02 北京 海外置業 工作(500余名中國人在日本炒房“踩雷”，在外海置業如何避免被坑？)

變動。近年來各國匯率變動比較明顯，人民幣也有著小幅度升值，這導致了去海外置業就不免面臨著被匯率浮動坑的問題，所以在什么時候進行投資，也需要看好匯率變動。

四、不要盲目相信置業顧問，有些人會給你推薦商業住宅，這些房子房價低甚至不限購，但是其升值空間值得深究，四十年產權到期后所產生了問題也需要考慮，畢竟不是在國內，產權到期政策變動誰也不可預知，所以下手商業住宅一定要謹慎。

英國房產現在值得投資嗎？該選擇哪個城市進行房產置業

首先，我們來說性價比的問題。

任何一種投資，包括房產，都講求“回報”。我們就英國這一老牌資本主義國家來講，投資房產的回報（下圖藍線），據統計，歷史上，都比儲蓄（綠線）、黃金（黃線）、股市（紅線）要高。

如果進行量化，取倫敦土地局的統計數據，52年間，任何連續10年的回報均值是168%，連續8年的回報均值是119%，連續5年的回報均值是66%，連續3年的回報均值是35%。

其回報=租金+房產升值。

說白了，海外置業，如果你要只從經濟角度算，那么就是考慮房子好不好租，好不好賣的問題。任何一個國家都不能說房產市場在每一個城市都那么齊整，比如英國，雖然倫敦的房價除金融危機時期，都是穩漲不跌，但是如果你要投資英國東北部的Yorkshire（約克郡），那也只能說你是跟離群大雁一樣在做選擇，因為約克郡是唯一在英國房市一般的區域，去年的房價還有1%的下跌，肯定比不了英國的年增幅（3%），或者倫敦的年增幅（4.7%）。

如果你非得要用暴發戶的思路買房，前面的話可以不看。因為海外的房市和中國的房市機制都不一樣。一個自由經濟，一個政府強調控，并且已經伴隨明顯的金融屬性。所以如果期望房子暴漲，這是不太可能，可以轉考慮中國下一個“北京”奇點城市。如果買倫敦，只能說10年回本（翻番），海外置業首先要著重的是穩，是做湯，而不是蛋炒飯，以炒飯的邏輯來鼓吹你買房的，估計得糊鍋。

而海外房產，也分自住需求，還是純投資。自住我們很容易理解，有的是小孩去上學，有的是去工作，去移民的，還有的是去養老度假的。我還真遇到過某周姓明星，幾千萬的房子買在倫敦哈羅德百貨旁，一年就去幾次，早上去泰晤士河散散步，下午就戴個墨鏡逛逛沒有狗仔的海德公園。所以梁朝偉去布拉格喂個鴿子就回來這事，我覺得可能是他在布拉格自己買了個房子住。

總之，買房人的背景迥異，但是居住邏輯都互通，不然倫敦房產數萬買家里占比三分之一的海外買家，小到國企上班的鄰居老陳，大到叫得出名的李嘉誠、張松橋、劉強東等人，難道都是兜里的“后宮”，“錢夫人”們自己瞎做的主張？所以如果你在海外放著那么一套房子，是實實在在能自己住，而且大概率是能利用率非常高（比如孩子每年9個月在那里上學），這個性質就非常符合邏輯了。一個自己的房子的功用，是比租來的要大得多，還能兼著投資理財功能，那何樂而不為呢？這些年說的以房養學，以租養貸，投發達國家成熟市場，其實真的很簡單的道理。

如果想圖省事，或者不想花錢買高質量的服務，也不適合在海外買房。畢竟人在國內，有好的中介、服務平臺幫處理房子大小事，從買到收到租到賣，還是很重要的。

如果我們說回投資，越是小資產，越是想的是怎么增值，而中資產想的是怎么保本。有錢人對于錢放在銀行里拿死利息這件事是很焦慮的，更深層次的焦慮是擔心被“割韭菜”。而韭菜放到海外去種，再長的手割著也困難。雞蛋分籃，這也是為什么很多人在海外置業，甚至布點全球的原因。

最后我想說的是，海外置業這個話題太大了，光是一個國家置業的情況，我相信一篇都講不完。不是每個國家都適合投資，國情環境、房市情況、政策等等，都不一樣，講起來也很長，但這里我們可以精煉，可以對比：

至于投資時機的問題，我想主要是看你的資金和需求狀況，包括國際形勢，匯率，當地出臺的實時政策來定入手時機。

比如疫情期，倫敦市場卻出現了studio戶型的新房熱度不降反升，因為政策上，英國出臺一系列政策穩房價，并且國際上保持穩定立場；投資時機上，英鎊匯率歷史低位（最低達到歷史最低8 RMB兌1鎊），很多海外買家選擇這個時候買進倫敦，再加上印花稅減免和海外購房稅不收取是到明年三月份，也難怪很多人選擇這時候上車了。

最后來說一個概念就是幸福感的問題。研究表明房產數量和幸福感成正相關，其中第一套和第二套房產對幸福感貢獻很高，第三套房產對幸福感貢獻已經達到邊際點。在海外有房和在中國有房的概念明顯是不一樣的，那么海外第一套房，也可以套用到這個幸福感維度上面來。

英國藍莎置業

泰國買房風險大不大，會不會是個騙局啊？

是投資就會存在風險，對于投資泰國房產而言存在如下風險：

1，中國人在泰國可以購買公寓，但是不能購買別墅或者town house。

對于公寓，泰國允許以產權的形式向外籍人士出售建筑物可售建筑面積的49%，其余51%必須售予泰國公民或者泰國公司，所有房屋均是永久性產權，沒有房產稅以及遺產稅。

市面上存在的99年產權的公寓其實是不良中介將原本應該售予泰國公民或者泰國公司的房屋拿出來賣給外籍人士，只有租賃權。

2，外籍人士要購買泰國的別墅或者土地就要先注冊公司，然后以該公司的名義去購買。注冊泰國公司有2種：

1，BOI全資公司，外資人全資公司，外籍股東擁有100%股權，申請BOI要求注冊資本至少1000萬-2億泰銖，手續繁瑣申請時間至少3個月

2，中泰合資公司，注冊資本最少100萬泰銖，至少3個股東其中至少一個是泰國人并且該泰國人的股權不少于51%。

所以如果要購買泰國的土地或者別墅最好做到以下幾點：

1，聘請一位專業的法律顧問

2，尋找一個專業的海外置業公司

3，確保自己對公司以及該物業的完全控制權

3，房產屬于固定資產，其流動性相對來說比較差，所以存在一定的流動性風險。

投資泰國房產要理性投資，短期炒房投資就不建議了，長期投資目前來說泰國的出租收益可以達到每年5%左右，資產增值在每年10%左右。

4， 開發商不靠譜

要想提高房屋的流動性那么房屋的地段跟開發商還有物業都是需要理性考量的因素。

5，泰國是非移民國家，所以買房是不能移民的

在泰國買房也不能取得長期或者永久的居留權，只能使用旅游簽證或者養老簽證，工作簽證，學生簽。50歲以上的人士才可以拿到養老簽證，工作簽證跟學生簽證都比較麻煩。

6，如果是投資性的購房要考慮房屋的后期租賃問題

雖然泰國的公寓比較好租也不是所有的地方都好出租都可以拿到不錯的回報率的，然后最好可以交給專業的資產管理公司，不然你個人去打理也是要消耗不少的人力成本

7，信息的真實性

不排除國內存在一些騙子公司，所以最好實地考察下，房子離地鐵到底走幾分鐘，周邊生活配套等

8，資金出境的風險

國家對于海外房產投資是有資金管控的，所以匯錢出去的環節也要注意一些事項，比如要以消費/醫療/購物等名目匯出之類。

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