02 恒大海外融資成本16%(恒大發布盈利下降預警，恒大汽車再添難題丨汽車產經)

0%-90%，可再享受額外九七折優惠；單棟樓去化率達90%以上，可再額外享受九四折優惠。

另外，恒大能否在雙線作戰的情況下，頂著房地產現金流的壓力，持續為新能源汽車計劃輸血，也得打一個大大的問號。

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汽車大業，再添難題

許家印曾表示，要在3至5年內成為世界規模最大、實力最強的新能源汽車集團，未來10-15年內將實現年產500萬輛汽車，產品線覆蓋中端、中高端、高端等等，涉及轎車、SUV、MPV等各領域。

為實現這個目標，恒大在新能源汽車領域的三年投資預算是450億，其中2019年投資200億、2020年投資150億、2021年投資100億。

不過，這接下來的250億投資計劃能否到位，從房地產主業的承壓狀態來看，明顯變數在增加。

截止目前，恒大計劃計劃在新能源汽車項目的既定投入已超過3000億，包括廣州南沙（1600億）、沈陽（1200億）兩個基地建設的承諾性投入。如今，在現金流如此短缺的情況下，不排除這兩個基地的開工都出現延遲的可能。

除了投資資金上的不確定，恒大新能源汽車約180名員工也或將遭遇部門調整。有消息顯示，恒大集團內部正在進行一場前所未有的員工大動員，分布在各個不同部門員工突然接到一紙調令，報名前往恒大新成立的公司“恒大寶”，但關于新公司，除了領導班子已確定外，具體職能都還未確定。

據內部人士透露，“恒大寶”可能類似于恒大的線上賣房APP“恒房通”，作為恒大旗下房產、汽車，甚至奢侈品等所有商品的線上展示及銷售渠道，以降低銷售成本。

不難看出，在造車這條路上，恒大也開始考量如何節省現金流，提高資金使用效率。

汽車產業是典型的重資產行業，需要足夠的規模效益才能實現造車盈利。全球新能源汽車龍頭特斯拉2019年全年銷量超過36萬輛，即便如此，也還未曾實現全年盈利。而國內的新勢力龍頭企業蔚來汽車創辦逾五年時間，最新財報數據顯示蔚來還在受負毛利之困。

恒大目前無一款自己生產的車型下線，僅在今年3月，在2020年3月3日的日內瓦車展上，恒大與科尼賽克的合資公司推出新能源超級跑車Gemera，限量生產300輛，起售價高達138萬歐元，當天銷售了30輛，恒大以此秀出收購汽車產業鏈后的整合實力。

許家印此前稱，恒大汽車品牌“恒馳”第一款車型計劃2020年上半年亮相，2021年量產。總言之，談論恒大新能源汽車業務盈利為時過早。不過，目前來看，聚焦新能源汽車業務，講好恒馳汽車的故事，這可能也是恒大集團手上少有的有利籌碼。

也有業內人士分析，恒大布局汽車業務或許是發展房地產的另一種思路。

此前，在恒大分析師溝通會上，中國恒大總裁夏鈞海曾說：恒大在與地方政府談判時會建立一個模式，其中包括當地投資建廠的預計虧損、汽車產業帶來的就業機會和稅收增長，然后憑此模型要求地方政府配套住宅和生活用地。夏鈞海還表示，恒大未來將推出“買樓送車”模式。

446家房企宣布破產！“80%開發商死掉”真的要來？

臨近年關，許多房企的日子正在變得異常辛苦。銷售遇冷、拿地困難、債務違約陰霾籠罩，承受重重壓力的房企坦言“活下去太難”。

據人民法院公告網顯示，截至11月20日，房地產開放商的破產數量已經高達446家，平均每天就有15家房地產企業倒地破產，創下歷史記錄。

從海外市場高息舉債到頻頻出售地皮及項目股權回籠資金，再到降價銷售、鼓動“公司全員賣房”，一系列動作背后都透露著房企身處的困境：“缺錢”。糟糕的是，在政策持續收緊的背景下，房企融資卻面臨多重阻礙。

毫無疑問，房地產“暴漲”大戲已經落幕，行業凌冬已至。經濟學家馬光遠曾斷言，“未來中國將只有20%的開發商活下來，80%的開發商都會死掉！”。這也意味著，這張房企破產名單還將繼續增加。

房企“破產潮”開啟

年內近450家已經出局

對于房地產企業而言，2019年的冬天早已開始。在行業融資“緊箍咒”下，金融去杠桿直接壓垮了不少房地產公司，部分還不得不面臨著出局的命運。

據人民法院公告網顯示，截至11月20日，房地產開放商的破產數量已經高達446家，平均每天就有15家房地產企業倒地破產，創下歷史記錄。

在這張長達30頁的房地產破產名單中，多數為三四線城市的中小房企，但也不乏一些知名度較高甚至躋身百強的知名房企。

過去，房地產行業都被視為最賺錢的行業，因房地產致富的老板不勝枚舉，如今，一年可能接近500家房企走向破產結局，實屬歷史罕見。這其中，到底發生了什么。

近期，一份來自廣東證監局的監管罰單可能透露著當下房企深陷的普遍困境。

11月14日，廣東證監局對外公布了對頤和地產信披與違約等違規行為的情況以及對公司董事長予以警示的行政監管措施。據廣東證監局調查，截至5月31日，頤和地產共有9筆超過1000萬的未披露到期債務違約，合計金額超過50億元。

債券違約的導火索很快引爆了頤和地產這家老牌房企的資金問題，而這只是行業普遍面臨的資金危機的冰山一角。

10月，三盛宏業集團董事長現場灑淚的刷屏朋友圈，原因是三盛宏業集團難以向員工兌現公司理財。隨后，三盛宏業因涉及交叉違約條款被中誠信托查封旗下資產，并宣布該信托計劃提前結束。曾是地產百強企業的三盛宏業，如今則需要成立臨時監管小組來推進債務重組。

更早之前，寧波首富熊續強掌管的上市房企銀億集團突然申請破產重整，消息流出后也引來市場熱議。6月17日中午，上市公司ST銀億發了公告，銀億集團、銀億控股已于2019年6月14日向浙江省寧波市中級人民法院申請重整。一家原本400億市值的公司很快跌落到50億市值。

從資金吃緊、銷售緊張到債務問題集中爆發，幾乎所有出現問題的房企都經歷著相似的過程。行業拐點的過程中，讓不少房地產企業感受到了凌冬已至的陣陣寒意。

不少房地產大佬還公開發表了對地產投資的看空言論，引來網友熱議。近期，萬通集團創始人馮侖就公開表示，“樓市政策太過嚴格，現階段持有房產根本就沒有意義，如果自己手里有多余的房產，就會賣了換成別的流動性大的資產。”

高杠桿模式難以為繼

房企普遍融資困難

事實上，不僅是中小房企集體破產，過去經營良好的大中型房企也開始頻頻“爆雷”。除了上述知名房企之外，今年五洲國際、新光集團等先后爆出資金鏈危機。

在業內人士看來，這背后的信號十分明顯，那就是房地產高周轉、高杠桿、高負債的商業模式已經走向終結，房地產的“高光時刻”不再出現。

北京某中型房地產企業負責人表示，過去大家積極拿地、集團發展多元化業務，依賴的是持續不斷的現金流和不受限制的高杠桿。如今這種高杠桿擴張的模式，卻成為壓垮房企的沉重枷鎖。“財務杠桿過高、資金斷流、融資跟不上、借錢還不了，這就是很多公司活不下去的原因。”

天風證券固定收益首席分析師孫彬彬認為，現在涉及違約或嚴重流動性困難的房企以小型房企為主，且這些企業多在業務擴張或管理上存在一定的問題。從財務數據上看，財務費用率快速上升、籌資現金流惡化、現金短債比快速下降是房企違約前比較常見的現象。高杠桿是違約房企比較一致的財務特征，多數違約房企的凈負債率在100%以上。

一邊是資金問題日益緊張，一邊卻是各種融資渠道的“關閉”，房地產企業面臨著雙面夾擊，導致生存的壓力越來越大。

11月15日，深交所披露，美的置業一筆債券被中止審核，該債券擬發行金額為1013億元，債券類別為ABS。與此同時，近期先后有鑫苑供應鏈1-10號資產支持專項計劃、融創長租公寓一號資產支持專項計劃等兩家公司ABS項目先后被“終止”。據不完全統計，最近兩個月，房企獲批的ABS產品不足5只。

在股權融資市場，涉房融資項目趨于停滯狀態。據了解，目前多家上市房企的定增項目仍處于停滯狀態，而其他上市公司若融資項目涉及房地產業務，也會受到監管的從嚴審核以及反復問詢。

據wind數據統計顯示，今年以來，約有19家上市房企發布定增的預案(部分修改定增預案)，但僅有4家被證監會核準，而中洲控股、新城控股的定增方案早在2016年就已經被證監會受理，近期的進展也僅僅是發審委通過，尚未拿到批文。

值得注意的是，監管對于房地產項目融資的嚴格程度已經從上市房企擴散到其他行業的上市公司。在多家上市公司推動再融資項目時，監管層都會對發行人提出問詢，“補充披露公司和子公司是否存在房地產業務”、“未來是否會有開發和銷售房地產計劃”、“定增項目是否符合國家房地產調控的監管政策”等等。

在業內人士看來，之所以強化再融資涉房業務的審核，主要目的是防止一級市場募集的資金流入到房地產市場，進而影響到房地產調控的整體效果。有投行人士指出，目前監管層對再融資項目涉房業務，幾乎是零容忍，若想要推進再融資項目，公司可能需要證明項目涉房屬性較小，或者剝離相關房地產業務。

海外瘋狂借錢不停

房企回籠資金花樣多

面對生存壓力，不少房企甚至患上了“資金饑渴癥”，通過各類融資和回籠資金的方法，尋求突破當下的資金困局。

1、中小房企海外高息舉債

越來越多的房企認為，在境內融資渠道收緊的背景下，走向海外市場融資成為解救當下資金問題的核心手段。據悉，今年以來，海外美元債發行放量明顯，其中高息舉債成為這波債券發行的主要特點。

7月12日，泰禾集團公告披露稱其全資子公司擬計劃在境外完成4億美元債券，并在新加坡交易所掛牌，債券期限3年，債券票面年息15%，每半年支付一次。

除了泰禾集團之外，當代置業更是以最高利率155%的美元債發行刷新紀錄。此外，天譽置業、弘陽地產、新湖中寶、陽光城、中南建設等多家房企均在今年發行了數額不等的高息地產美元債新券。

有數據顯示，截至11月13日，2019年以來內地房企赴海外發債規模約為610億美元，已經接近去年全年發行總額(約616億美元)，已經公布的融資計劃則達624億美元。

分析人士認為，房企海外舉債，從企業的美元融資成本看，相比之前有所上漲，不過其中分化也非常明顯，從不足6%到超過10%都有，其中大型房企的融資成本優勢比較明顯。比如龍頭房企萬科的票面利率低至315%，其他中小房企的美元債融資利率均在10%以上。

2、售賣地皮、股權“斷臂求生”

為了求得生存空間，不少房企開始精兵減將、削減庫存，同時對旗下項目頻頻售賣股權，用來回籠資金、解決高額債務壓力。

今年9月，房地產行業資深人士楊紅旭通過買粉絲發布消息稱，負債千億的新湖中寶開始準備賣地求生。

就在此前新湖中寶還發布公告，公司及全資子公司新湖地產集團將與融創房地產集團簽署《合作協議書》，融創地產或其指定方將受讓公司持有的浙江甌瓴實業有限公司和上海瑪寶房地產開發有限公司的股權及相應權益，交易總價款為6705億元。這項交易，讓新湖中寶一次性獲益5億元，不過也被業內稱為“割肉之舉”。

除了新湖中寶之外，今年包括華僑城、陽光100、上置集團、粵泰股份等在內的多家房企均選擇出售項目股權。

3、房企“全員營銷”、降價銷售回籠資金

當然，對于很多房地產企業而言，縮短房地產銷售周期、加快資金回籠，也是紓解當下資金問題的方法之

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