02 上海外灘和前灘的區別(上海寫字樓租金持續走低，空置率達四成，為何絲毫未影響到當地商品房價格？)

從地理位置上來說，兩者都離珠江新城CBD不遠，金沙洲距離14公里，萬博距離16公里，而且金沙洲和老城區荔灣就隔了一條河，在位置上更具有優勢。

但實際上，萬博土拍現在已經達到3萬多，比金沙洲28913元/㎡的房子均價還高，哪個地方的房價成長空間大，一目了然。

為什么？原因就在板塊的定位不同。

看控規圖就能看出來，金沙洲幾乎都是住宅用地，既沒有寫字樓，也沒有工業園區，是典型的“睡城”，加上金沙洲是個島，和市區隔了一條河，即使位置上更接近，交通擁堵等問題還是攔住了這個地方的價值。

而萬博雖然位置上沒有優勢，但是看規劃圖中一片紅，核心區中只有一塊住宅用地，明顯的商務中心定位。而事實也是如此，萬博商務區中的商業面積還要比珠江新城多，歡聚時代（YY）、攜程華南總部等知名企業都駐扎在此。

而區域中這塊稀缺的住宅用地，項目單價已經超過6萬，商務區住宅的價值可見一斑。

至于金沙洲，并非沒有價值，作為剛需上車還是不錯的選擇，但是如果從投資的角度來看，升值潛力相對會差一些。

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看控規圖第二件事，是看配套。

我們說的配套，包含了內部配套和外部配套兩個部分，控規圖能給我們提供的是外部配套的信息。

外部配套有多重要？

在生活中，學校解決了孩子的上學問題

商業配套，商場滿足了吃喝玩樂的購物需求

交通配套， “地鐵房”的價值不用多說

找到想買小區的具體位置，看看周邊有沒有大型的配套，包括學校、地鐵站、公交站、醫院、購物商場等。

黃色代表住宅、紅色代表商業，綠色代表公園，有些規劃圖比較細致，還會把中小學的位置也標注清楚。關于地鐵、輕軌、高鐵的規劃，也可以在圖例找到，通常用虛線、白色實線來表示。

板塊內的配套，給我們帶來的不僅是生活上的便利，好的配套也能帶給房子更大的溢價空間。

這是長沙梅溪湖國際新城二期的控規圖。

作為長沙的“新網紅地標”，也是近幾年最最熱門的購房區域，梅西湖二期憑借著自身良好的生態環境以及優質的學校資源，置業熱度一直居高不下。

從整體上能看出，這個地塊的商業用地和住宅用地比例適中，從土地規劃來看，這個地塊不僅有商業和住宅，在文化教育醫療方面也比較完善，文化體育設施、醫院比較多，說明這個地方是一個集政治、經濟、文化功能為一體的綜合性城市區域。

而從實際的規劃內容來看，除了商業用地以外，規劃落地之后，這個板塊將會同時擁有4家醫院、4處衛生服務中心、醫療與醫療產業混合用地6處。教育配套包括3所高中、3所初中、9所小學，共計546個班級。從建設規模和覆蓋的學制系統來看，并不遜色于幾乎人人稱道的梅溪湖一期。

自從2017年規劃一出，這個地方的房價就一路上漲，2016 年8月的時候，這里的房價是7850元/㎡，到了現在，均價已經達到17233元/平方米。

這個正在建設中的城市副中心，目前已經進入實質性兌現結算，多個項目簽約已經落地，隨著利好的不斷加碼，樓市發展潛力充足，后期在多產業項目進駐情形下，價值將進一步凸顯。

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英國經濟學家羅賓遜夫人講過:

“我學習經濟學是為了不受經濟學家們的騙。”

買房同理。

看懂規劃圖，了解所屬區域的未來發展方向，結合實時政策和訊息，不被宣傳套路所蒙蔽，我們都可以成為“房產專家”。

小伙伴們，看了這邊文章后，會看控規圖了嗎？歡迎留言討論哦~

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