02 中國海外房地產銷售市場現狀(海外房地產跟中國房產相比如何？)

中國樓市趨勢

中國樓市大趨勢一直是很多人關心的問題。這個問題還關系到房地產行業的發展。房地產行業的發展受到一個國家的人口數量還有質量影響最為集中的行業之一，中國樓市大趨勢的影響也是非常大的。因為房地產市場的發展不像消費品等產品可以更新、迭代，一般來說，一生對于房地產的需求是有限的，一旦國家或者一個區域的人口總量還有結構發生變化時，該區域的房地產市場也將面臨新的格局。中國樓市大趨勢也會隨著房地產市場的變化而變化。小編也整理了一些資料，希望可以幫助多了解一些信息。

中國樓市發展狀況

中國樓市大趨勢是怎樣的呢?大城市的房有一定的上漲空間。有人口增量的城市，房價是很難回落的。人民幣的貨幣供應量長期偏高，房價只能不斷上漲。房產稅的出臺可能會使樓市的未來發生深刻的轉變。房產稅出臺以后，會改變人們理財的觀念。以前可能是買房發財，現在是房地產稅落地之日起，這一途徑的發財就降低了。中國樓市大趨勢從這幾點也是可以看出來的。城市的資源配置也會逐漸改變，隨著市民納稅人的意識覺醒，人們對于繳納的稅款也有一定的要求，這一要求還會倒逼相關政府部門在資源的配置端重新調配相關的資源。中國樓市大趨勢跟資源的調配也有極大的關系。房地產稅出現以后，實體經濟也受到很大的影響。計劃生育政策并不會改變中國樓市大趨勢。全面放開二胎，確實是一個很大的利好，但還沒到足以改變整個中國樓市大趨勢。中國樓市的人口拐點越走越近，二胎政策的放開，很快就會終結人口的紅利，因此重獲生機也是很有希望的。房地產企業將大量消亡、轉型也是中國樓市大趨勢，目前，中國的樓市正在上演大逃亡，逃離三四線的城市、逃出郊區、逃離高債務、逃向多元化趨勢、逃往海外趨勢，都是非常明顯的。現在看來，都應驗了。

中國樓市未來發展趨勢

未來10年，中國樓市大趨勢會出現怎樣的變化情況呢?大量中小房企將被收購，轉型，有的當地產企業還會死亡。國內只剩下一百來家大房企是中國樓市大趨勢。多元化發展也是非常關鍵的。中國未來很有可能有部分新城淪為鬼城或空城。未來的三、四線城市的人口總體將持續外流，中國樓市大趨勢就是一、二線城市的人口總體將繼續保持流入的態勢。三、四線城市商品住房的高庫存還有滯銷的問題都非常嚴重。很多國家在充分城市化之后，會出現逆城市化，這也是中國樓市大趨勢。城里人到農村里買地，建別墅。中國人多，耕地少，是一個土地國家，公共資源的分配不均衡，農村居住的人，生活也不方便，中國樓市大趨勢給了我們一個警告。商鋪要面臨價值重估。傳統的商業旺區，可能會變成危險的資產。寫字樓還有住宅的價格長期倒掛也是中國樓市大趨勢。未來這種現象還要持續多久呢?目前，誰也不能給出一個準確的答案。

海外房產投資哪里好？現狀怎么樣？

南洋置業專業團隊為您解答：

對投資海外房產，南洋置業總結出了“五要素”以規避購房風險：

一、要深入、全面了解將要投資的地區。在投資海外房產前，一定要對即將選擇投資地區的經濟、房地產發展周期作深入了解，盡量選擇經濟蓬勃、房地產上升前期購買；

二、要依靠專業人士。投資海外房產時，要挑選有經驗的律師全程陪同，并在他的協助下完成整個購房手續。另外，辦理貸款的時候也要借助專業機構的力量；

三、要詳細研究各國的房地產稅收情況。投資者要對房產交易時產生的稅費也要清晰地掌握，衡量稅費成本是否可以承擔。海外與房產有關的稅賦主要有契稅、土地稅、印花稅以及增值稅；

四、關注國際變化。與其他風險不同，政治風險事發突然，原因復雜，僅憑自身的力量，難以事先研判和處理，所以購房者在海外投資之前，一定要做足功課；

五、關注匯率變化。匯率風險是目前大多數海外置業者最為擔憂的。因為房產貸款期限都較長，利率一定是有升有降，貸款人會面臨還貸金額的不確定性。

海外房產正在火熱的提升當中，相關專家機構不完全統計數據顯示，中國私人投資者投資海外房地產的規模，由2008年不足7000萬美元增長到2013年接近100億，增長幅度近150倍，境況空前。2014年上半年私人海外房產投資規模已近50億美元，遠超過2011、2012年全年的規模。

亞洲火熱投資低——馬來西亞。馬來西亞投資熱潮最近兩年席卷而來，但大眾對其認識程度，普遍還是較低的。

首先，大馬適宜投資。 經濟快速發展，近十年年均經濟增長10%，經濟發展平穩。馬來西亞經濟增長的同時，未來房價的增長是可想而知的。而且馬來西亞的地產開發法規完善，收樓后供房，相當于樓花價買現樓，同時還有基金系統和國家嚴格保障的房地產市場安全。在國內哪里還有這樣的穩穩當當就獲得較高投資收益的項目。

第二，大馬房地產是私人產權。 一個經濟上已經達標的準發達國家，人均GDP過5位數，是中國的近兩倍。同時又是一個房價尚在低位的國家，讓你用遠低于國內一線城市的價格就在大馬首都生活圈擁有永久或99年的物業使用權。想象一下，去擁有一塊地價和房價年增值百分之十幾的真實的私人財產，花園里挖出來石油再也沒人說要收歸國有，那是多么夢幻的一件事。

第三，大馬方便子女留學。 馬來西亞高校采用的是西方英美名校一樣的教育體系，教育水準得到世界公認。同時，相對歐美國家不到一半的低廉學費，學時較國內短，本碩連讀4年就可結束。入學方式靈活，語言容易適應，對學歷和申請人的年齡亦無嚴格限制。哪里去找這種留學門檻低，花費少，同時學校質量又好的留學樂園？

第四，第二家園政策獨一無二。 生活環境接近國內的環境，輕而易舉就能走出國門且十年免簽。大馬穩定的政治、經濟，出了國門還像在國內。 在馬拉西亞擁有一套房子，不論自住還是度假，都是一件令人神清氣爽的事情。東南亞著名度假天堂，搭配中國二十年度假地產專家。就像麥兜說的藍天白云，椰林樹影，水清沙白，你統統都可以在碧桂園馬來西亞項目找到。還有比這更加簡單而美妙的生活嗎？

第五，海外購房輕松簡單。

歐洲房產受熱捧

目前，歐洲推出購房移民政策的國家包括：塞浦路斯、拉脫維亞、葡萄牙、希臘及西班牙等。以希臘25萬歐元購房移民為例，按上半年最高點的匯率，折合成人民幣的費用在218萬元左右，而歐元“破8”后，現在這筆費用不到200萬元，僅在匯率變化上，就節省了近20萬元。

我國房地產市場發展問題的探討?可以從以下幾個角度進行分析：（1）我國房地產市場的發展歷程；（2）房地產

房地產企業發展趨勢分析

前言

房地產企業是我國房地產企業的主體，占我國房地產企業總數的百分之八十多。房地產開發業是競爭性行業，所需資金量大，資源占用多，而且涉及到社會非常敏感的住房問題。分析我國房地產企業發展趨勢，對促進房地產業和整個國民經濟的健康發展，乃至維護整個社會的穩定都有十分重要的意義。

1、 研究概述

1.1 我國房地產發展歷史

我國房地產業在計劃經濟時代曾經一度銷聲匿跡，被福利化的單位住房供應制度所取代。自從20世紀80年代房地產業重新興起，90年代進入快速發展時期以來，我國住房分配和供應體制都發生了根本性的變化，全國房地產開發投資也得到了迅猛的發展。據統計，自從1992年以來，我國房地產開發投資累計已超過五萬億元，年均增長20%以上；城鎮人均居住面積由1992年以前的8平方米，提高到了現在的20平方米。

八十年代以前，沒有人公開地把房地產看成商品，更不會把它作為商品來買賣。它自然就不會形成產業。黨的十一屆三中全會以來，在經濟體制改革的帶動下，房地產業，這一億萬價值的巨大商品開始起動，開始流通。八十年代的中國

房地產業是初步形成和發展階段，是房地產業的第一次高潮，使住房這一大商品的屬性得到了明確。進入九十年代，黨和政府為房地產業的發展在理論和實踐上制定了政策依據。1991年4月，中共中央關于制定國民經濟和社會發展十年規劃和“八五”計劃的建設中要求：“城鎮住房建設要保持合理規模和增長速度，適當加快房地產綜合開發和住宅商品化進程”。經濟體制改革的進一步深化，有力地推動了房地產業的飛速發展。中國房地產業已經出現走向商品經濟的第二次高潮。而其重要標志就是，房地產業在整個經濟發展中的地位、作用、意義突出地顯現出來。歷史進入了一個新的世紀，隨著西部大開發步伐的加快，及中國入世后投資環境和法律與國際慣例靠攏，國外公司和企業將以更大的規模進入我國，尤其是外資機構的進入，則有利于改善房地產開發的融資環境，刺激房地產業的發展。這意味著房地產業發展的第三次高潮已經到來。

形勢喜人，但存在的問題不少，困難很大。房地產開發具有資金密集型和生產周期長的特點，而這正決定了其規模經營的性質。但是，我國的房地產企業大部分是各自為政，分散經營，綜合實力弱，發展緩慢，競爭力差。而且各開發企業的狀況也不平衡，總體看是東南實力強，西部實力弱。這些都極不適應當前迅猛發展的經濟形勢和人民群眾日益增長的物質需求和要求。

我國房地產業目前已經形成了一套適合社會主義市場經濟要求的運行機制，整個行業呈現出欣欣向榮的景象。到目前為止，全國房地產企業已達到3萬多家，房地產行業從業人員已突破1000萬人，并且出現了一大批優秀樓盤和高素質的房地產開發、經營與管理人才。除房地產開發業外，十年來，還逐步形成了以評估、經紀、買粉絲為內容的房地產中介業，以及以經營管理樓宇、小區為主的物業管理業，從而形成了較為完整的中國房地產業的產業構架體系。全國各地房地產業蓬勃發展，各地出現了許多成功的房地產經營模式，它們中有成功樓盤的開發，也有成功的中介經紀和成功的物業管理。

1.2 研究房地產企業發展趨勢的意義

房地產業作為我國新的經濟增長點和國民經濟的支柱產業，將會在新世紀面臨前所未有的發展機遇和挑戰。

一方面，個體消費者已成為我國房地產市場的消費主體，房地產市場供求關系、消費者需求等方面不斷發生變化，引起了國內房地產企業之間的競爭加劇，

使全行業從“暴利時代”迅速轉入“微利時代”，利潤水平向價值回歸，市場逐漸走向規范；另一方面，中國加入WTO后，海外資金和開發商進入中國房地產業的成本大大下降，將導致海外的開發商搶灘中國房地產市場，從而形成中國房地產市場的全球化競爭格局。海外的開發商運作經驗豐富，專業化程度高，管理水平先進，資金實力雄厚，具有強大的市場競爭力。

隨著我國加入WTO，外國大型房地產企業將大舉進軍國內市場，將會給國內房地產企業帶來前所未有的競爭壓力。由于國外企業在資金、技術和管理等方面具有顯著優勢，勢必使開發的商品房質量更好，品質更佳，建設成本更低，房地產市場競爭格局將會發生明顯變化。為了要在激烈的市場競爭中取得優勢，房地產企業必須要有市場危機意識，強化企業管理，逐步形成企業的核心競爭力，以高科技、高品質、高效益、低消耗、低成本、創品牌的房地產開發，不斷開拓市場、占領市場，才能維持企業的生存和發展。

因此， 探討一條我國房地產企業的良性發展之路，以迎接全球化經濟所帶來的高層次競爭，已成為國內房地產業面臨的重要課題。

2 、房地產企業現狀和問題

2.1 我國房地產市場現狀及展望

經過十多年的發展，我國房地產市場已經度過了市場化初級階段，基本上完成了市場化進程。現在的市場在產品供給和企業"市場類型和消費者"產品和科技進步等方面都呈現出不同的特征。具體地講，有以下三大特征：