會展中心，大力發展高端會議展覽業、會展配套專業服務業及會展關聯產業，吸引策展、設計、廣告、物流、租賃、翻譯等服務業，承接“大交通”“大會展”“大商務”三大核心功能，打造全球城市的國際服務中心。

近三年核心商務區企業注冊資本5000萬以上占比

數據來源：CAIC數據庫

近三年注冊資本5000萬以上的企業約25%集中于虹橋商務區。從企業性質看，內資企業數量占比超八成為絕對主力；從行業劃分看，逾55%集中在房地產業，20%為服務業。

數據來源：CAIC數據庫

陸家嘴、外灘、竹園金融業占比第一細分結構存在差異

據CAIC對上海重點商務區的租戶結構監測，陸家嘴、外灘、竹園商務區均為金融業占比第一，陸家嘴和外灘的金融結構主力均為傳統金融，竹園為非傳統金融。若下探到金融細分領域又會發現三者金融業結構的差別：陸家嘴以期貨/證券/基金等和銀行為頭部，外灘則以投資理財和保險業占比前列；竹園因受陸家嘴的輻射影響，傳統金融中的銀行占比較低，但非傳統金融中

投資理財，資產管理與微金融占比較高，形成區域范圍內的互補和差異化競爭。

數據來源：CAIC數據庫

三、銷售市場

大宗交易成交同比下降13.7%，內資成絕對主力辦公銷售市場成交量較去年同期上漲35%

▌企業自用型買家占比超四成，內資成為大宗絕對主力

上海各物業大宗交易金額

數據來源：CAIC數據庫

據 CAIC 資產數據庫監測顯示，2020年上海大宗交易成交總額716.8億元，較去年同比下降13.7%，為近5年的低點，主要受市場形勢的不確定性所影響。其中，辦公/研發辦公業態仍為2020年大宗交易物業類型的主力需求，其總成交額占比超77%。自用型買家持續發力，成交占比約全年總成交額的四成。

2020上海大宗交易內外資比例

數據來源：CAIC數據庫

從內外資來看，外資買家占比從2018年的61%降至2020年的12%，降幅顯著。2020內資買家占主導地位，內資中近5成占比為自用，而自用的企業類型里國企占比超8成。其中，金融行業的國有企業表現亮眼，中國人保、海通證券、上海銀行、國海證券、建信人壽紛紛收購黃浦綠地外灘中心的獨棟項目用作總部大樓。

此外，在疫情期間政府加大了對科技園、醫藥園等園區的政策支持力度，園區等研發辦公類物業交易升溫，其中以遠洋資本收購漕河涇技術開發區越虹廣場、摩根士丹利收購張江美恩生物科技園較為典型。

▌辦公銷售市場成交量較去年同期上漲35%

隨疫情得控，四季度上海辦公銷售市場活躍，較去年同期上漲 35%。全市成交40.9萬㎡，較上季度環比上漲45%。其中閔行區供應旺盛，成為供應最多的區域，供應面積達 24.31 萬㎡，成交面積為 5.4 萬㎡，成交均價為 32676 元/㎡，其供應量集中在七寶、華漕板塊，交易項目則主要集中在江川紫竹板塊。浦東區、黃浦區、靜安區需求端則較為旺盛，黃浦區成交量集中在豫園板塊。

2020Q4各行政區銷售市場

數據來源：CAIC數據庫

本季度全市成交價格 44589 元/㎡，其中核心區成交均價 106493 元/㎡；非核心區成交均價 33595 元/㎡。其中綠地外灘中心、中糧前灘海景壹號、尚雅商務樓等成交表現較突出。

四、土地市場

非房企在本季度大舉拿地超涉辦總成交量的六成

20Q4供應24幅涉辦用地，共計136.3萬㎡，環比下降1.1%；成交22幅涉辦用地，共計131.2萬㎡，環比上升40.2%；成交均價為15026元/㎡,環比上升66.9%。

市場監測：非房企拿地約占本季度涉辦總成交量的63%；其中，美的集團有限公司以底價18.36億元成交競得青浦徐涇商辦地塊；大眾點評旗下全資子公司漢海信息技術有限公司以底價65.41億元拿下楊浦東外灘商辦地塊。

2020Q4典型辦公土地成交案例

數據來源：CAIC數據庫

五、未來供應及展望

回顧20

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