02 國際貿易城攤位出租(杭州四季青零售攻略如何在杭州四季青購買零售)

。收入構成如下：

1、市場經營收入：即出租收入，通過公司的篁園市場分公司、賓王市場分公司、國際商貿城第一分公司、第二分公司、第三分公司以及控股90%的國際商貿城物業有限公司實現；

2、酒店業收入：通過商城賓館、銀都酒店、海洋酒店三個分公司實現；

3、房地產業務收入：通過占90%的房地產有限公司及商城工聯置業有限公司實現；

4、商品銷售收入：由中國小商品城貿易有限責任公司實現；

5、展覽廣告收入：由會展中心、體育場分公司、廣告有限公司、展覽有限公司實現。

三、公司資產狀況

1、市場經營資產：

（一）、國際商貿城第一分公司：即中國義烏國際商貿城一區,市場占地420畝，建筑面積34萬平方米，總投資7億元，共有商位10000余個，經營戶10500余戶。共4層商鋪，一樓經營花類、玩具；二樓經營飾品；三樓經營工藝禮品；四樓開辦了中小生產企業直銷中心、臺商館，東鋪房為外貿企業采購服務中心。

（二）國際商貿城第二分公司：即中國義烏國際商貿城二區,市場占地483畝，建筑面積60余萬平方米，擁有商位8000余個，經營戶逾萬戶。共5層商鋪，一樓經營箱包、傘具、雨披•袋；二樓經營五金工具配件、電工產品、鎖具、車類；三樓經營五金廚衛、小家電、電訊器材、電子儀器儀表、鐘表等；四樓設生產企業直銷中心及香港館、韓商館、四川館等精品交易區；五樓設外貿采購服務中心；市場中央大廳二、三樓設旅游購物中心、中國小商品城發展歷史陳列館。

（三）國際商貿城第三分公司：即中國義烏國際商貿城三區建筑面積46萬平方米，市場占地測算150畝。共5層商鋪，一至三層擁有14平方米標準商位6000余個，四至五層擁有80-100平方米商務商位600余個,四樓為生產企業直銷中心，入場行業為文化用品、體育用品、化妝品、眼鏡、拉鏈、鈕扣•拉鏈•服裝輔料等行業。

（四）小商品城篁園市場：建筑面積16萬平方米，市場占地測算80畝。新老商位7000余個，市場經營戶1.5萬余人，共3層商鋪。

（五）小商品城賓王市場：占地面積約209畝，建筑面積32萬平方米，擁有8000余個商位，從業人員2萬余人。共分5個區域，每個區域分2到3層不等。

2、其他資產：

公司的其他資產，如三家酒店、房地產開發公司、貿易公司、會展中心、廣告公司等，占公司資產的比例較小，在此不作詳細分析和計算，對其為公司帶來的利潤及重估價值均忽略不計。

3、即將注入資產：

2008年3月7日，小商品城復牌公告，公司擬向實際控制人義烏市國有資產投資控股有限公司（間接持有小商品城39.86％的股份）定向發行股份，發行數量下限為3000萬股，上限為5000萬股，發行價格為每股75.49元，義烏國資以其擁有的義烏國際商貿城三期項目的土地使用權及在建工程評估作價購買本次發行的股票。義烏國際商貿城三期項目的預估價值約為人民幣34億元左右，其中土地使用權價值為31億元左右，在建工程賬面值為3億元左右。

國際商貿城三期中一階段的體量頗為可觀。其占地500畝左右，建筑面積約115萬平米，預計今年10月就可以投入經營。根據基金公司的測算，預計有效出租率（即商鋪出租面積占總建筑面積的比率）35％，規劃了15000個鋪位，預計招租均價為1800元／平米。根據基金公司測算，這些租金收入和配套服務收入將在2010年貢獻10億元的巨額收入。

海通證券的調研報告判斷，國際商貿城三期一階段的500畝土地和二階段的300畝土地估計轉讓評估價格在300萬／畝左右，將比一期二期略高，但仍大大低于周邊2000萬／畝的市場價格。

四、公司價值分析

本人分別按土地房屋物價值重估，每股價值305元；2、商鋪重估價值，每股價值270元；按2009年盈利預測估值，每股價值246元；三種估值平均數為274元/股。

1、土地房屋物價值重估：

經計算，公司目前現有土地超過1340畝，即將注入的國際商貿城三期超過800畝，合計至少2140畝，按義烏小商品城周邊土地2000萬/畝的價格計算，2140畝土地總值428億元；目前公司擁有的建筑物超過188萬平米，加上注入的三期一階段115萬平米為300萬平米，按3000元/平米建筑成本價值90億；土地加建筑物重估總值518億元，按增發后的1.7億股總股本計算，每股價值305元。因此，當地有企業家認為，僅小商品城擁有的土地價值，至少都值200元/股!有新聞為證：

我市國有土地奧運年第一拍落槌

義烏新聞網 2008-03-05 09:27:49

本報訊(通訊員葉翔)2月29日上午，市國土資源局在市365便民服務中心舉行了工人北路23、24號樓地塊國有建設用地使用權拍賣會。該地塊總建筑占地面積為1500平方米，起拍最低限價4500萬元人民幣。經過5家符合資質的企業個人12輪次的競拍，最終由浙江省日信房地產開發有限公司以1.165億元的價格競得。

據了解，該出讓地塊位于國際商貿城拆遷安置一小區內，工人北路西側沿街，用途為商住綜合用地，建筑層次為5-6層，出讓年限為50年。此地塊毗鄰國際商貿城，擁有理想的經商居住環境，具備較高的商業價值。

經計算，此小地塊折合每平方大約為：7.6萬元，折合每畝為5069萬元！按此估算，小商品城國際商貿城現有1340畝土地價值即高達679億！

2、營業商鋪重估價值：

公司目前現有建筑物面積188萬平米，商鋪有效出租率33%計算營業面積為62萬平米；即將注入的三期一階段建筑面積為115萬平米，按35%的有效出租率為40萬平米；合計總經營商鋪面積102萬平米。

假設所有商鋪大致分為4層，一層按8萬/平米，二層按5萬/平米，三層按3萬/平米，四層按2萬/平米計算價值（這個價格估算相當保守，就在國際商貿城二期的北面，一棟名為財富大廈的寫字樓在2003年拍出了22萬／平米的天價，創下全國縣級市的地價之最），總商鋪重估價值為459億元（不含國際商貿城三期二階段價值），按增發后的1.7億股總股本計算，每股價值270元。

3、盈利預測估值：

（一）按現階段租金測算盈利：

2007年公司凈利潤為36250萬元，2008年國際商貿城一區到期鋪位租金由1110元上調至1600元,每平米增加490元,按33%商鋪率計算為10萬平米商鋪，可增加490元*10萬=4900萬元租金，扣除營業稅、房產稅、所得稅轉化成凈利潤為3100萬元，再加上所得稅減免、三期一階段后兩個月開業帶來的利潤增加及其他盈利，預計2008年凈利潤為55000萬元，每股盈利3.24元。

2009年三期一階段全面產生業績，按40萬平米1800/平米租金計算，租金收入為72000元，扣除稅收、折舊及費用，按50%轉化成凈利潤為36000萬元，扣除2008年已經計算的兩個月利潤為28800萬元，加2008年凈利潤為55000萬元，合計2009年盈利83800元，每股盈利4.93元。按50倍市盈率估值，每股價值246元。

（二）高市盈率估值的原因：

（1）、小商品城現有租金僅1110元/平米，即使商貿城一區本次上調也僅1600元/平米，三期一階段預計為1800元/平米，而當地轉租、炒攤現象十分嚴重，實際市場租金已經高達5000元/平米，公司租金嚴重低估，因此公司價值也被嚴重低估。

比如，某承租戶以1110元租得100平米商鋪，僅需每年向公司交納租金11萬元，轉手按5000元價格出租后取得50萬元租金收入，年賺取出租差價39萬元。不僅如此，由于優先承租權長期存在，如果公司不實行市場化租賃，這種差價將長期存在，為當地的第一承租戶取得滾滾財源。據說，當地一個中等攤位的轉讓價格即高達400萬元，許多當地承租戶已經不再從事生產和經營工作，而是在家坐享巨額轉租收益，開奔馳、寶馬名牌車輛者比比皆是。

（2）、向大股東增發股票后，大股東將取得絕對控股地位，有利于管理層以及大股東的積極性。而大股東實際即為義烏市，小商品城為義烏市唯一的上市公司，國有資產保值增值的責任，有助于義烏市實行市場租金市場化改革，為公司盈利增長帶來飛躍。

若公司平均租金上調1000元/平米，則公司每股盈利可增加5元；上調2000元公司盈利可增加10元；假設平均租金達到3000元，公司盈利全年可實現15元/股。

（3）、公司固定資產折舊采取的是加速折舊法，一旦某些固定資產折舊提取完畢，該固定資產實現的盈利即可大幅增長。

四、公司走勢分析

1、股價漲跌情況：

2006年公司收盤價格為77.50元,2007年8月20日因資產注入傳聞最高漲至119.88元,后隨著公司公告當時未參與國際商貿城3期建設,股價大幅下跌至67元,12月10日再次因資產注入傳聞漲至86.59元,并停牌至年底。全年漲幅僅11.73%，遠落后于上證指數的表現。

2、機構持倉變動情況：

2007年一季度，前10大流通股東中有7家機構新進或明顯加倉，并新進1家QFII機構，兩家基金略減僅40萬股；2007年二季度，有6家基金新進，1家基金、1家QFII機構明顯加倉，1家機構略減30萬股；2007年三季度，前8大機構有一定程度加倉，1家QFII機構略微減倉。總體看，機構持倉依然較重。

根據有據可查的資料，機構、法人、散戶持股變動情況如下：

2007年6月30日的流通股本為5736萬股，其中機構持股4824萬股,占流通股本的84.1%，法人持股172萬股，占流通股本的3%;散戶持股僅740萬股，流通股本的12.9%。

2007年8月7日，機構持股減少至3769萬股, 占流通股本的65.7%,減持1055萬股；散戶持股達到1761萬股, 占流通股本的比例增至30.7%。

2007年8月14日，大小非解禁的法人持股1780萬股上市流通，流通股本增至7515萬股，機構持股降至53.6%,持股量為4028萬股,比8月7日增加260萬股；法人持股變為1916萬股,占流通股本的25.5%。

2007年8月20日，股價因注資傳聞漲至最高119.88元，當日機構持股增至4321萬股，比8月14日增加293萬股，占流通股本的57.5%；法人持股略微減少至24.9%。

注資傳聞辟謠后，股價大幅度下跌，但機構持倉并未明顯減少，故下跌系散戶拋售所為。2007年11月9日，股價創出67元年內新低，機構持股量降至4201萬股，比8月20日減倉120萬股，占流通股本的55.9%；法人持股小幅減少至21.4%，減倉263萬股。

2007年12月6日開始，股價出現異動，12月10日接近漲停并被突然停牌，應為得知內幕者進場搶籌，而機構并未有買入行為。12月10日機構持股3720萬股，占流通股本的49.5%,比11月9日減少451萬股；法人持股1653萬股，占流通股本的22%，略增40萬股。

根據上述機構、法人及散戶持倉變動情況看，機構仍然持倉較重，但比二季度減持14.7%的股份,約為1100萬股；大小非解禁的法人持股上市后并未明顯減持。

3、復牌走勢分析：

2008年3月5日，公司公告國際商貿城三期資產注入，股票復牌后連續兩個無量漲停，于3月7日漲停開盤后打開漲停，當日成交870萬股換手11.57%；買入前五名均為機構，合計6

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