02 上海放開外地人二套房新政策(全國不需要社保買房的城市)

上錯失了“金三銀四紅五”修復行情的最佳時機。

在南京從事地產中介的門店經理周立告訴中國新聞周刊，去年南京某熱門樓盤曾經出現“萬人搖號”的場景，即便開發商要求八成首付，依然“一房難求”，但同一個樓盤，現在首付降到三成，卻無人問津。

可以說，南京樓市去年的火熱與今年的冷清形成了鮮明的對比。

周立談到，外地購房者可以補繳社保購房的消息傳出后，找他買粉絲的人有所增加，但沒有預期中的“爆火”場景出現。

“即便一些客戶認為房子仍具投資保值屬性，現在也不會輕易出手。”在周立看來，新信號短期內不會對樓市造成太大影響。

同時，由于近期南京頻頻松綁限購限售政策，市場上二手房庫存量有所增加。周立認為，未來相當長一段時間內，都會是買方市場，“對于大部分樓盤業主而言，想要快速賣房，或許只有降價一條路”。

土拍罕見遇冷

市場萎靡不振的同時，南京土拍同樣遇冷。

在今年4月22日，南京首輪土拍中，20幅地塊中有8宗底價成交，6宗流拍，只有3宗地塊觸及最高限價。

首場土拍以前所未有的慘淡收場，且在拿地的房企中，多為央企、國企，民企的身影已愈發鮮見。輿論認為，在當前的市場環境中，民企的生存、資金壓力更為艱巨，拿地難度更大。

2021年南京土地出讓收入達到2100億元，土地財政的依賴度（賣地收入/一般公共預算收入）超過100%。

有分析指出，土地出讓金依然是當下地方財政中很重要的一部分，尤其在多輪疫情沖擊下，經濟下行壓力加大，土地成交不振直接影響地方財政收入。

“南京今年賣地指標估計和去年差不多，但今年首輪土拍才成交191.75億元，年化完成度只有預期的20%左右。”李子墨認為，這將會對第二輪土拍造成很大壓力。

之前不少業內人士在首輪土拍結果出來后，已預估在第二次土拍之前，南京可能會加碼出臺救市新政，進一步刺激市場。

事實上，此次樓市新信號被釋放出來的同時，也正是南京第二批集中供地的階段。

據悉，南京將于7月12日進行第二次土拍，預計出讓44宗商品住宅地塊，總出讓面積196.99萬平方米，總建筑面積452.36萬平方米，總起價755.8億元。

在這44幅商品住宅地塊中，有13宗地塊實行“差異化定價”，即不設毛坯限價，但其余31宗地塊將繼續實行毛坯限價政策。不過，多個片區的限價有所上調。

如南部新城大校場宅地的限價為47500元至48000元/平方米，而此前該區域的最高毛坯限價為45300元/平方米，上漲約3000元/平方米；河西南部的毛坯限價為48000元/平方米，較之前上漲了1650元/平方米；而河西中部宅地的毛坯限價高達55000元/平方米，刷新了南京毛坯限價紀錄。

嚴躍進認為，這些住宅用地限價的上漲，意味著當前南京在供地方面的政策較之前更開放。

他說：“南京對于樓市政策的進一步放松，多少會對房企產生一些影響，即房企的拿地會和后續市場的預期掛鉤。若是房屋銷售市場有提振的空間，那么后續拿地方面積極性自然會增加，有助于市場信心從銷售端傳導到供給端。”

觸底回暖并不易

在江蘇蘭亭企業買粉絲管理有限公司負責人、南京資深地產人王大國看來，當下南京樓市發展還面臨著兩大短板：人口與位置。

人口是一個看似長遠卻能影響樓市和房價的根本性力量。王大國認為，南京想要扭轉樓市萎靡態勢，還需重視人口紅利。

但這些年，南京對人口的控制一直較為嚴格。

第七次全國人口普查數據顯示，2020年11月1日，南京常住人口達到931.47萬人，與“六普”相比，10年間全市常住人口只增加了131.10萬人。雖然增加的人口并不算少，但與其他強二線城市相比，就多少顯得有些遜色。

這期間，西安增加了448.51萬人，成都增加了581.89萬人，廣州則增加了597.58萬人。

有分析認為，南京的地理位置也在一定程度上限制了其發展。

南京被戲稱為“徽京”，地處蘇皖交界地帶，北西南三面被安徽包圍。因此，南京都市圈是一個跨省城市群，涵蓋江蘇省的南京、鎮江、揚州、淮安、常州的溧陽和金壇，以及安徽省的馬鞍山、滁州、蕪湖、宣城等地。

王大國認為，這為南京帶來新的發展機遇的同時，也在一定程度上限制了其發展。

“應該讓城市房地產市場的差異化成為常態，讓低收入人群有所居的同時，允許高收入人群在市場化中根據自身需求匹配合適的產品。”王大國說。

他認為，南京科教文衛發達，交通樞紐位置突出，制造業產業鏈齊全，且有著龐大的中產階級群體，只要限購政策能進一步松綁，樓市便能逐漸回暖。

李子墨也認為，南京房地產市場有政策托底，不可能再大跌，“但目前形勢依然非常嚴峻”，樓市真正觸底后，回暖恐怕不容易。

（應受訪者要求，本文周立為化名）

全國不需要社保買房的城市

據21世紀經濟報道，記者分別從昆山住建局、太倉房地產交易中心相關人員處獲得證實，外地戶籍人員只要在蘇州大區內無房，在昆山、太倉購房也不需要出具社保或納稅證明了。

      但太倉房產交易中心相關人士強調，這并非取消限購政策，而是針對在蘇州購買首套房的客戶。外地人仍然不能在蘇州購買第二套房。

      昆山住建局相關人士還透露，符合人才政策的購房者可以購買三套房。加上此前已放開限購的常熟、張家港，蘇州非核心區已對限購政策進行了優化調整。

      這是繼今年蘇州調整非戶籍居民家庭購房條件和二手房限售政策之后，又一次放寬樓市限制措施。此前，非戶籍居民家庭在蘇州市區、昆山市、太倉市范圍內申請購買第1套住房時，要求購房者提供3年內在蘇州市范圍內連續繳納2年及以上個人所得稅繳納證明或社會保險(城鎮社會保險)繳納證明。

      “這一舉措的落地，將有利于釋放合理的剛需性住房需求。通過降低外地人群的購房門檻打開需求端，從而吸引更多外地人才在昆山、太倉安家置業。且上半年上海客群被疫情管控，有一定停滯，此次政策出臺有利于再次激活此部分購房人群。”中指研究院蘇州分院高級分析師金珂通過買粉絲告訴《每日經濟新聞》記者。

      金珂分析指出，蘇州上半年在疫情管控放松后，積壓的購房需求在5~6月份逐步得到釋放，在房貸利率下調的背景下，蘇州還接連發布新政，包括放松限購、限售政策等，釋放改善人群的置換需求，激發市場活力，帶動5~6月份的成交上漲。不過，7~8月份，在傳統淡季、推新減少與高溫天氣的影響下成交量有所回落，近期省內各個城市也頻繁傳出政策調整信息，購房者多持觀望等待態度。

上半年

昆山房市表現低迷

      從近年的表現看，上海的外溢需求是蘇州購房群體的重要組成部分。

      由于地理位置毗鄰上海，還曾走出一波樓市小高峰行情，熱點樓盤頻頻出現“千人排隊”“開盤即罄”“一房難求”的場面。無論央企保利、中海、華潤，還是規模民企碧桂園、旭輝、新城控股，或是港資房企九龍倉等，都將蘇州作為公司重點布局的城市之一。

      然而，受行業整體下行影響，蘇州樓市也有所降溫。據昆山市統計局發布的信息，上半年昆山市房地產市場表現低迷，全市共完成商品房銷售面積155.89萬平方米，同比下降24.3%，其中6月當月完成45.37萬平方米，下降4.7%。雖然當前按揭利率下調以及購房政策有所放寬，但由于疫情反復、收入預期下降等因素疊加影響，居民購房預期普遍轉弱，下半年銷售仍面臨較大不確定性。

      昆山市統計局表示，下一步要用好房地產政策調整機遇，全力釋放樓市活力。加快存量樓盤資源銷售和供地節奏，引進頭部企業，引導拿地項目盡早開工，加快推進商品房建設與上市，提升項目品質，推動房地產市場平穩健康發展。

      中指研究院數據顯示，昆山、太倉兩地的新房市場成交走勢在3~4月受疫情影響呈下跌趨勢，5~6月短暫回升，7~8月繼續出現回落。同比去年1~7月，成交總量均呈現下跌趨勢。

      “昆山、太倉優化限購措施后，滿足人才認定的外地戶籍居民無需社保在昆山可以買三套房。非戶籍居民家庭在蘇州市購買第一套房，除了市內六個區，其余昆山、太倉、常熟和張家港都不再需要社保繳納證明。”金珂直言，在政策有利于更多買房人進入購房市場的背景下，房企應該加大對城市市場周期及政策變化研究力度，加強競品監控，制定差異化營銷策略，把握市場機會。同時，應持續優化產品，打造差異化、有競爭力的產品，注重品牌建設，提升企業的市場競爭力。

蘇州已出臺多項樓市新政

      據21世紀經濟報道，2022年前7個月，蘇州已出臺多項樓市新政，涉及放寬限購、放寬限貸、放寬限價、放寬限售、公積金、稅費減稅、購房補貼等。

      今年5月9日，非蘇州戶口人員購房，從3年內累計繳納24個月社保變成3年內連續繳納6個月社保即可買房;到了8月17日，只要在蘇州無房的個人或家庭，在昆山、太倉購買首套房，除了消費者根據支付能力購買，已無任何門檻。

      與限售、限購政策優化調整同時進行的，還有人才政策。如果符合人才家庭要求并且去人社部門開出了人才證明，就可以視同本地戶籍，限售三套。

      2022年以來，優化調整限購政策的城市有鄭州、福州、衢州、佛山、青島、武漢、成都、南京、廈門等。

      由于緊鄰上海，昆山、太倉以及海寧、嘉興、湖州等客戶需求溢出效應非常明顯。此時環滬都市圈對于政策的優化調整頻率的加快，或許也會影響其他城市調整政策的節奏。

住房限購令的實行案例

2010年9月29日，國家有關部委下發通知，推出五條措施進一步推進房地產調控，要求地方立即制定實施細則，已印發實施細則的地區，要根據最近國家有關部委出臺的政策措施進行調整和完善，并嚴格實行問責制。隨后，各地樓市調控細則紛紛落地，在眾多措施中比較突出的就是“限購”，顯現政府調控樓市的決心。

2010年9月30日晚上，深圳緊急出臺“限購令”，規定從2010年10月1日起，在深圳暫時實行限定居民家庭購房套數政策：其中深圳市戶籍居民家庭（含部分家庭成員為深圳市戶籍居民的家庭），限購兩套住房；能夠

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