02 如何海外房產投資(投資海外房產需要考慮了解的幾個問題)

政府債券; 新西蘭要求用100萬新西蘭元進行投資，方式多種多樣，可以存入銀行，也可以投資房地產、股市等，但新西蘭明確規定，不能用來購買用于自住的房產。顯然，這些國家在辦理簽證時并不把在當地購買房產作為移民條件。

用好銀行貸款

“全世界可能只有中國人喜歡一次性付款。在海外買房，向銀行申請貸款是一種非常普遍的做法。” 張玉玲如是說。因此，海外的銀行針對這部分需求，設計出很多產品，供消費者選擇。

張玉玲說，在內地，只要與開發商簽訂了買賣合同，購房者從此開始就要供房了，雖然離交房時間還有一段距離。但在海外則有所不同，如果買的是期房，首期房款是存在購房者的律師信托銀行賬戶里的，收取活期利息，從那一刻開始不用供樓。如果是明年蓋好，那就明年辦按揭，什么時候交樓什么時候供樓，當然期間會按照工程的進度逐步支付一些費用，如土地費、建筑成本費等。

專家表示，辦理按揭貸款時需要借助專業機構的力量。對于一般的購房者來說，由于自己不太了解各個國家和地區的貸款政策，操作起來具有一定的難度。目前在海外買房首期付款在20%～30%之間，對于內地的投資客戶來說還是比較輕松的。

很多人會考慮，海外銀行如何審查購房者的資格呢？專家表示，這與內地有所區別，對于按揭貸款申請客戶的資格申請，銀行還是比較寬松的。澳大利亞澳中房地產開發有限公司上海代表處常務總監楊文在接受采訪時表示，海外的銀行根本不用擔心房價問題。他們認可第三方評估機構出具的報告，房子不會輕易消失，因此銀行在一般情況下，不會卡得很嚴。但是也有例外，張玉玲告訴記者，在中國香港地區貸款，則需要購房者提供收入證明、資產證明或者股票等一系列證明，否則是無法申請到按揭貸款的。

記者了解到，目前有些機構可以辦理兩種貸款方式，一種是在異地貸款，另外一種就是在所買的地區貸款，因為這涉及到匯率的問題，因此更具投資魅力。因為在不同國家和地區不同時期的貸款利率也是不同的，購房者可以靈活選擇，賺取利差。

3、如何管理海外房產

有置業者提出，買房容易養房難。的確如此，對于投資海外的置業者來說，遠隔重洋，他們根本沒有時間和精力去管理自己的房產，因此，如何很好地養房倒成了一個比較現實的問題。而記者在采訪中也了解到，目前內地有一些推銷海外房產的代理機構，只負責銷售，而在與置業者簽訂購房合同并辦理完交房手續之后，其余的事情便全部由投資者自行解決，這在無形中給置業者帶來了管理上的不便。

對此，楊文建議置業者可盡量選擇有多個合作伙伴的代理機構。據了解，有些公司提供的服務的確很多，如收樓、辦理按揭、再售、出租以及出租過程中的客戶管理、維修等等，有些公司甚至包括辦理旅游、移民簽證等業務，這無疑會大大方便置業者。

此外需要注意的是，在持有海外房產過程中還會涉及到稅費問題。業內人士表示，各個國家和地區有不同的規定，這需要置業者仔細了解清楚。如在澳洲，每年需要支付的費用主要有房屋保險費和物業管理費。如果一套土地面積600平方米左右、建筑面積300平方米的別墅，這兩種費用分別為250澳元和600澳元。此外，委托中介公司代理租賃等業務，需要付出租金5%作為服務費。

（來源:理財周刊 文/甄愛軍）

海外投資房產注意事項有哪些

對于關心澳洲投資房產有沒有風險的投資者來說，可能已經錯過了不少機會，比較澳洲房產已經連續二十幾年上漲，而且漲的還不少，很多早些年投資的人早已經賺的盆滿缽滿，但是對于澳洲投資房產有沒有風險，我們當然也不能肯定的說沒有，疏忽說的話，購房有風險，投資需謹慎。

澳洲投資房產有沒有風險

不管做什么，只要是投資就必然會有風險性，尤其房地產市場，沒有人可以肯定的預測未來房價的走勢，所以作為投資者需要根據情況進行判斷，不過從目前來看，投資澳洲房產還算是一個不錯的事情，澳洲房產未來前景也表現得不錯趨勢，而且澳洲房產也算是世界上公認比較好得投資產品，所以依然有很多購房投資者會選擇去澳洲買房。

澳洲投資房產有哪些風險

那么到底在購買澳洲房產得過程中，都有哪些風險性呢？接下來就說一下具體得風險點：

1、貸款風險，如果投資的房產海外買家過多，那么會存在貸款風險，因為銀行對于一個項目的海外買家數量是有限制的，一般是不超過所有買家的30%，如果超過這個比例，那么就會存在風險。

2、出租風險，同樣，如果一個地方投資買家過多，那么這個項目交房之后都會拿來出租，但是萬一租賃市場沒有那么龐大，會導致過高的空置率。

3、升值風險，和之前亮點一樣，如果投資客過多。在只有Loacl買家能買二手房的前提下，他們必然不會選擇買投資客過多的項目，具體原因很復雜，比如說投資客過多就意味著租客多，租客多意味著對項目的保護肯定會比較差，那么將導致物業費的上漲。

這戲應該是投資者最為關注得一些風險點，除此以外，還有包括市場競爭風險、購買力風險、利率風險、經營性風險、財務風險、社會風險、自然風險、流動性和變現性風險等很多風險點，大家想要了解詳細情況，可以在線買粉絲我們得購房顧問。

對于以上風險，很多在現在得澳洲房產市場來看是不必擔憂的，就目前澳洲房地產的情況來看人口高速增長，土地供應短缺，GDP良性增長，失業率及控制率都維持在較低水平，而且越來越多的人移民來到澳洲，所以房產供不應求的態勢還將持續很長的一段時間，所以對于目前來說，在澳洲投資房產的風險性還是比較低的。

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有哪些海外房產投資歷史教訓及如何正確解決？

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僅2015年，國人投資美國房產1100億美元。在海外房產投資熱潮中，哪些是需要注意的？有哪些實際發生的案例？重建、開發、住宅都有哪些經驗教訓？做海外房產6年了，從做好學區別墅，到土地開發、奢華酒店、頂級大樓出售，一路走來，感慨良多。見識過很多海外開發商、中介、大陸中介，標題黨、騙局等見過很多。真正靜下心來，為客戶著想的，鳳毛麟角。都想一次性賺一把大錢。

經歷很多之后，感覺還是做海外好房子，重新回歸到地段這個老話題。這篇經驗文章一出，肯定會得罪一些中介。但我們如果不說，對不起海外房產投資客。

一、海外二手房投資注意事項

1、以美國房產為例。美國房產正常的二手房，賣家給售價5~6%傭金，給賣方經紀公司、賣方經紀人、買方經紀人、買方經紀公司。大陸人買房，基本通過買方經紀人。買方經紀人，納稅后，一般得到1.5~2%的傭金。比如35萬美元的房子，納稅后，買房經紀人得到5000美元傭金。但是很多大陸中介和少數美國經紀人，本來是35萬美元可以買到，要客戶39萬美元買，賺4.5萬美元。其中4萬美元，一般賣家要求買方經紀人自己納稅。過戶文件、政府網站顯示購買價格是39萬美元，不露痕跡，你還真的以為是39萬美元買的。

2、這部分就缺少對當地行情了解、缺少估價環節。當然，有的地方是需要加價的，比如2015年、2016年舊金山好學區Palo Alto一些別墅。2012年洛杉磯好學區Arcadia確實需要加價。

3、文件規范、信息齊全。一些中介給的買家文件很不清楚，非常模糊，這絕對有問題。海外所有買房購買文件，包括報價文件，字體就像課本一樣清晰，并且都是標準化的。這種騙人伎倆現在很少了。另外，購買文件上，沒有賣家信息、過戶公司、律師信息，就不要買了。違反常理必有妖。

4、解決辦法：和賣家直接溝通、進行評估。但有的買家不去海外實地考察，沒時間或者其他原因，沒去成，怎么辦？其實很簡單，在購買時，經紀人或中介，在購買文件上，寫清楚賣家的聯系方式，包括郵箱、電話號碼、地址等基本信息，還有過戶公司或過戶律師信息。因為一般買房都有反悔期，一般7~10天，買家可自己選擇。這樣買家有時間去無條件反悔。在這個期間內，買家即使交了定金，也可以和賣家溝通后反悔。另外也需要進行評估。靠自己和一些專業人士，比如房產中介公司和良好聲譽經紀人。

二、海外新盤投資注意事項

1、海外新房最具欺騙性。開發商的新房，資料很漂亮，房子也漂亮。價格也不菲。不是說不好，一些中介在價格上做了手腳。開發商為了逢迎大陸人口味，3、4門號都消失，很多帶8，為了賣掉房子，也是拼了。中介只要賣掉房子，開發商不管你賣多少，他們只想得到他們的價格就行。

2、獨家代理。要是我們買，我們絕不買獨家代理的樓盤。獨家代理=獨家價格。獨家代理一般和開發商談好，給一些樓盤，讓中介賣掉。開發商只保證他們的最低價，額外多賣的價格，中介拿走。這個錢賺的最舒服。做做廣告、宣講會、講座等，開發商有資料樣本，很漂亮，好忽悠。國人最喜歡新房。新房只要位置好，確實不錯。獨家代理一般都和開發商混熟了，什么都可以談，穿一條褲子。有些開發商還過來參加宣講會。還有的可以為中介在網上改價格，甚至有的在出售前就和中介談好，真實價格和掛價。不露痕跡，很高明的手法。而且開發商也說這是他們的掛價。服氣了吧？

3、真正價格。現在哪有好好靜下心來賺傭金？80萬美元的房子，賣給你85萬美元，你看不出來。20套就賺100萬美元，這在海外算小富翁了。20套80萬美元的房子，再加上80萬美元傭金，180萬美元，平均每套賺9萬美元，反正買家不懂，過幾年就中介就可以跑路了。

4、解決辦法：估價。萬變不離其宗：估價。開發商的價格和當地已經售出房價相比，是否差距很大。包括房型、售出時間、價格等，一定要看大多數，而且要看當地人買的價格。

三、國內開發商的海外房產項目注意事項

1、長時間在國內做推廣。很多國內開發商海外開發的樓盤，在國內賣了幾年，目前還在賣！真要是好房子，早被當地人買光了。不管有多少套。真正好房子，是不需要在國內大肆做廣告的。在2、3個月內全部賣掉的，是不錯的。但不是全部賣給大陸人，那不算。當地鬼佬覺得好，才是真的好。那種給下屬們購買，帶指標任務賣掉的不算，這不是市場經濟做法。

2、賣了幾年還在賣的，一般有以下問題：

A、價格虛高。很多賣了幾年還在賣，真要是好房產，國外當地人早就買光了。哪用忽悠國人好幾年。當地人遲遲不買的，肯定有問題。

B、地段不好。很多國內開發商，因為壞在職業經理人手里，地段越不好，職業經理人越搞到錢，因為地價不菲，吃虧的是老板。

C、質量不好。關鍵是材料和當地開發商有差別。材料在外形上面看不出來。很多東西看著漂亮，中看不中用。這種小聰明實際上是傻子。一旦缺乏信任，以后的路很難走。

四、買房移民注意事項

1、美國買房移民：買房和移民沒關系。美國買房和移民沒半毛錢關系。真的買房可以移民，美國那么多的開發商房子早賣光了！還用到中國做廣告？紐約曼哈頓房產均價160萬美元，難道買房子就送移民身份？正常的區域中心就是50萬美元辦理移民。實際上區域中心拿到的是40萬美元，10萬美元被大陸中介截留了。所以美國50萬美元EB5移民，不可能全部歸還50萬美元的。有移民中介和我們說，介紹客戶賣掉，給我們1萬美元，有的說給5萬美元。

2、美國買房移民2：中介說法。買房移民中介說法是，客戶50萬美元的房子，開發商先作為EB5移民資金用途，移民后50萬美元不是要退還給客戶嗎？那么不退還

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