02 北京查厘印象服裝貿易有限公司石家莊分公司(誰能給我份房地產開發項目策劃案)

飲消費心理得以最大化滿足。

來南花園商業步行街逛街的消費者既可以吃西式快餐，也可以消費休閑餐飲，更不用擔心美食小點的不足。美食中心、休閑餐廳、西式快餐覆蓋全面，切合年輕人的口味和追新逐異的標準。更有大規模連鎖中式餐飲，滿足中央商務區大型餐飲設施奇缺的局面。

運動篇

南華園商業部步行街由大眾運動，也有健身運動。年輕人可以根據自己的喜好，自由選擇喜好的體育運動。會員和非會員都可以享受到一流的服務和設施。健身專業人士會對消費者提出健身建議，并給出健身計劃。運動過后，又有理療保健配套服務提供，幫助消費者盡快恢復。運動裝、運動器材區，通過定期組織運動比賽，以會員制的形式網羅一批長期消費運動服裝器械的消費者。

2、主題下的特色經營業態建議

中檔小型服裝店：經營面積不大，以50-100㎡左右為主。雖然規模不大，但經營應著力追求特色，所售服裝雖非高檔名牌，但一定要有特色，適合年輕人的需要，一般多在沿海地區采購；

婚紗攝影店：因技術上和水平上的差距，內地婚紗質量及攝影技術難以滿足市民要求，所以如能引進港臺地區品牌店則最為理想。面積在300㎡左右，經營范圍可以涵蓋租售婚紗、化妝、攝影及婚禮策劃和青春寫真等；

化妝品超市：集合眾多化妝品品牌，并以較低（與商場相比）價格吸引眾多年輕女性。此類店必須要求品種齊全、各種品牌齊全，其次要求價格較低（因有可能通過走私渠道進貨）。經營成功的此類店可以發放會員卡，更可根據客戶需要進貨；

時尚飾品店：面積8-80㎡均可，女性時尚飾品，如耳環、項鏈、手鏈、發飾、玩具等，價格及檔次不要求很高，但品種要盡量的齊全和豐富，以方便年輕女性挑選；中檔和低檔具備；

男士用品店：規模不要求很大，80-120㎡即可，主要經營小件的有特色的（表現品位和個性）男士用品，如火機、男士香水、皮帶、剃刀等，商品應有一定檔次；

“運動城”：集合各類（國際）知名運動服裝品牌的綜合性體育用品商城（其中，大部分為運動裝、鞋等），此類店一般面積較大，室內空間較寬敞，并利用明快色調的裝修和具有沖擊力的海報或視頻等吸引年輕消費一族；

大型網吧：網吧越來越多，如何才能吸引年輕人前來呢？首先須有規模，網絡越來越強的互動性和參與性使得大規模的網吧越來越受青睞，其次，開拓業務以外的活動，如舉辦游戲大賽、網友聚會等。

自助式卡拉OK：環境和效果較好，分設小廳（一般供情侶兩人用）、中廳、大廳及豪華廳等，面積由20-400㎡不等，可設小型超市供食品等選購。強調自助自由和健康消費；

名牌電影院線：電影對視覺、聽覺及環境等方面要求較高，如能引入國際名牌電影院線則較好，如武漢的“環藝”院線。可分設普通、數碼、環繞仿真等不同視聽級別的多功能廳，票價由￥25-50不等；

3、互動式購物中心

南花園商業步行街作為互動式購物中心，其互動包括步行街內各業態之間的互動、商業業態與建筑物之間的互動、步行街與周邊街區的互動3個層面。并根據各業態營業時間的不同區分功能區域，既考慮購物環境的舒適性、連貫性，又考慮在不同的營業時段有不同消費亮點及補充：

Ø 步行街內各經營業態之間的互動：步行街內集中了餐飲、零售、休閑、運動、娛樂等業態，所有經營業態都在一個主題下相對獨立，通過連廊、交叉梯、步行梯、垂直電梯、商場通道、休憩平臺多種交通手段串聯，最終達到一個商鋪單位經營環境均好性目的；

Ø 商業業態與建筑物之間的互動：美亞提出的業態類型除考慮到租金承受能力外，最主要的是將建筑物未來經營要求分割的靈活性充分計算，所有的功能建議都是可以在現有建筑柱網及建筑細節前提下靈活拆分、組合，并通過建筑物的細節處理及適當的透視玻璃增加了購物環境的趣味性；

Ø 步行街與周邊街區：步行街1期通過四個出入口與中山路、自強路連通，完成黃金商圈與寫字樓辦公集中地的過渡銜接，在一個類似于谷地的位置自成體系，營造石市唯一一個真正意義上的復合型商業步行街，并通過商業結構的差異化調整，為步行街輸入餐飲休閑及室內室外消費環境等市場空缺功能，完全占據市場空白點。

4、主題形象塑造

香港青衣城的主題經營特色為都市海洋休閑，通過入口處的主題裝飾物、大面積水體掛飾、以及中庭的船體造型（餐飲區和休閑中庭）和富有傳奇特色的海盜造型，使海洋氣氛洋溢在商場的每個角落。南花園商業步行街營造“石家莊市首家年輕人休閑購物互動中心”，在引入適合年輕人消費的休閑娛樂和購物商品和服務的同時，應該強調公共活動區——中庭、入口、過道和店面裝修方面強調年輕人的符號，色彩的絢爛、顏色的跳躍，以及造型的新穎、時尚。

二、南花園商業步行街業態規劃布局

1、南花園商業步行街業態規劃

美亞置業投資(中國)有限公司南花園商業步行街業態規劃是嚴格遵循南花園商業步行街經營主題定位，并結合招商銷售可執行性要求去規劃的。具體的商業經營業態規劃如下：

服裝零售組團——國內連鎖/特許加盟品牌（知名女裝、休閑區、鞋帽區）

精品零售組團——國際品牌服飾、高爾夫用品/服務店、珠寶、鐘表、香水、品牌化妝品

女性用品零售組團——量販式化妝品連鎖（千色店、美顏坊）、活色生香內衣店

女性美容美發服務組團——婚紗影樓、美容美發、美甲、美容美發學校

X世代潮流動感組團——潮流飾物飾品店、玩具、影音制品

中式餐飲組團——湘、川風味等品牌連鎖

休閑餐飲組團——休閑小站、小泉居、買粉絲、上島、茶社、酒吧

金融及商務配套組團——銀行、商務中心、電信、速遞、物流、商業管理處

公寓生活配套組團——超市、咖啡館、藥店、面包店、花店、書報攤、洗衣店

娛樂組團——世紀環球院線、網吧、KTV、游藝廳

體育休閑會所組團——復合式健身會所（好家庭、金朝陽、青鳥）、女子會所+SPA

購物休憩區/小品分布設想的——露天茶座、飲料攤、休閑坐椅、表演廣場/T臺、景觀小品

注： 1、各組團不是硬性的固定規劃，可根據實際招商時實際情況調整經營面積；

2、其中部分業態的分布可安排在不同的商業組團，但實際上都與該組團的主題相吻合；

2、南花園商業步行街業態規劃布局

為營造一個以年輕人休閑購物為主題的商業步行街街區，集年輕人喜歡的購物、運動休閑、餐飲、娛樂消費于一體的商業街區。美亞置業集團的商業規劃要求在統一主題的前提下，將步行街劃分為不同的商業組團，并根據建筑物自然形成的6個相對獨立的建筑單體跟步行街內街與南北兩條市政通道的關系，將各組團的業態規劃有機結合，既可以靈活調整從新組合，又盡量避免了業態之間的斷層，并通過步行街人流動線的組織形成步行街的人行環流。

項目組團分割將按照步行街5：3：2的組合比例來執行，即最起碼50%的面積將用作零售規劃，并主要將該部分的營業面積分割為小面積銷售以回收投資投入，30%的面積用作發展商自營或聯營娛樂用途以吸引人流聚集，20%的面積規劃為餐飲滿足購物停頓及與商業街區的聯動（從良性的商業房地產開發周期看，步行街的銷售租賃比例最佳組合為3：3：4，即先將商業價值最好的30%面積銷售回籠資金，項目培育完成后將另外30%提價銷售將利潤最大化，余下40%保留作出租用途獲取穩定現金流，如需流動資金可向銀行抵押獲得優良資產的大額銀行授信。）。

項目區別于石家莊其他商業物業的特征是步行街的經營特色，組團的分割目的是盡可能在項目的外圍及內街的臨街面地形成四個商業臨街面，盡可能多地增加臨街經營的物業面積，減少因進深問題形成的商場內鋪，從而最大可能地形成商業街購物特色，提升物業的商業價值。

組團的規劃是根據物業的與周邊街道關系、臨街面、交通人流、業態租金承受能力等綜合因素來調整。

A、大型主力店進駐的業態布局規劃

上面為首層平面圖，主力店進駐商場首選的位置為A區，但是該區確實整個項目人流最旺的位置，也就是商業價值最高的位置。因此A區首先應該在北面規劃出5個以上的臨街店鋪，其余面積給主力店。通過A區和E區的人流拉動作用，形成商業步行街的人流。同時，C區規劃的配套服務區既滿足公寓配套的需要，又能對外經營，滿足了經營獨立的要求。

上圖為第二層平面圖，F區仍然為主力店經營。美亞置業集團建議G區位置最大程度的考慮引入休閑餐飲或者是西式快餐廳，休閑餐飲的設置用以滿足整個商場在購物的同時，休閑和餐飲的需求。主題型經營，品牌路線，滿足消費者購物休閑餐飲的需求。同時，所處位置昭示性強，對外形象的推廣有利于吸引人流。我司建議G區的功能在可能的情況下，盡可能的向H區擴展，或者向第三層攀升。K區營造的是少女青春主題的商品區，獨立區域，又與三樓的少女服務區形成規模效應。

配合三樓布置了主力店區，L1區域應該布置相應的休閑餐飲設施，休閑餐飲時購買休閑服飾順心順手；三樓主要為女生購物休閑區域，年輕女生購買潮流飾品，去美容美甲區域享受潮流服務。

四樓北面為健身運動區域，計劃將公寓四樓跟T區連接，形成大型的美容美發學校。南面為娛樂區域，卡拉OK廳/KTV包房和網吧集中布置，可以進行交通的獨立集中布置，而且可以促使人流向高處的流動，將商業經營向高層引伸。

B、沒有大型主力店進駐的業態布局規劃

有無主力店進駐的商業業態布局規劃的主要差別在首層體現不出來，因為在主力店進入的時候，我們建議的是盡量減少其對第一層面積的消耗。這里設置的主力店區面積需要的只可能在50%以下的小型主力店。

上圖為第二層平面圖，F區改為休閑品牌區。跟其它區域構成了一個完全休閑主題的購物區域。但是相應的，我司建議在I區和J區增加休閑餐飲設施或者風味美食聚餐區。

第三樓沒有主力店后，更加容易營造主題。三樓主要為女生休閑購物區域，年輕女生購買潮流飾品，去美容美甲區域享受潮流服務。同時，引入的女子會所+SPA理療，更堅定了三樓作為女性主題休閑購物的貼近性。

3、南花園商業步行街業態規劃布局交通依據

A、石家莊市南花園商步行街跟任何商業項目一樣，在商業經營業態布局方面必須考慮經營業態、周邊的環境和交通條件情況。

項目有如下街區關系：

Ø 商業街北側華銀大廈東西兩側兩個出口

Ø 商業街南側金谷大廈與建設銀行大廈之間出口

Ø 1期東側綜合樓

Ø 綜合樓南側廣電大樓兩側兩個出口

Ø 南面街道公交車站

Ø 中山西路南

Ø 中山路北東購商圈

B、商業街人流動線規劃

步行街東入口購物人流與金谷大廈和建設銀行之間餐飲人流之間的互相扯動；

華銀東側入口設交通指示標志有效將駕車人群向地下停車場引導，出租車向步行街入口出租車停泊港灣疏散；

步行街東入口通過臺階連接弧型平臺上抬30厘米形成商業玄關，形成購物人群進入大賣場的適應性過渡，以便盡快融入步行街熱烈的商業氛圍當中；

步行街入口北側零售主力店及南側的珠寶鐘表店（可納入主力店營業范圍）以檔次形象吸引中高消費人群，并開始有效分隔最低消費人群的進入；

在休閑購物的主題下，美亞有意將步行街北側規劃為女性主題，是針對石家莊目前尚沒有這種針對城市里有錢有閑

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