02 成都天府新區網紅樓盤(成都和重慶房產1月份對比怎么樣？)

高端網紅盤。

成都東進來勢兇猛，2倍虹吸魔咒初現，重慶的機會在哪里？

攀成鋼外延一直是成都之痛，因為受制于龍泉山脈的阻隔，也導致成都東進困難重重。但在成渝新高鐵修通后，成都虹吸效應得到增強。

2倍虹吸魔咒，指的是當中心城市房價是外圍2倍時，資金會加速往中心聚集，這也是我們常常說的虹吸。這個資金不僅僅是購房的資金，也包含其他的民間投資，政府投資等熱錢，它會讓中心房價越來越高，經濟越來越強，外圍中小城鎮房價越來越低，青壯年人口流失，老齡化加劇，經濟越來越弱。

在2008周期，成都就抓了一把這樣的行情。我所居住的小區房價高達8000+，重慶的龍湖紫都城等品質樓盤套內才4000多，換算成建面價格，其實那時候的價差比現在還大。現在比較讓人擔心的是，重慶對于“西進”似乎并不感冒，而且從實際操作來看，幾乎已是不可能完成的任務。因為要騰挪西區落后的高污染產業，需要付出極大的拆遷成本，現在搞西進為時已晚。除非跨過中梁山，再造一個高品質的新城出來，也精心打造一個類似于攀成鋼的富人區，以我的腦洞，無論如何也想象不出來。

目前還有一絲喘息機會是：1、成渝高鐵還跑不出350的理論速度，據說沒有使用最先進的復興號，只要跑不進一個，成渝同城化的經濟協同效應就不明顯，虹吸缺乏硬件支撐；二是成都主城均價對重慶主城均價分化比還沒達到2倍，對于資金來說無法構成戴維斯預期；三是成都四限+搖號，門檻較高，外來投資者無法進場隨意掃貨，反倒是成都人到重慶來低價搶籌。

成都航空大世界爛尾疑云，保利到底在等什么？

當疫情在今冬再次卷土重來，曾經的網紅樂園項目成都航空大世界再次呈現爛尾跡象。

中航大撤退

據北京產權交易所披露的信息，成都航空大世界背后曾經的控股方航空大世界科技文化有限公司正在以1元出售其20%股權，以期清除旗下不良資產。

企查查顯示，航空大世界科技文化有限公司注冊實繳資本為8000萬人民幣，由廣州金地房地產開發有限公司持股80%，中國航空技術國際控股有限公司持股其余20%，此次出售的20%股權的正是中國航空技術國際控股有限公司。

而根據天府新區相關主管部門的回復，成都航空大世界的建設單位反饋該項目責任主體需要重組，待重組后依法競得該項目的剩余產業，將于3個月內繼續開工建設，2年內建成投運。

但至于成都航空大世界究竟何日完成重組，相關主管部門語焉不詳，而根據網友近日航拍視頻顯示，成都航空大世界仍是一片荒蕪工地的景象，距離正式開業顯然遙遙無期。

航空大世界科技文化血淋淋的2019年度審計報告數據，報告顯示該公司凈利潤-1962.32萬，資產總計9814.45萬，但負債總計9985.05，負債率高過100%。

從轉讓標的“與轉讓相關的其他條件”上也能看出中航國際急欲脫手該項目償還債務的迫切，在產權交易合同簽訂后3個工作日內，一次性支付產權交易價款,且受讓方需在被確定為受讓方后的【10】個工作日內，向航空大世界科技文化有限公司投入資金用于償還航空大世界科技文化有限公司全部債務的20%。

位于興隆街道與武漢東路交叉口的成都航空大世界曾是中航國際旗下的“香餑餑”，2015年4月23日，中航國際與成都天府新區成都直管區管委會簽署了《投資合作框架協議》。

該協議將該項目總用地鎖定為2790畝，其中文體娛樂用地1050畝，商業用地280畝，居住用地約1060畝。

根據規劃：航空大世界是集航空大世界主題樂園、飛行運動公園、航空博物館、主題度假酒店、創客基地、主題商業于一體的科技文化綜合性項目。以航空科技為依托、航空文化為主線打造，關于“飛”的一切，在這里都能切身體驗。

成都航空大世界效果圖

也是這一年，中航的野心勃勃遭遇了房地產調控政策的強力監管。

早在2010年國資委就發布文件，要求除16家以房地產為主業央企外，78家不以房地產為主業的央企，在完成企業自有土地開發和已實施項目等階段性工作后必須退出房地產業務。

2015年7月2日至8月30日，中央第三巡視組對中國航空工業集團進行了專項巡視后，又進行了毫不留情的批評：“對中央房地產調控政策置若罔聞，項目開發禁而不止”，如此措辭嚴厲的批評對于一家大型央企來說無疑是給旗下房地產項目判了死刑。

從此中航集團開始其“去房地產化”道路，2016年，將包括成都航空大世界在內的9個項目以20.3億元的總價出售給保利地產全資子公司廣州金地。

此時今日，中航國際決定抽身離去也會將成都航空大世界這個懸而未定的疑問全盤留給保利。

磨洋工的保利

接盤成都航空大世界4年了，央企保利地產到底在等什么？

天府新區相關主管部門明確指出，保利集團接收中航工業相關業務板塊，造成項目建設滯后。

在保利地產2019年半年報上，被特別說明的”成都航空大世界“項目賬面價值9億元，相比年初增加金額約2881.5萬元，注意被轉入固定資產的金額為0，其中涉及利息資本化金額505.7萬元。

成都航空大世界相關負責人受訪曾說，主題樂園包括保利天空之城等諸多區域。實際上，保利天空之城就是一個房地產項目，如今天空之城售罄了，但該樓盤主打的重要配套成都航空大世界建設一直停滯不前。

有熟悉保利天空之城項目的業內人士指出，“房子一直在賣，配套能拖則拖。”

2017年12月，保利天空之城項目一度被成都天府新區管委會因涉嫌“違反廣告法”進行立案調查。

值得一提的是，保利對成都航空大世界的設計也進行了系列調整。據去年6月設計單位CCDI披露，樂園規劃建設用地約33.5公頃，總建筑面積約6萬平方米，這比當時政府規劃的文體娛樂用地1050畝足足少了50%。

這或許與保利定位有關，保利地產是國內較早從事不動產投資開發的企業之一，旗下有“保利地產”品牌，2018年更名為保利發展，該公司致力于打造“不動產生態發展平臺”，但對于主題樂園開發一無經驗，二不擅長，倉促接盤成都航空大世界讓自身短板彰顯無遺。

即使在該公司擅長的地產領域，近些年保利也呈現“掉隊”跡象，十五年前的地產四巨頭當屬“招保萬金”，而如今包括保利在內已有三者掉隊。

從拿地節奏看，保利一直是市場上急先鋒，雖有緊又松，但總量規模卻一直在增加。

自2015年推出的“5P戰略”到2016年主打“一主兩翼”戰略，再到2018年9月發布“不動產生態發展平臺”概念，在過去不到四年時間里，保利先后三次調整戰略部署，這對于其內部的管理能力提出了較大挑戰。

而這種企業內部管理存在的不穩定因素，對于想要在5年內重回行業前三的保利而言，難言樂觀。

曾經保利這個房地產界老大哥把碧桂園和恒大甩在身后，卻在幾次踏空時機之后，跌落神壇。

事實上，做一個文旅項目很難，做一個好的文旅項目更是難上加難。

據《2015年我國主題公園行業發展現狀分析》顯示：近10年來涌現的本土主題公園中，已倒閉的約占80%，給國內旅游業造成經濟損失高達3000億元。

中航國際退群后，保利又會把成都航空大世界帶向何方？

是什么支撐著成都的房價？

有網友說：成都平均工資 5000。為什么能支撐成都這么高的房價？

張藝謀在給成都拍的宣傳片中說：成都是一座來了就不想走的城市，我想說：成都也是一座來了就走不脫的城市，更是個來了就可以放飛理想的城市。因為成都不管是房價還是工作、生活都非常吸引人。你不得不動心留下來。既來之則安之。

成都是古蜀國都城，是中國第一批 歷史 文化名城，中國十大古都之一，南方絲綢之路起點，古今的對外經濟文化交往中心；成都是聯合國"世界 美食 之都"，世界 旅游 組織"中國最佳 旅游 城市"，從古至今就是個"自古詩人例到蜀"的網紅城市。

成都又是個活力十足的智慧城市，云集各路英才，豪聚天下賓朋，錦里風流，蠶市繁華，胸有萬里，夢應三刀。成都人包容性很強，成都人樂觀，物產豐富，氣候宜居。夏天不熱，冬天不冷。沒有風沙。更沒有像云南那樣的紫外線。關鍵成都還出美女，火鍋也是全國聞名。這些都是支撐房價的理由。具體有幾下幾個群體來支撐成都的房價。

1、大學畢業生留在成都

成都的高校在全國省會城市中也是比較高的。像四川大學，成都電子 科技 大學等985高校。還有西南 財經 大學、西南交通大學等 211高校。更有四川的音樂學院等藝術院校，這些高校全國出名。每年吸引來自全國各地的在大學生。這些大學生畢業后不可否認會有一部份留在成都。

據成都市2019年統計：全市高校畢業生人數24.7萬人，成都本地生源畢業生6.1萬人，相當于外地生源超過18萬。這還只是一年的數據。關鍵成都市人力資源和 社會 保障局出臺了九大政策，確保這些畢業生就業或創業工作。分別是：就業技能培訓補貼、職業技能鑒定補貼、創業培訓補貼、求職創業補貼、靈活就業 社會 保險補貼、大學生創業補貼、大學生創業吸納就業獎勵、在校大學生創業擔保貸款貼息、最低工資保障

可以說：每年畢業的外地大學生接近二十萬，這可以一股每年持續的新鮮血液，成都為了留住這些人才，是下了大本錢的。當然，相信這些人才也能為成都的發展做出大的貢獻。

2、北上廣深一線城市很多人來成都買房，實行降維打擊。

很多北漂一族，滬漂一族，深漂一族，他們通過多年的打拼，可能由于限購、資金有限等多種原因，在打工地買不房。回自己老家（縣城）買房又不甘心，或者認為沒升值潛力、或者為了小孩讀書、或者認為通貨膨脹，買房保值等各種原因來成都買房（前幾年成都不限購或限購要求不是很高）。

3、北方很多老年人來成都養老。氣候宜人， 旅游 條件豐富，宜居城市

首先成都曾獲聯合國頒賜的人居獎。成都氣候宜人，成都日平均 14至22度。最熱的夏天也最多就幾天十來天。并且晚上一般都要降溫。

四川 旅游 資源豐富，峨嵋山、九寨溝這些都屬于天然氧吧。如果到西藏，云南。貴州、西安 旅游 也比較方便。除西藏外，都有高鐵。最多就4或者5個小時直達。

全年四季不同水果和蔬菜，龍泉驛的高端水果曾經出口日本。

成都市交通結構基本都是井字型加環形，更有二環高架。十多條地鐵等組成立體交通網絡。交通基本不堵。城區地勢平坦。不像重慶，爬坡上坎的。

市區化園也多。城區景點如武侯祠、錦里、寬窄巷子。杜甫草堂、望江公園等都具幾百年甚至上千年的 歷史 文化。

物價也比低。像家樂福、歐尚、伊藤等大型超市成都很多。更有像紅旗連鎖等一樣的便民超市分布成都大街小巷。購物也非常方便。

更關鍵成都還有像華西這種全國數一數二的醫院。華西的口腔更是全國知名。全成都三甲醫院超過40家。

加之房價也不是很高，吸引了全國各地特別是北方地區退休老年人來成都養老。

4、西藏、甘肅、青海、寧夏、新疆等少數民族成都買房。

這幾年國家對西藏、甘肅、青海、寧夏、新疆等地方扶持力度非常大。他們掙錢了，富裕了，為了子女的教育，他們很多在成都買房。

可以說從唐開始成都就是漢藏交流的前沿，茶馬古道發源于成都。成都素有“西藏后花園”之稱，據統計，成都買房長住藏族人

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