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東莞寫字樓空置逾10萬平米 中心區租金集體走低

早在去年，隨著元美廣場、華凱廣場、第一國際二期等中央CBD地區寫字樓投放量的增大，人們普遍關注的問題集中在寫字樓投放量過大會否引起東莞寫字樓市場的泡沫。2006年一開年，中心區的寫字樓租金價格就出現集體走低的態勢。這到底是寫字樓市場后勁不足還是租賃遇到瓶頸？

中心區寫字樓投放量全市最高

在談到東莞中心區寫字樓未來的走勢，負責代理鴻禧中心項目的合富輝煌有關負責人陳敏強采訪時就表示，廣州和深圳十幾年前也沒有預想到今天的天河以及華強一帶的寫字樓市場會如此之旺。同樣，東莞現在的行政中心地區5年前也是一片荒地。很多人不相信寫字樓升值，其原因是對這個城市未來發展有種不確定因素。買家該不該出手購買寫字樓還有很大一部分原因是，會對寫字樓所在地段進行對比，在未成型之前，買家都會以觀望的態度處之。而目前中心區的寫字樓土地資源非常有限，從地點上看，未來該地區的走向應該是相當明朗的。

據東莞市統計局去年上半年的統計數據表明，截至去年上半年，東莞市的辦公樓施工面積達到了193022平方米，其中今年新開工面積為63912平方米；而去年市建設局批準預售的寫字樓，其分布情況為莞城區、南城區，另外在樟木頭、寮步、大嶺山、虎門也有少量放出。中心區寫字樓的投放量達到全市最高。

如此看來，中心區寫字樓市場形勢似乎一片大好，但是從近期的寫字樓市場租賃情況看，這片明朗的市場似乎還夾雜著些烏云密布的危險。第一國際，這個位于東莞中心區寫字樓核心區域的樓盤，目前的市場租金價格在每平方米25元到35元之間，最低的降至每平方米18元。這樣的價格是個別現象，還是東莞寫字樓市場的普遍水平呢？

第一國際的銷售經理貝海彬說，寫字樓租售的價格絕大部分取決于租戶，目前中心區寫字樓放量大是業界公認的事實，尤其是第一國際，體量龐大是造成不能在短期實現寫字樓入駐旺盛的原因，于是，不少租戶不得不降低租價以增加出租機率。

寫字樓銷售未受影響

目前，中心區寫字樓還在如火如荼地建設，第一國際三期會在今年面向市場，不僅第一國際，中心區規劃的不少商業地產也將在今明兩年推出。這種情況是否對中心區的寫字樓銷售形成更大的壓力呢？

商業中心發展有限公司研發部經理雷非非說，東莞的商務升級本身是有一個過程的，南城是新區，營造新的商務環境是需要一定時間的，隨著中心區住宅、商業方面設施的完善，等待商務圈繁榮起來后，東莞寫字樓市場的租金自然會有所提升。“目前，我們百安中心銷售得很理想，基本接近尾聲，用跟住宅持平的價格就能購買寫字樓，這在廣州跟深圳是不可想象的，寫字樓的低價門檻對投資者來說還是有著巨大的吸引力的，加上中心區寫字樓不可復制的資源，目前寫字樓的低價租金對整體的銷售是不會有影響的。

中環廣場去年開賣以來，銷售一直穩定，據世聯地產有關負責人蘭尊介紹，在今年年初，中環廣場只剩下少數高層，大戶型的單位，這些單位也屬于同期產品中價格最高的部分，讓發展商也沒有想到的是，這些產品3天下來就銷售了12套。”從這里，不難看出，東莞投資者對中心區寫字樓并非一般的青睞，中心區寫字樓的大環境優勢仍然是它最大的賣點。

另外，去年商鋪的持續熱銷，已使得商鋪供求關系逐漸平穩，商鋪的投資回報率保持在了5％－6％之間，而現階段寫字樓均價在3800—4300元／平方米，租金35－45元／平方米不等，回報率一般在6％－12％左右，比商鋪的投資回報率更高一些；而且與住宅相比，寫字樓的租戶相對較為穩定，租金交納的時間相對準時，無論從租金還是售價來看，東莞的寫字樓都處于一個相對低的價位，還有相當大的上升空間。

空置是一大難題

寫字樓市場的繁榮得益于東莞大規模的城市建設以及城市化進程的不斷提速，也與東莞產業結構的調整密切相關，但是連續兩年爆發性的增長，對東莞剛剛成長起來尚需培育的市場來說無疑是一場艱苦的考驗。

據了解，從東莞市房協2005年度全年房地產市場監控及預警系統中公布的數據來看，東莞市寫字樓空置面積為10.26萬平方米，比2004年末的1.78萬平方米增加了8.48萬平方米，增幅近5倍。然而，該統計數據中的空置面積僅是預售系統內的數據，仍有不少已銷售出去但并未出租的面積并不計算在內。而且寫字樓集中布局的態勢非常明顯，新開發的寫字樓大多集中在中心區，其中又以莞太大道沿線和鴻福路沿線居多。

廣東商學院副院長徐印州在接受記者采訪時說，從幾次深入東莞了解到的情形看，東莞發展的重點要從制造業發展到商貿流通業并不容易，鎮區經濟的差異化發展對其形成整體集中的商貿環境也形成了一定的影響。

經過兩年左右的開發周期，不少寫字樓都已經拔地而起，外觀亮麗的寫字樓成為東莞市區的一道風景線，對于這些寫字樓，他們大多有不錯的銷售業績，尤其是早期，對于東莞市場而言，寫字樓開始批量銷售之初取得了羨煞旁人的成功，而如今，開發周期已經到達節點，消化這些投資產品的租賃市場并沒有人們預期那樣火爆，如此，寫字樓市場陷入了冷靜期，而投資者也因為看不到利益前景而持幣觀望。

突出差異化或許是化解空置良方

也許降低租金是解決空置問題的方法，但從區域角度看，增加中心區的商圈氛圍是當下最為必要的措施，在采訪中，加強政府規劃力度，解決好區域之間的功能差異化發展成為發展商們最為普遍的心聲。

中心區的成長不能靠一兩個發展商，還需要政府通篇布局，加強協調，如果只規劃建設，對后續事宜置之不理，沒有一定科學的引導，該區域的成長也將放緩，那么中心區的核心優勢也無從談起。

當然，在如此的情況下，開發商更應該保持清楚的頭腦，不要一股腦地在某一區域做較多類型相同的寫字樓產品，這樣難免惡性競爭，而苦練內功應該是發展商在保持清醒頭腦后最應該做的事情，開發新產品，突出差異化對整個東莞的寫字樓市場的投資環境負上責任，這也是東莞良性發展地產產業所急切需要的。

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京東，中國自營式電商企業，創始人劉強東擔任京東集團董事局主席兼首席執行官

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