02 上海綠地海珀外灘2期(2021年房地產行業現狀與未來會有怎么樣的變化？)

候，我航拍了一下蘭香湖壹號，項目共由六棟組成，都是大平層，所以社區整體氛圍高端且純粹，這次首推ABC三棟，僅132席。可以看到，Artde買粉絲建筑風格，夠挺拔，顏值也頗高。

據悉，底層和頂層立面選用巴西礦山直采的進口石材-雪花維納斯，頂部配以全銅瓦干掛屋頂。

中間部分則選用來自日本的SKK真石漆，確保建筑歷久彌新的基礎上提升墻體的美觀度。

另外，社區內部設計了入口迎賓花園、大草坪、兒童活動、康健休閑、藝術賞游、靜謐養心6重園林景觀。以后業主360°環視，既有湖景，又有社區美景相伴。不管是欣賞室內高逼格的設計還是透過落地玻璃窗與湖景零距離接觸，這里都能滿足。蘭香湖注定不平凡，紫竹半島也注定不凡，蘭香湖壹號則是不凡中的不凡。

話說為什么要在蘭香湖建這么一座豪宅？記住這個詞：蘭香湖生態社區，相信你以后會時常看見它。

其實說到生態社區，詞眼很眼熟，寶山美蘭湖、嘉定遠香湖、臨港滴水湖...凡是有大型湖泊的地方，目標基本都是生態社區。

但為什么像美蘭湖運作了那么久，依舊不溫不火？因為湖泊只是基礎，能成就“生態”，但未必能形成“社區”。一個好的社區需要“天時、地利、人和”。從天時來講，蘭香湖生態社區站位上海“一江一河”頂層設計，也位于2035主城區規劃范疇。這兩點，其實在上海所有大型湖泊中是唯一的。

如今從陸家嘴到徐匯濱江開發已逐漸飽和，閔行濱江，尤其是這浦江第一灣，可能是下一個接棒者。

從地利來講，蘭香湖是距離上海市中心較近的大型湖系資源，距離人民廣場直線距離約22.8公里。意味著這里將不僅是閔行人新的網紅打卡地，更將為上海市民假日周末休閑娛樂提供新的選擇。而且從體量看，蘭香湖足足有約40萬方，40倍于太平湖，6倍于美蘭湖，不僅視野開闊，也更有利于后期配套的鋪設。

據悉，圍繞蘭香湖而建的，除了這次蘭香湖壹號大平層，還將有蘭香湖2號、3號等低密別墅，未來蘭香湖一圈皆是高端氛圍。

另外，沿著近4公里的岸線，將是各種城市級的高端設施，從商業北街、星月步道、文化藝術長廊、賽艇俱樂部、商業南街、蘭香湖親子酒店和陽光樂園到活力公園、藝術地形公園、青少年活動中心等十多個景觀節點，儼然一幅瑰麗的湖泊生活畫卷。

現在，步道已基本實景呈現，湖泊中也經常會有游艇駛過。蘭香湖的大小、位置，這就像人的基因，后天改變不了。但它能決定一個人的發展“上限”。

所以，蘭香湖從出生起就注定不凡，上海大型湖泊的發展上限，可能會在未來的蘭香湖找到！

南上海的科技中心，且仍在擴建，還有華師大紫竹基礎教育園區做后盾，還少一個“人和”，這也是我要重點講的。，既然要形成“社區”，那必需有活力，所以本質上還得靠產業，產業興則城市興，產業聚則人才聚。

為什么萬科翡翠公園的二手房能賣到10萬/㎡以上？本質上就是有張江高收入年輕群體做支撐，優質產業+優秀人才！同樣的，對于蘭香湖生態社區，這里有與張江并肩的國家級開發區——紫竹科學園區。

到底有多強？先分享兩組數據：

①.在今年上半年，紫竹高新區在閔行區稅收貢獻名列前茅，而它的面積僅占了閔行區的3.5%左右;

②.今年初，科技部火炬中心下發的國家高新區評價(試行)結果顯示，紫竹高新區在全國169家高新區中2019年度綜合排名位列第12名，較2018年度綜合排名又上升一位，實現了8年“七連跳”。

目前，園區一期已形成以信息軟件、數字視聽、生命科學、智能制造、航空電子、新能源與新材料為支柱的產業，仔細看這個結構，都是當下主流，踏準了時代步伐。

另外，世界500強總部辦公集聚，比如以微軟、英特爾、可口可樂、印孚瑟斯、中國商飛、中廣核集團、東軟軟件、中航工業為代表的企業紛紛入駐，代表了中國乃至世界尖端科技力量的產業集群規模。

這妥妥就是南上海的科技中心。

而且這個科技中心還在擴建，即研發基地二期：常規的規劃圖可能大部分是住宅和商業用地，但紫竹基本是科研和教育，所以二期也有兩個重磅項目：

①.總建面約25萬方的雙軌地鐵上蓋TOD綜合體——紫竹信息數碼港

紫竹信息數碼港效果圖(15/23號線(規劃)上蓋)

集科研空間、小型劇場、精品超市和企業展廳、餐飲零售服務于一體的數碼港，建成后將更加豐富區域內的生活配套！

②.總建面約56萬方的國家級網絡視聽產業基地——科技金融港

金融科技港的落成將極大促進科創功能與城市功能的融合，在為周邊居民及就業人口提供公共服務的同時，也進一步增強了紫竹的產業勢能。

...

一所華二前灘，姑且能讓上海家長爭破頭。要知道在紫竹，那可是一整個華師大紫竹基礎教育園區：

華東師范大學附屬紫竹幼兒園，華東師范大學附屬紫竹小學、華東師范大學第二附屬中學附屬初級中學、華東師范大學第二附屬中學(紫竹校區)、上海民辦華東師大二附中紫竹雙語學校(九年一貫制)。

由于公民同招，以及華東師范大學第二附屬中學(紫竹校區)近期成績不錯，也讓紫竹半島這種對口房源二手房最高賣到了8萬+，甚至9萬/㎡。

紫竹的基礎教育可見一斑，當然也不僅有全齡的優質學校，這里更是世界一流的國際教育園區。

園區還擁有上海交通大學、華東師范大學兩所985高校。

日前，上海落戶新政發布，在滬“世界一流大學建設高校”包括上海交通大學、復旦大學、同濟大學、華東師范大學，四校應屆本科畢業生符合基本申報條件即可直接落戶(來源《2020年非上海生源應屆普通高校畢業生進滬就業申請本市戶籍評分辦法》)。

別忘了！15號線預計今年年底通車，還有規劃中的23號線，這也會加速紫竹板塊人口的導入。

回到文初，江河湖泊、教育、產業人才齊聚，在上海或許只有紫竹板塊。

換句話說，科技、人文、生態將在此形成一個完美的閉環，這在國際上能找得到模板，即“國際住區黃金三角”：像美國爾灣、新加坡第十郵區等等，無一不是憑著這樣的三角閉環，成為國外富豪和社會名流的聚集地。

這也是蘭香湖生態社區未來的目標。而蘭香湖壹號正是目前這一片區金字塔頂端的住宅。

上海推出第五批集中供應房源：共57樓盤超1.5萬套，10萬元+豪宅多達15個

10月16日，上海市房地產交易中心 “網上房地產”網站公示了《本市近期將上市新建商品住房項目一覽表（第五批次）》，共推出57個新盤，總計15206套房源，并將于近期陸續上市。

《每日經濟新聞》記者注意到，與前四批次集中供應房源相比，本批次集中供應房源中備案均價達到10萬元 的豪宅項目一次性釋放了多達15個，項目最高均價達14.7萬元/平方米。

10萬元 豪宅扎堆入市，最高均價14.7萬元

從區域分布看，上海第五批次集中供應房源分布在浦東、黃浦、徐匯、靜安、普陀、虹口、楊浦、閔行、寶山、嘉定、奉賢、松江、金山、青浦、崇明、臨港等16個區域，在今年的5批次集中供應房源中分布區域最多。

值得注意的是，相比今年前四批次集中供應房源，第五批次集中供應的房源達15206套，在數量上遙遙領先。其中，備案均價超過10萬元的豪宅項目多達15個，且地理位置都比較好。

來源：網上房地產

以上海桃花源項目為例，該項目為純別墅，也是此次備案均價最高的項目，達14.7萬元/平方米，共有房源188套，總價區間2500-7500萬元，入圍1.3倍，也就是245人。該項目上一次取證為2019年，均價為13.95萬元/平方米。

另一個明星項目綠地海珀外灘，地處董家渡，地理位置優越。此次的備案均價為14.25萬元/平方米，房源共145套，主力總價2700萬-6000萬元，入圍2.5倍，也就是363人。

而坐擁浦東陸家嘴一線江景的中信九廬項目，2019年首次開盤時均價為12.8萬元/平方米。自去年疫情好轉后該項目就屢次傳出將要開盤的消息，可以說，這也是上海蓄客最久的豪宅項目。此次該項目備案均價為13.5萬元/平方米，房源152套，主力總價1300萬-6000萬元，入圍2.5倍，也就是380人。

此外，位于浦東新區的陸家嘴濱江苑項目、靜安區的安康名邸項目和虹口區的虹璽名邸項目，備案均價均超過12萬元/平方米，三者入圍比均為2.5。

相比之下，去年曾引發上海豪宅搶購潮的碧云尊邸項目則顯得相對低調，次此備案均價為11.2萬元/平方米。單價看似乎并不高，但主力戶型為300~500平方米的4-6房聯排，主力總價1800萬-6000萬元，房源173套，入圍2倍，350人左右。

對于此次上海集中供應的房源總數量之大及豪宅項目扎堆情況，58安居客房產研究院分院院長張波告訴《每日經濟新聞》記者，一方面為了緩解市場焦慮情緒，加強維穩樓市秩序；另一方面，和房企年底沖擊業績也有一定關系。“上海第五批次集中供應新盤中高價項目多一些，是根據全年供應來進行相應調配的，第一批集中供應房源時基本以剛需和剛改盤為主，沒有什么高端項目”。

二手房降溫或進一步影響新房市場

不過，根據相關規定，購房者在同批次房源中只能認購一個樓盤，這顯然會分流一部分客源。

據《每日經濟新聞》記者統計，今年上海第五批次集中供應房源之前，上海已發放195張預售證，總計供應58687套新房。至此，今年上海新房供應總預證將達252張，總房源數將達73893套，為近五年之最。

此外，一些熱門樓盤，如中糧瑞虹海景壹號、保利天匯、新湖青藍國際、新湖明珠城等項目，一年內再次取證，產品類型未變，價格也未漲。

今年2月6日，上海新房搖號積分制正式落地實施，計分辦法綜合購房人擁有的住房狀況、5年內在滬購房記錄、家庭、戶籍以及在滬繳納社保等情況進行計算。按計分高低排序選取進入公證搖號選房的人員名單后，其余認購人不再進入公證搖號選房環節。

根據規定，上海第五批次集中供應房源，項目認購比（認購組數/準售房源套數）高于入圍比（入圍組數/準售房源套數）的，觸發計分排序規。另外，所有項目中凡是認購比高于1：3的，繼續實行“5年限售”政策。

不過，熱門區域的樓盤往往也不缺高分客群，如果中高分客戶集體奔赴同一片區的高分熱門樓盤，則購買該樓盤的難度會隨之增大。如前灘區域的新房均價為10.2萬元/平方米，之后入圍購房者的總分基本在滿分了。

值得一提的是，今年7月上海開始實施二手房源價格核驗，即交易管理部門將以市場真實價格為依據，對每套房源進行核驗，沒有通過價格核驗的房源不得對外發布。

“目前來看上海二手房市場降溫比較明顯，不排除一些需求向二手房市場進行分流，同時減輕對于新房的需求。”張波預計，今年四季度整個市場降溫還會持續，并由二手房市場向新房市場傳遞。

易居研究院智庫中心數據顯示，今年9月，上海二手房成交約1.2萬套，環比下降33%，同比下降61%，成交水平幾乎降至近幾年的底部水平。可見，“核驗價格”導致的掛牌減少，以及“三價就低”導致的首付增加，對市場起到顯著的降溫效果。

2021年房地產行業現狀與未來會有怎么樣的變化？

房地產行業主要上市公司：萬科A(000002)、保利地產(600048)、新城控股(601155)、招商蛇口

很赞哦!（87951）