02 恒大許家印海外投資(恒大集團許家印是私人集團，還是國企)

內部的地位卻是只升不降，甚至2020年出任地產集團總裁之際，內部也不乏詫異之聲，因為房地產開發業務畢竟多年來占中國恒大業績構成之90%以上，但柯某在開發和銷售方面的實戰經驗，在恒大的一線區域或城市總裁中略顯不足。

融資干將

是什么能力，讓柯某備受老板青睞，職位屢屢提升直入中樞？又是什么原因，讓他成為最早被帶走調查的恒大系高管？

知情人士透露，無論此前備受重視，還是如今深陷困頓，或許都與融資有關。據透露，在柯某擔任深圳公司總裁的期間，深圳公司“搞來的錢”幾乎每年都排集團第一，數額平均在三四百億規模。這意味著，柯某可能憑借著數十份舊改合約，每年從各金融機構獲得了數百億資金。這些資金中一部分以舊改名義獲得，一些是以資產抵押的方式獲得。

據熟知深圳舊改流程的人士介紹，金融機構針對舊改項目是有前融服務的，但普遍較為謹慎，對于工改和商改項目的參與積極性不高，但對于舊村改造的興趣是比較大的。熟位行業人士均稱，舊改項目前融的資金用途，主要是向動遷村民支付拆遷補償款和工程款，而要獲得金融機構融資支持，有兩個必要前置條件，首先是開發商要與被拆遷城中村的相關機構就項目初步達成一致，拆遷、補償等方案村委會相關機構通過，且項目的立項和專項規劃得到有關部門正式許可后，才能向金融機構尋求融資。通常情況下，舊改前融資金需要專款專用，比如只能進入零遷補償賬號。

另一位操盤過舊改項目的人士也向第一財經表示，根據相關政策，金融機構是可以提供一些舊改的早期專項借款，主要是支付拆遷補償費用。早期房地產市場景氣度高的時候，一些銀行對舊改項目融資的熱情也比較高。據悉，舊改前融資金從數億到十幾億不等，主要看項目體量。

在上述熟知舊改流程的人士看來，早期與業主或村民談判階段就獲得融資是不太現實的，但立項之后就有了可能性，有一些金融機構會在這個階段提供前融資金，成本高，最高可達20%。“嚴格來說，金融機構在這個階段提供融資是不合規的，游走在灰色地帶，打擦邊球，有很大風險。”

恒大2021年公布的55個舊改項目中，可公開查詢的已立項項目21個，這其中僅有幾個處于在建階段，其余多數未完成專項規劃，亦未步入拆遷補償階段。那么，有限的項目如何獲得幾百億融資，又是否需要幾百億資金運轉，這些資金的流向何處？這或許是圍繞在恒大深圳公司身上最大的謎團。

一位曾經與柯某有著合作關系的金融機構人士向第一財經透露，恒大融資的方式很多，有涉及舊改的項目的前融，也有固定資產的質押，因為公司收購的舊改項目中包含了廠房、寫字樓等資產，這些資產可用于質押貸款。

恒大內部一位人士則透露，深圳公司在建項目不多，銷售回款也不多，一年融資幾百億，每年都是借新還舊，如今這些錢很多都還不上，倒查回去就容易涉及到手續違規。

錢去了哪里？

根據中國恒大披露的2021年年報，上市公司下屬注冊于深圳的公司主要有五家：前海君臨實業發展有限公司、深圳市鴻騰投資管理有限公司、建滔數碼發展有限公司、深圳市萬京投資有限公司和深圳市永恒置業有限公司。其中前四家都出現在恒大已立項的舊改項目實施主體名單中。

毫無例外的是，企查查資料顯示，五家公司都各自包含了數目不等的司法風險。以前海君臨實業為例，公司涉及司法風險提示67條，內容涉及金融借款合同糾紛、信托糾紛、房屋買賣合同糾紛等。而萬京投資則包含風險提示62條，涉及票據糾紛、合同糾紛等。

上述永恒置業的訴訟中，就涉及一起民間借貸糾紛。羅湖法院2021年7月的一份判決書顯示，上訴人深圳銀聯寶融資擔保股份有限公司因與被上訴人深圳藝華珠寶首飾股份有限公司、永恒置業等三家企業的民間借貸糾紛，不服羅湖法院此前民事裁定而提出上訴。羅湖法院在上訴管轄裁定中的法院觀點中稱，經該院審查，此案系民間借貸糾紛。

不過，上述法院裁定書未載明涉訴民間借貸金額、資金用途、具體發生時間等信息。而在2020年4月，永恒置業股權曾被質押給北方某信托公司，目前質押仍然有效。但第一財經未能獲悉永恒置業被質押股權數量及出質方。

君臨實業則發生了拆遷補償訴訟。深圳南山法院2016年的一份判決顯示，深圳市錦鴻新成投資有限公司向法院提起訴訟，要求前海君臨實業有限公司和恒大地產集團有限公司向原告支付拆遷補償及違約金約合3億元。

在恒大深圳公司每年數百億資金往來中，這一案件涉及的3億資金只是零頭。問題在于，若舊改前融資金主要用于拆遷補償，為何區區3億補償款都被拖欠？每年的數百億融資資金都去了哪里？

上述與柯某有過合作經驗的金融人士透露：“錢進了他們公司賬號，就無從追查了，不知道用到什么地方去了，反正現在都還不上，只是手上拿著幾個抵押項目，應該不至于全虧掉。”

而恒大內部人士則分析稱，資金通常由集團統一調配，多數用于還債。尤其2020年開始，集團決心改變過往高杠桿發展模式，很多資金都被抽調上去還債了。當時內部暫停大部分供應商的款項支付，除了支付新增融資的獎勵傭金，以及營銷口的開支，其他部門幾乎都拿不到錢。

可供佐證的數據顯示，2020年底恒大有息負債從2019年末的8743億元高位降低至6740億元，到2021年中期再降至約5700億。與此同時，應付賬款及票據余額則從2019年底的約5400億上升至2021年中期的近6700億。

高評高貸巨額融資曾經支撐了恒大的快速壯大，但巨額的融資成本亦成為拖垮公司的主要誘因。在恒大最風光的2016至2019年，該公司有息借款總額從五千多億攀升至八千多億，而該公司多年來平均借貸成本都在8%以上，這意味著公司一年的利息開支就高達數百億。

比如公司有息債務總額最高的2019年，年報披露的利息開支合計高達約685億。這一年，恒大合計實現合同銷售金額超過6000億，但歸屬股東的應占利潤僅剩下172.8億。

一位恒大內部人士感嘆，老板太看重融資了，給的獎勵也高，此前專門負責海外融資的前集團總裁夏某鈞，在深圳經營多年的柯某，都是擅長搞到錢的人。

2022年7月22日，中國恒大集團和恒大物業公司聯合發布公告，稱根據“獨立調查委員會”的初步調查結果顯示，恒大物業公司賬戶上134億元存款被銀行強制劃撥之事，有了初步的結果，中國恒大集團的執行董事兼行政總裁夏某鈞、執行董事兼首席財務官潘某榮，恒大集團下屬公司的執行總裁柯某三人，對這件事情負有直接責任。對此，中國恒大集團董事會研究決定，辭去他們三人擔任的有關職務。

首富變首負，許家印香港豪宅轉名，近2萬億恒大債務，如何解決？

房開公司，有很多自有的物業的，尤其是像恒大這樣中國超級房地產開發商。

一般來說，房地產商在開發沒一個樓盤小區項目的時候，走。總是預留了不少的底層商鋪、低層商場、停車場等之類的自有物業，等到小區賣完、新區城市形成后，這些自有物業就成為了房地產公司個金山銀山。

房地產商的這些自留物業，開始和小區建設一起分攤了建設成本，可以說是白手套出來的。等待城市新區發展成熟后，他們等于坐擁城市的金鋪銀鋪。

具體說道恒大的具額負債，其實相對于恒大的在建項目投入的資金和自有值錢的物業來說，恒大是可以綽綽有余的應付的。或許是外國陰謀者對中國進行金融戰的開頭戲。也許他們目的是擾亂我們的經濟，趁機割韭菜。就像美國開始打壓中興通訊，第二步打壓華為一樣套路。

相信恒大的抗壓能力，相信恒大的那些物業，每一處都是一堆金山吧。

最好是轉讓，有人接盤，否則不然企業重組大資本進入也不失為上策，最慘的，最最慘的那就是債轉股，企業破產，這是債權人不得不接受的現實。

第一參照王健林賣囤積土地和固定資產折現 第二 參照賈躍亭 大家都知道，這里就不說了。總之個人不會受多大影響~~~~~~~

目前市場對恒大債務問題將被如何處置尚沒有共識。現摘錄國際知名人士的觀點供參考。

馬修斯亞洲(Matthews Asia)固定收益部門負責人Teresa Kong說：“恒大的問題會滲透到金融系統中，因此未來幾個季度可能會出現一些問題，但我們認為政府擁有解決這些問題的工具，確保當前的流動性危機不會進一步被放大。”

Kong認為，對于恒大面臨的困境，一種解決辦法是借鑒美國的做法，通過提供優先權讓主要貸款人提供融資，從而讓公司保持流動性，這樣恒大就可以向承包商付款，讓后者繼續建房，該公司也可以繼續交付預購房屋，從而避免 社會 動蕩。

接下來要優先解決的問題是為恒大出售給中國儲戶的理財產品提供資金支持，并通過延長還款期限讓恒大應對自己在國內的債務問題。

Kong認為，最后要解決的問題是海外債券持有人，這些債券持有人深知8%到12%的利息帶來的風險，他們手中的債券最高可能會有80%的減值。

恒大聘請擔任財務顧問的是華利安諾基( 中國 )有限公司和鐘港資本有限公司，前者曾參與過雷曼兄弟(Lehman Brothers)破產案，這引發了市場的聯想。

《巴倫周刊》認為，雖然恒大的債務問題對于火熱的中國房地產市場而言是一個轉折點，但恒大不是中國版的雷曼兄弟。

《巴倫周刊》認為，有理由相信中國將采取行動限制危機的蔓延。研究機構凱投宏觀(Capital E買粉絲nomics)在一份報告中提到了兩個 歷史 案例：2019年中國央行接管了導致信貸環境惡化的包商銀行，以及2015年中國股市和人民幣大幅下跌時的救市措施。

《巴倫周刊》指出，多數華爾街分析師認為目前的形勢不會演變成一場系統性危機，中國政府致力于避免 社會 動蕩是原因之一。

T. Rowe Price新興市場公司債首席投資經理薩米·穆阿迪(Samy Muaddi)說：“這離測試中國的金融穩定性還差得很遠。”

中國的房產股正在遭受這場危機帶來的打擊。過去三個月，全球X明晟中國房地產ETF(Global X MSCI China Real Estate, CHIR)下跌了30%，目前價格還不到平均賬面價值的一半。

破產啊！老板們的錢早就賺狗了

都給我

很赞哦!（3519）