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02 上海綠地海珀外灘四期(2021年房地產行業現狀與未來會有怎么樣的變化?)
Instagram刷粉絲, Ins買粉絲自助下單平台, Ins買贊網站可微信支付寶付款2024-06-04 04:47:56【】1人已围观
简介案均價最高的項目,達14.7萬元/平方米,共有房源188套,總價區間2500-7500萬元,入圍1.3倍,也就是245人。該項目上一次取證為2019年,均價為13.95萬元/平方米。另一個明星項目綠地
另一個明星項目綠地海珀外灘,地處董家渡,地理位置優越。此次的備案均價為14.25萬元/平方米,房源共145套,主力總價2700萬-6000萬元,入圍2.5倍,也就是363人。
而坐擁浦東陸家嘴一線江景的中信九廬項目,2019年首次開盤時均價為12.8萬元/平方米。自去年疫情好轉后該項目就屢次傳出將要開盤的消息,可以說,這也是上海蓄客最久的豪宅項目。此次該項目備案均價為13.5萬元/平方米,房源152套,主力總價1300萬-6000萬元,入圍2.5倍,也就是380人。
此外,位于浦東新區的陸家嘴濱江苑項目、靜安區的安康名邸項目和虹口區的虹璽名邸項目,備案均價均超過12萬元/平方米,三者入圍比均為2.5。
相比之下,去年曾引發上海豪宅搶購潮的碧云尊邸項目則顯得相對低調,次此備案均價為11.2萬元/平方米。單價看似乎并不高,但主力戶型為300~500平方米的4-6房聯排,主力總價1800萬-6000萬元,房源173套,入圍2倍,350人左右。
對于此次上海集中供應的房源總數量之大及豪宅項目扎堆情況,58安居客房產研究院分院院長張波告訴《每日經濟新聞》記者,一方面為了緩解市場焦慮情緒,加強維穩樓市秩序;另一方面,和房企年底沖擊業績也有一定關系。“上海第五批次集中供應新盤中高價項目多一些,是根據全年供應來進行相應調配的,第一批集中供應房源時基本以剛需和剛改盤為主,沒有什么高端項目”。
二手房降溫或進一步影響新房市場
不過,根據相關規定,購房者在同批次房源中只能認購一個樓盤,這顯然會分流一部分客源。
據《每日經濟新聞》記者統計,今年上海第五批次集中供應房源之前,上海已發放195張預售證,總計供應58687套新房。至此,今年上海新房供應總預證將達252張,總房源數將達73893套,為近五年之最。
此外,一些熱門樓盤,如中糧瑞虹海景壹號、保利天匯、新湖青藍國際、新湖明珠城等項目,一年內再次取證,產品類型未變,價格也未漲。
今年2月6日,上海新房搖號積分制正式落地實施,計分辦法綜合購房人擁有的住房狀況、5年內在滬購房記錄、家庭、戶籍以及在滬繳納社保等情況進行計算。按計分高低排序選取進入公證搖號選房的人員名單后,其余認購人不再進入公證搖號選房環節。
根據規定,上海第五批次集中供應房源,項目認購比(認購組數/準售房源套數)高于入圍比(入圍組數/準售房源套數)的,觸發計分排序規。另外,所有項目中凡是認購比高于1:3的,繼續實行“5年限售”政策。
不過,熱門區域的樓盤往往也不缺高分客群,如果中高分客戶集體奔赴同一片區的高分熱門樓盤,則購買該樓盤的難度會隨之增大。如前灘區域的新房均價為10.2萬元/平方米,之后入圍購房者的總分基本在滿分了。
值得一提的是,今年7月上海開始實施二手房源價格核驗,即交易管理部門將以市場真實價格為依據,對每套房源進行核驗,沒有通過價格核驗的房源不得對外發布。
“目前來看上海二手房市場降溫比較明顯,不排除一些需求向二手房市場進行分流,同時減輕對于新房的需求。”張波預計,今年四季度整個市場降溫還會持續,并由二手房市場向新房市場傳遞。
易居研究院智庫中心數據顯示,今年9月,上海二手房成交約1.2萬套,環比下降33%,同比下降61%,成交水平幾乎降至近幾年的底部水平。可見,“核驗價格”導致的掛牌減少,以及“三價就低”導致的首付增加,對市場起到顯著的降溫效果。
2021年房地產行業現狀與未來會有怎么樣的變化?
房地產行業主要上市公司:萬科A(000002)、保利地產(600048)、新城控股(601155)、招商蛇口(001979)、綠地控股(600606)、華僑城A(000069)、龍湖集團(00960.HK)
本文核心數據:中國房地產行業發展歷程、中國房地產行業重點政策匯總、全國商品房銷售面積與銷售金額、產業鏈各環節市場份額占比
行業概況
1、定義
房地產業是指以土地和建筑物為經營對象,從事房地產開發、建設、經營、管理以及維修、裝飾和服務的集多種經濟活動為一體的綜合性產業,是具有先導性、基礎性、帶動性和風險性的產業。根據用途的不同,主要分為住宅房地產、商業房地產及產業房地產。住宅房地產是指用以居住的地產,包括普通住宅、公寓、別墅等房地產形式;商業地產通常指用于各種零售、批發、餐飲、娛樂、健身、休閑等經營用途的房地產形式;產業房地產是指以產業為依托,地產為載體,實現土地的整體開發與運營,打造產、學、研產業集群,幫助政府改善區域環境、提升區域競爭力的新型房地產形式。
2、產業鏈剖析:產業鏈環節市場龐大
隨著我國房地產行業的快速發展,在帶動一個城市GDP增長的基礎上,房地產產業鏈上相關產業也隨之壯大。產業鏈主要分為上中下三個階段,房地產上游主要包括土地供應、建筑材料、工程機械三個環節;中游產業鏈包括工程買粉絲(規劃、勘察、設計等)、施工建設、房地產開發三個環節;下游主要包括裝飾裝修、物業管理兩個環節。其中,上游的土地供應環節由政府部門主導。
行業發展歷程:行業正處于規范調整期
1998年住房市場化改革完全推開了我國房地產市場發展的大門,房地產業迅速崛起,隨著住房建設的快速發展,其對經濟的影響愈發不容忽視。我國房地產市場自發展以來主要經歷以下幾個階段:
(1)萌芽階段(1978-1998年)。在改革開放前二十年的時間里,房地產市場的發展停滯不前,雖然政府當時進行了多方面的嘗試,但是效果不大。
(2)起步發展階段(1998-2002年)。1998年標志著我國福利化分房制度的徹底結束和住房制度改革市場化的正式開始,至此,我國住房制度發生本質性變化。金融業改革和國外資本介入為房地產行業帶來資金支持,同時外資流入帶來對寫字樓和辦公樓的需求,房地產市場的供給和需求進一步擴大。
(3)快速發展階段(2002-2009年)。2003年房地產業被列為我國經濟性支柱產業,房地產投資大幅增加,房價上漲。同時,針對房地產市場在此時期的一些表現,國家逐漸加強房地產信貸控制,靈活調整房貸利率等促進和規范房地產市場發展。
(4)頻繁調控階段(2009-2013年)。針對不斷上漲的房價,國家頻繁出臺相關調控政策,進一步強化差異化住房信貸政策,嚴格控制對非首套房的信貸政策,抑制投資、投機性購房需求。國八條和新國五條出臺,各大城市相繼頒布限購限貸政策,企圖控制房價過快上漲。
(5)調整規范階段(2013年至今)。2013年房地產市場長效機制的提出為房地產市場的調控指明方向。2016年提出“房住不炒”定位。2018年強調綜合運用金融財稅等手段“加快構建多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”。2021年樓市“新禁令”提出嚴格控制房地產信貸供需雙方規模,避免炒房行為抬高房價。一系列政策表明,未來長期的一段時間內,我國的房地產行業將進入調整規范階段,將是一個長期的國家策略,也是未來很多年的一個長期的制度頂層設計。
行業政策背景:頻繁調控,保證健康發展
自20世紀90年代土地使用權出讓制度的確立以來,我國房地產行業歷經了多次重大政策調控。總體來講,房地產刺激與打壓政策對房地產投資相應地形成激勵與遏制的作用,即房地產的供給與房地產調控政策的方向一致。
1998年7月,國務院頒布《關于進一步深化城鎮住房制度改革、加快住房建設的通知》(簡稱“23號”文件),明確提出“促使住宅業成為新的經濟增長點”,并拉開了以取消福利分房為特征的中國住房制度改革。調控效果激活了低迷數年的房地產市場,推動了房地產業的高速發展,我國房地產市場和房地產業進入發展新時期。
2003年,國務院發布了《關于促進房地產市場持續健康發展的通知》,將房地產業定位為拉動國家經濟發展的支柱產業之一,明確提出要保持房地產業的持續健康發展。該政策極大的推動了房地產業的迅速發展。同時,為抑制房價的快速上漲,國務院等部門出臺了《國務院辦公廳關于切實穩定住房價格的通知》,又稱“老國八條”等政策,以促進房地產市場健康發展。在各類政策下,我國房地產行業處于頻繁調控期。
2016年年底的中央經濟工作會議首次提出,“房子是用來住的,不是用來炒的”,此后,與房地產相關的部門陸續出臺了與之相配套的政策,涉及到房企融資、購房者信貸等方面。國家、地區的各項規劃與政策中也在強調要“房住不炒”的定位。
2021年,央行、銀保監會等機構針對房企提出三道紅線政策,開始在全國實施。三道紅線即剔除預收款項后資產負債率不超過70%、凈負債率不超過100%、現金短債比大于1。按照監管要求,到2023年6月底,12家試點房企的“三道紅線”指標必須全部達標,2023年底所有房企實現達標。
行業發展現狀
1、房地產行業開發投資規模增速有所減緩
由于國家對房地產行業的嚴格調控,從開發投資規模的增速上來看,2010-2015年期間,增速總體呈現連續下降的趨勢;2016年房地產開發投資增速開始反彈,2016-2019年期間,增速有所回升;由于疫情及房地產行業整體下行等原因,2020年及2021年增速開始下降。截至2022年8月份,2022年房地產行業開發投資規模為9.1萬億元。
在開發投資規模增速減緩的背景下,房企也面臨較大銷售和資金壓力,加之“保交付”等政策影響,房企新開工意愿持續下降。2022年1月至8月,房企新開工面積規模為8.51億平方米,同比大幅下降37%,與2020年同時期相比下降39.2%。
2、全國商品房銷售面積與銷售金額規模上升減慢
總體來看,我國商品房銷售面積與銷售金額在2010-2021年期間呈現上升態勢。2017年我國商品房銷售面積突破16億平方米,銷售金額突破13萬億元。2017
-2021年期間銷售面積與銷售金額均維持在較高區間,其中銷售面積的上升幅度較小,銷售金額保持一定的上升規模。截至2022年8月份,我國商品房銷售面積為8.79億平方米,銷售金額為8.6億元。
3、房地產開發企業資產負債率呈現逐年上升的趨勢
2014-2020年期間,我國房地產開發企業資產規模呈現逐年上升的趨勢,2018年突破80萬億元,與此同時,資產負債率也處于持續上升的態勢之中,由2014年77%的負債率上升至2020年80.7%。
4、房地產景氣指數有所下降
從房地產行業總體景氣度來看,2016-2019年,全國房地產總體景氣指數呈現上升趨勢,2020Q1由于新冠疫情的影響,行業總體景氣指數有所下降。隨著疫情逐漸得到控制,全國房地產總體景氣指數不斷回升,2020Q4為118.2%。2021年第二季度開始,全國房地產總體景氣指數有所下降,2022Q2為98.5%。
5、2022年共10家房企暴雷
在近幾年政府宏觀調控收緊的背景下,房地產企業依舊處于高速擴張之中,沒有及時調整好經營規模與擴張速度,不少企業陷入資金鏈斷裂的局面,宣告暴雷。目前共有30家房企宣告暴雷,其中,2021年9月
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