02 中國2023外貿行業現狀與未來前景(2023年外貿出口業務如何實現新突破？)

之前，實體經濟就已經陷入了艱難發展境地，根據相關數據統計，在2020年時，銀行成為了我國盈利最高的行業，上海銀行甚至可以實現40%的利潤率，而互聯網行業緊隨其后，達到了20%到30%左右，而制造行業的數據與之相比，就相差甚遠了，只有2%到4%左右，就連小米和華為這樣的大型科技企業，都只能實現5%的利潤率。

在實體經濟遭受重創之后，我國的經濟結構將會出現一些轉變，將會進入脫實入虛的狀態，這種情況將會在明年得到加劇。對銀行來說，想要繼續維持較高的利潤空間，就必須在金融領域當中大肆投資，這讓很多企業出現了貸款困難的情況，以至于技術發展和維持生產變成了難事。

2023年房地產市場走勢分析

國家安全和經濟發展都是國家發展的兩個重要方面，兩者相輔相成、互為依存，都是國家長期穩定發展的重要保障。

就國家安全而言，它是國家的基本利益和根本利益的有機統一，涉及到國家政治、軍事、經濟、文化、社會等多個領域，是國家全局穩定和可持續發展的前提和保障。2023年，隨著國際形勢的不斷變化和新挑戰的不斷出現，國家安全面臨的風險和威脅將更加嚴峻，需要加強各方面的應對和防范，確保國家的安全穩定。

而經濟發展則是國家全局發展的重中之重，是實現全面建設社會主義現代化國家的重要基礎。2023年，隨著國內外環境的變化，經濟發展也將面臨一些新的挑戰和機遇，需要加強各方面的協作和努力，加快推進經濟結構調整和轉型升級，保持經濟的穩定和健康發展。

綜上所述，國家安全和經濟發展都是重要的方面，需要平衡處理和綜合考慮，不能只重視其中一個方面而忽視另一個方面。同時，國家安全和經濟發展是相輔相成的關系，只有保持國家安全和穩定才能有良好的經濟發展環境，只有有了強大的經濟實力才能更好地保障國家安全。

如何理解2023年各地經濟提振工作？

房地產行業主要上市公司：萬科A(000002)、保利地產(600048)、新城控股(601155)、招商蛇口(001979)、綠地控股(600606)、華僑城A(000069)、龍湖集團(00960HK)

本文核心數據：中國房地產行業發展歷程、中國房地產行業重點政策匯總、全國商品房銷售面積與銷售金額、產業鏈各環節市場份額占比

行業概況

1、定義

房地產業是指以土地和建筑物為經營對象，從事房地產開發、建設、經營、管理以及維修、裝飾和服務的集多種經濟活動為一體的綜合性產業，是具有先導性、基礎性、帶動性和風險性的產業。根據用途的不同，主要分為住宅房地產、商業房地產及產業房地產。住宅房地產是指用以居住的地產，包括普通住宅、公寓、別墅等房地產形式;商業地產通常指用于各種零售、批發、餐飲、娛樂、健身、休閑等經營用途的房地產形式;產業房地產是指以產業為依托，地產為載體，實現土地的整體開發與運營，打造產、學、研產業集群，幫助政府改善區域環境、提升區域競爭力的新型房地產形式。

2、產業鏈剖析：產業鏈環節市場龐大

隨著我國房地產行業的快速發展，在帶動一個城市GDP增長的基礎上，房地產產業鏈上相關產業也隨之壯大。產業鏈主要分為上中下三個階段，房地產上游主要包括土地供應、建筑材料、工程機械三個環節;中游產業鏈包括工程買粉絲(規劃、勘察、設計等)、施工建設、房地產開發三個環節;下游主要包括裝飾裝修、物業管理兩個環節。其中，上游的土地供應環節由政府部門主導。

行業發展歷程：行業正處于規范調整期

1998年住房市場化改革完全推開了我國房地產市場發展的大門，房地產業迅速崛起，隨著住房建設的快速發展，其對經濟的影響愈發不容忽視。我國房地產市場自發展以來主要經歷以下幾個階段：

(1)萌芽階段(1978-1998年)。在改革開放前二十年的時間里，房地產市場的發展停滯不前，雖然政府當時進行了多方面的嘗試，但是效果不大。

(2)起步發展階段(1998-2002年)。1998年標志著我國福利化分房制度的徹底結束和住房制度改革市場化的正式開始，至此，我國住房制度發生本質性變化。金融業改革和國外資本介入為房地產行業帶來資金支持，同時外資流入帶來對寫字樓和辦公樓的需求，房地產市場的供給和需求進一步擴大。

(3)快速發展階段(2002-2009年)。2003年房地產業被列為我國經濟性支柱產業，房地產投資大幅增加，房價上漲。同時，針對房地產市場在此時期的一些表現，國家逐漸加強房地產信貸控制，靈活調整房貸利率等促進和規范房地產市場發展。

(4)頻繁調控階段(2009-2013年)。針對不斷上漲的房價，國家頻繁出臺相關調控政策，進一步強化差異化住房信貸政策，嚴格控制對非首套房的信貸政策，抑制投資、投機性購房需求。國八條和新國五條出臺，各大城市相繼頒布限購限貸政策，企圖控制房價過快上漲。

(5)調整規范階段(2013年至今)。2013年房地產市場長效機制的提出為房地產市場的調控指明方向。2016年提出“房住不炒”定位。2018年強調綜合運用金融財稅等手段“加快構建多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”。2021年樓市“新禁令”提出嚴格控制房地產信貸供需雙方規模，避免炒房行為抬高房價。一系列政策表明，未來長期的一段時間內，我國的房地產行業將進入調整規范階段，將是一個長期的國家策略，也是未來很多年的一個長期的制度頂層設計。

行業政策背景：頻繁調控，保證健康發展

自20世紀90年代土地使用權出讓制度的確立以來，我國房地產行業歷經了多次重大政策調控。總體來講，房地產刺激與打壓政策對房地產投資相應地形成激勵與遏制的作用，即房地產的供給與房地產調控政策的方向一致。

1998年7月，國務院頒布《關于進一步深化城鎮住房制度改革、加快住房建設的通知》(簡稱“23號”文件)，明確提出“促使住宅業成為新的經濟增長點”，并拉開了以取消福利分房為特征的中國住房制度改革。調控效果激活了低迷數年的房地產市場，推動了房地產業的高速發展，我國房地產市場和房地產業進入發展新時期。

2003年，國務院發布了《關于促進房地產市場持續健康發展的通知》，將房地產業定位為拉動國家經濟發展的支柱產業之一，明確提出要保持房地產業的持續健康發展。該政策極大的推動了房地產業的迅速發展。同時，為抑制房價的快速上漲，國務院等部門出臺了《國務院辦公廳關于切實穩定住房價格的通知》，又稱“老國八條”等政策，以促進房地產市場健康發展。在各類政策下，我國房地產行業處于頻繁調控期。

2016年年底的中央經濟工作會議首次提出，“房子是用來住的，不是用來炒的”，此后，與房地產相關的部門陸續出臺了與之相配套的政策，涉及到房企融資、購房者信貸等方面。國家、地區的各項規劃與政策中也在強調要“房住不炒”的定位。

2021年，央行、銀保監會等機構針對房企提出三道紅線政策，開始在全國實施。三道紅線即剔除預收款項后資產負債率不超過70%、凈負債率不超過100%、現金短債比大于1。按照監管要求，到2023年6月底，12家試點房企的“三道紅線”指標必須全部達標，2023年底所有房企實現達標。

行業發展現狀

1、房地產行業開發投資規模增速有所減緩

由于國家對房地產行業的嚴格調控，從開發投資規模的增速上來看，2010-2015年期間，增速總體呈現連續下降的趨勢;2016年房地產開發投資增速開始反彈，2016-2019年期間，增速有所回升;由于疫情及房地產行業整體下行等原因，2020年及2021年增速開始下降。截至2022年8月份，2022年房地產行業開發投資規模為91萬億元。

在開發投資規模增速減緩的背景下，房企也面臨較大銷售和資金壓力，加之“保交付”等政策影響，房企新開工意愿持續下降。2022年1月至8月，房企新開工面積規模為851億平方米，同比大幅下降37%，與2020年同時期相比下降392%。

2、全國商品房銷售面積與銷售金額規模上升減慢

總體來看，我國商品房銷售面積與銷售金額在2010-2021年期間呈現上升態勢。2017年我國商品房銷售面積突破16億平方米，銷售金額突破13萬億元。2017 -2021年期間銷售面積與銷售金額均維持在較高區間，其中銷售面積的上升幅度較小，銷售金額保持一定的上升規模。截至2022年8月份，我國商品房銷售面積為879億平方米，銷售金額為86億元。

3、房地產開發企業資產負債率呈現逐年上升的趨勢

2014-2020年期間，我國房地產開發企業資產規模呈現逐年上升的趨勢，2018年突破80萬億元，與此同時，資產負債率也處于持續上升的態勢之中，由2014年77%的負債率上升至2020年807%。

4、房地產景氣指數有所下降

從房地產行業總體景氣度來看，2016-2019年，全國房地產總體景氣指數呈現上升趨勢，2020Q1由于新冠疫情的影響，行業總體景氣指數有所下降。隨著疫情逐漸得到控制，全國房地產總體景氣指數不斷回升，2020Q4為1182%。2021年第二季度開始，全國房地產總體景氣指數有所下降，2022Q2為985%。

5、2022年共10家房企暴雷

在近幾年政府宏觀調控收緊的背景下，房地產企業依舊處于高速擴張之中，沒有及時調整好經營規模與擴張速度，不少企業陷入資金鏈斷裂的局面，宣告暴雷。目前共有30家房企宣告暴雷，其中，2021年9月恒大出現危機拉開了房企集體暴雷的序幕，2021年共有15家房企暴雷，其中包括恒大、正榮、富力等上市房企;截至2022年10月，2022年共10家房企暴雷，包括世貿、融創等龍頭房企。

行業競爭格局

1、區域競爭：廣東與江蘇商品房銷售面積領先

國家統計局數據顯示，2021年全國31省市商品房銷售面積排在前五位的分別是江蘇省、廣東省、山東省、四川省、河南省。其中，江蘇省、山東省、四川省、安徽省、福建省、湖北省、上海同比增長為正，2021年江蘇省商品房銷售面積同比增長72%，安徽省商品房銷售面積同比增長97%;廣東省、河南省、浙江省同比增長為負，2021年廣東省商品房銷售面積同比增長-6%，河南省商品房銷售面積同比增長-5%。同時可以觀察得到，城市之間商品房銷售面積梯級分布較為明顯，如2021年排名第十的上海商品房銷售面積為1880萬平方米，與江蘇省相差14671萬平方米。

2、企業競爭：各環節競爭者眾多

房地產行業擁有著復雜的產業環節，市場參與者眾多，每個領域的優勢競爭者各不相同。通過計算該環節企業2021年營收占該環節所有上市企業的營收總和來得到市場份額占比。中游環節中，在工程買粉絲方面，太極實業占據了主導地位，市場份額接近三分之一，其次是華建集團，為11%;在建設施工方面，中國建筑占據了絕對的市場地位，市場份額占比接近四分之三，其次是上海建工與陜西建工;在房地產開發方面，由于該環節市場競爭者眾多，因此龍頭企業的絕對地位不明顯，前三名分別是綠地控股、碧桂園與萬科A，其中綠地控股市場份額為8%。

行業發展前景及趨勢預測

1、堅持“房住不炒”的定位與轉型升級

自2016年第一次提出“房住不炒”的理念以來，國家層面及各省市陸續出臺了相關房地產調控政策，以促進房地產市場的健康持續發展。《中華人民共和國國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和2035年遠景目標綱要》提出要堅持房子是用來住的、不是用

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