02 哈爾濱祖研醫院買粉絲(求房地產資產評估的論文)

作為參照物，從時間因素、交易因素、區域因素、個別因素等方面找出待估房產與每個參照物之間的差異。然后據此對參照物的交易價格進行調整，再通過綜合分析，調整確定待估房產的評估值。

（一）待估房地產概況描述

1、區域因素

（1）地理位置及繁華程度：待估房地產位于哈市香坊區贛水路32號，為贛水路與民航路交匯處，屬開發區繁華地段。贛水路兩側商服務業云集，這里距離哈市著名的旅游觀光景點———龍塔及開發區廣場僅數百米之遙，周邊自然景觀良好，待估房地產具有獨特的人文景觀及良好的商業氛圍。

（2）基礎設施完善程度：待估房產所在地區水、電、氣、熱等基礎設施完善；

（3）公共設施完善程度：待估房產所在地區公共設施完善，福順天天大酒店（五星級）、昆侖商城（餐飲一條街）、世紀聯華大型超市、名仕高爾夫、新加坡大酒店（五星級）、星河國際（高級商住綜合樓）、華風世貿廣場等哈市知名商業物業及省醫院、省祖研醫院等公共設施和醫療機構；

（4）交通便捷度：待估房產所在區域道路通達，交通便捷。在贛水路、鴻祥路、黃河路上有27路、72路、86路、205路等多條公共汽車線路經過，并在距此100米之內設有車站。

（5）環境質量、周圍景觀：待估房產所在區域無污染，城市景觀設施較好，但本項目綠化率不高；

（6）區域規劃：商業、公企（辦公）和住宅。

2、個別因素

（1）建筑物新舊程度：待估房產已建成5年，現正常使用，但內、外裝修已陳舊；

（2）裝修條件：待估房產一層門廳主要為造形龍骨及石膏板、楓木門貼櫸木板亞光漆、天棚石膏頂角線、窗臺板西班牙米黃理石，全玻璃包不銹鋼感應式自動門。二三層主要為輕鋼龍骨吊頂、紙面石膏板、棚面刮大白、棚面乳膠漆、包柱立邦漆、窗簾盒、櫸木汽包罩、櫸木窗臺板／踢腳線，室內以石塑地板磚為主。四層至七層主要為：衛生間墻面鑲瓷磚、衛生間PVC面層和棚角線、汽包罩刷防火漆、櫸木門窗臺、壁紙。

（3）設施設備條件：待估房產安裝有兩部LG原廠電梯，附屬水、電、照明及消防設施齊全；

（4）平面布置：按辦公用途設計，但房間可改造布置；

（5）樓層：0－－7層；

（6）朝向：南北向。

（二）評估分析計算

根據評估目的和待估房產的情況本次采用市場比較法。即選擇哈爾濱市房地產交易市場上與待估房產結構、功能類似的，具有較強相關性和替代性的房地產交易實例作為參照物，再對委估資產與參照物在區域因素、個別因素、時間因素和交易情況等方面的差異進行比較和修正，評估出待估資產的市場價格。

●計算主體評估價值

可比實例1：贛水路36號辦公樓

該辦公樓與北航天鵝航空公司辦公樓及被評估房地產于同期建成，并與被評估的房地產呈對稱分布。地上12層，地下1層，南北朝向，采用鋼筋混凝土框架結構，建筑占地為2，200平方米，房屋總建筑面積為10，780平方米。該房產標準層高3．3米，底層層高4．2米，主體結構竣工于1998年12月，內部簡單裝修，該房產于1999年10月入住辦公。經調查該房產原系省國土資源廳所有，2001年省國土資源廳將該房產作價后同哈市一民營企業進行了資產置換；2003年11月該企業又將此房地產作價置換給了省衛生廳，根據對交易情況的調查，由于該區域日益成熟，該類物業目前市場交易單價約為3800元／平方米，為正常交易價格。

可比實例2：金桂園B棟2單元辦公用房

金桂園位于哈市南崗區長江路、鴻祥路、漢水路、衡山路交匯區域，是哈爾濱開發區內大型人文成熟社區之一，憑借良好的地理及自然環境該小區內的房產適應性較強，適宜為商住綜合用途。在歷屆房展會上該小區曾多次入選“哈市十大精品住宅小區”。本實例位于金桂園B棟2單元8層，南北朝向，為辦公用途（由住宅改動形成）。本例房屋為板式高層，總層數為16層，每個單元配1部電梯。該房產于2001年9月末竣工，本可比實例房產位于第8層，該房產建筑面積為194平方米，室內凈高3米。其外墻采用高級面磚貼面，高級實木窗、防盜門，配有樓宇智能綜合布線系統，無內裝修。采用雙路供電系統，由開發區熱網供暖，照明、消防、通風等各項設施齊全。2003年4月該房產售出價格為72．8萬元，折合單價為3753元／平方米。經調查本案例屬于正常交易。

可比實例3：金桂園B棟3單元辦公用房

金桂園位于哈市南崗區長江路、鴻祥路、漢水路、衡山路交匯區域，是哈爾濱開發區內大型人文成熟社區之一，憑借良好的地理及自然環境該小區內的房產適應性較強，適宜為商住綜合用途。在歷屆房展會上該小區曾多次入選“哈市十大精品住宅小區”。本實例位于金桂園B棟3單元13層，南北朝向，為辦公用途（由住宅改動形成）。本例房屋為板式高層，總層數為16層，每個單元配1部電梯。該房產于2001年9月末竣工，本可比實例房產位于第8層，該房產建筑面積為194平方米，室內凈高3米。其外墻采用高級面磚貼面，高級實木窗、防盜門，配有樓宇智能綜合布線系統，無內裝修。采用雙路供電系統，由開發區熱網供暖，照明、消防、通風等各項設施齊全。2003年10月該房產售出價格為55．1萬元，折合單價為3853元／平方米。經調查本案例屬于正常交易。

交易案例與待估房產的概況比較如下表：

評估對象與比較案例的比較因素條件說明見下表：

1、進行時間因素修正

交易日期修正系數＝評估基準日價格指數／比較實例交易時點價格指數

設定可比實例交易時點價格指數為100，各可比實例交易日期與評估基準日相距較近，市場價格變化很小，無需進行交易日期修正，故修正系數均為100／100。

2、進行交易因素修正

交易情況修正系數＝待估房地產的正常交易情況指數／比較實例的交易情況指數

設定待估房地產的正常交易情況指數為100，待估房地產與可比實例1、2、3均為現房，可正常交易，故對可比實例1、2、3而言交易因素修正系數均為100／100。

3、進行區域因素修正

區域因素修正系數＝估價對象區域因素指數／比較實例的區域因素指數。待估房產和可比實例的區域因素見上表。

4、進行個別因素修正

個別因素修正系數＝估價對象個別因素指數／比較實例的個別因素指數。待估房產和可比實例的區域因素見上表。

比較因素條件指數見下表：

5、計算公開市場價值

比準價格＝交易案例價格×交易條件修正系數×時間因素修正系數×區域因素修正系數×個別因素修正系數

進行各項因素修正及確定比準價值的具體情況見下表：

金額單位：人民幣元／平方米

考慮到可比實例中實例2及實例3為商住兩用物業，并非純粹的辦公類物業，因此我們采取對經修正后的比準售價加權平均得到待估辦公樓主體的單價，分別賦予三個實例房地產修正后的比準價格50％：25％：25％的權重。即被評估的中信海直哈爾濱基地辦公用房地產的主體平均市場單價為（3876×50％＋3708×25％＋3806×25％）＝3816．5元／平方米，取整為3817元／平方米。該價格系房地合一的主體市場價格。

主體評估總價＝評估單價×建筑面積

＝3817元／平方米×6562．77平方米

＝25，050，093元

取整為25，050，000元。

6、計算裝修的價值

整個辦公樓的內部精裝修是由原龍江通航公司另外委托設計和施工的，不在合作建房的價格之內，同時計算房屋本體時的所選取的房屋案例均為不含內部精裝修的價格的情況，鑒于此我們對裝修工程現值采用成本法進行評估。

該辦公樓于1998年底建成，原龍江通航公司裝修后于1999年4月左右正式入住辦公。我們取得了其全部的裝修合同，經審核后的結算裝修總造價為300萬元，對其中主要的裝修合同均由北方航空作過逐項審核。經過調查我們發現1999年4月至2001年10月哈市裝飾材料市場價格較為平穩，而且期間物價水平也較平穩。在2001年年末至2003年6月期間，受房屋開發銷售情況及“非典”等因素的影響哈市裝飾材料價格水平平均約有5％的回落，但2003年6月至評估基準日時點，全年平均又約有5％的漲幅。同時我們結合被評估的房產實際裝飾標準，其裝飾程度屬于中等辦公裝飾，根據估價經驗判定其完全重置單價約在500元／平米左右，因此我們以該房屋裝修的決算價格300萬元作為裝修的重置全價。該裝修工程用于辦公，其經濟使用壽命參照業內的慣例定為10年，已使用5年，從現場察看其磨損情況屬正常使用，則裝修的成新率按年限法確定。

裝修工程的成新率＝（1－已使用年限／經濟壽命年限）×100％

＝（1－5／10）×100％＝50％

故裝修工程的評估值＝3，000，000×50％＝1，500，000元。

7、計算房地產整體評估值

中信海直哈爾濱基地辦公樓評估價值＝主體價值＋裝修價值

＝ 25，050，000＋1，500，000 ＝26，550，000元．

折合評估單價：4046元／平方米。

九、評估結論

在實施了上述資產評估程序和方法后，我們確定待估房地產在2004年4月30日所表現的市場公允價值為貳仟陸佰伍拾伍萬元整（人民幣26，550，000元）。

十、特別事項說明

1、本報告所稱“評估價值”是依據所評估的資產在現有用途不變、持續經營條件下以及在評估基準日所表現的特定經濟環境前提下，根據公開市場原則確定的現行公允市場價值，本評估結果是對2004年4月30日這一基準日被評資產公開市場價值的的客觀公允反映，中承華對這一基準日后資產發生的重大變化不承擔發表意見的責任。

2、我們沒有考慮將來可能承擔的抵押、擔保事宜，以及特殊的交易方可能追加付出的價格等對其評估價值的影響，也未考慮國家宏觀經濟政策發生變化以及遇自然力或其他不可抗力對資產價格的影響。

3、本報告僅供委托人為本報告所列明的評估目使用。評估報告書的使用權歸委托方所有。除依據法律需公開的情形外，報告的全部或部分內容不得發表于任何公開的媒體上，也不得用于本報告所述評估目的之外的其他目的。

4、本報告中，我們的責任在于對評估對象于評估基準日之價值進行估算并發表專業意見，對評估對象的法律權屬不發表意見，也不作確認或保證。我們對委托方和資產占有方提供的有關評估對象法律權屬資料和資料來源進行了必要的查驗，并有責任對查驗的情況予以披露。但本報告所依據的權屬資料之真實性、準確性和完整性由委托方和資產占有方負責。

5、我們的評估值是包含土地價值的房地合一的市場公允價值，未考慮評估目的實現后辦理房屋所有權證和土地使用權證變更過程中可能發生的的費用；對可能產生的糾紛不承擔任何責任。

6、本報告含有若干附件，附件與正文具有同等法律效力。

十一、評估基準日期后重大事項

1、在本次評估

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