02 廣州物業管理買粉絲 無法找到房屋(廣州物業買粉絲綁定房屋不對)

權單位可籌集約5.2億元；居民個人可籌集約5.6億元。其余112.3億元的費用“大頭”由市、縣兩級財政籌集。

據21世紀經濟報道，河北東部某縣的老舊小區就進行了節能改造項目，包括在外墻上保溫層，把以前的鋼窗換成了鋁合金窗，費用是每戶4000元，而當地的居民稱，“據說財政資金補貼了一半”。

一位來自成都天府新區安工社區的業主告訴南方周末記者，2019年年初，其所在小區有5棟6層樓的住宅完成了電梯加裝，出資安排為以2樓3000元為基數，每層樓遞增2000元。小區業委會介紹，費用已由政府補貼了大部分。

廣州世聯行副總經理林家星對南方周末記者說，目前廣州市的老舊小區改造，大多是 社會 公益行為，改造資金主要來源于市、區每年的財政專項保障資金，市區兩級按照8：2的比例安排。廣州世聯行一直以房企買粉絲顧問的形式參與了包括TIT紡織產業園、荔灣廣鋼及廣船片區、天河廣氮片區等多個廣州大型舊改項目。

“我國尚有約5000億的住房公共維修基金沉淀在各級財政和房管局賬戶中，應積極發揮作用。”仇保興撰文寫道。

不過，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向媒體分析稱，老舊小區改造一旦大規模推行，政府財力有限，單純依靠補貼，并不現實。

棚改之所以風生水起，正是有賴于2014年央行創設PSL這項金融工具。央行以PSL的形式投放給國開行等政策性銀行，再由它們給地方政府發放專項貸款，從而對棚戶區居民進行貨幣化補貼，地方政府拆遷賣地后償還銀行貸款，銀行償還央行，形成資金流閉環。

國務院常務會議上，首次提到加大金融對舊改的支持，明確2019年將對城鎮老舊小區改造安排中央補助資金，并且鼓勵金融機構和地方積極 探索 。

“融資必須要可持續。”黃艷說，一個前提是，不能只投入轉不起來，另一個是風險防范，要防止增加地方債務。在這兩個前提下，如何引入專業化、市場化公司來運作，都是可以 探索 的。

萬科在2016年中標廣州恩寧路中段的永慶坊舊改項目，該區域為廣州危舊房集中轄區之一，既有老舊小區住宅，也有具備獨特 歷史 文化的建筑。萬科在對當地特色建筑進行保護的基礎上，參與了整個片區的策劃和運營，除了對老舊小區進行翻新改造以外，還將該片區打造成青年公寓、聯合辦公、文創街區相結合的文創綜合體項目。

高力國際華南區買粉絲服務部執行董事、廣東省三舊改造協會專家陳厚橋也認可這個項目。“打個比方，假設原本老舊小區的住戶對外出租30元/平方米，萬科用50元的單價進行改造、裝修并承包下來，交給自己的長租公寓品牌泊寓以80元租出去，就是一種模式。”他對南方周末記者說。

不過盈利問題仍待解決。陳厚橋表示，老舊小區改造若要大規模推進，還需房企在市場中找到可持續的盈利模式，否則只能是塊難啃的“硬骨頭”。

以永慶坊為例，萬科只擁有15年的經營權，期滿后是將經營權交還政府還是繼續探討新的合作模式尚未確定。該項目的負責人此前接受媒體采訪時曾直言，永慶坊改造計劃總投入資金約為1億元，而建筑成本回收周期長達12年半。真正能夠盈利的時間不足3年。

在深圳，這種“萬科模式”也碰了壁。據界面新聞近日報道，有接近萬科“萬村計劃”的知情人士透露，萬科正在與深圳已簽約城中村改造的房東洽談違約賠償事宜，主動放棄部分已簽約房源。

“萬村計劃”是萬科針對深圳城中村微改造項目的戰略布局。從2017年起，萬科進入深圳上百個城中村，租下這些老舊小區并進行翻新改造，轉化為旗下長租公寓品牌“泊寓”，租約期限平均為10—12年。這種模式既響應了改造老舊小區的政策，又構建了一種盤活存量資產的商業模式。

然而，此次萬科主動違約意味著盈利可能仍不及預期，無法形成良性的投資循環。針對該傳聞，萬科深圳公司已回應媒體稱，在推進過程中確實遇到了實際困難。

值得注意的是，越來越多房企旗下的物業公司已分拆上市，表明小區物業作為消費場景的重要性。未來在對老舊小區改造的過程中，在如養老托幼、醫療、助餐、保潔等服務上實現物業的二次開發利用，可能會是房企加入舊改的一個目標。

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