02 投資海外房地產過程中的建議和意見(房地產投資的優缺點)

。一般獨棟別墅的價值只在地上面，別墅20-30年肯定要重新建造。

但是，我們換另一個維度，如果是收購日本的酒店，寫字樓等大型物產，他們未來的漲幅還是可以期待的。這里面的主要判斷因素就是資源的稀缺性。比如高爾夫球場，最近3年，基本上已經漲了1-2倍。接下來的價格低谷在溫泉酒店上面。

三、中國人到底應該抱著什么心態去投資日本房地產？

再次闡述一下一開始的觀點：日本房地產是保值用的，而不是升值用的。如果你想像中國一樣，短短幾年間得到很高的回報，那么日本一定不是一個好的選擇。日本房地產的最大價值是確保你的資產不至于貶值，并且有一定的盈余。所以，如果你是一個有一定資產，對未來求穩定的穩健性用戶，日本市場則是一個最好的選擇。

房地產投資的優缺點

隨著我國目前人口的日益增多與人均土地占有的日漸稀少,房地產市場火熱程度更甚從前,投資房產的行為更是接踵而至,屢見不鮮,手頭較為寬松的人群往往都選擇投資房地產，下面由我為大家整理的關于投資房地產的優缺點，希望大家喜歡!

房地產投資除了具有包括適于進行長期投資、能從公共設施的改善和投資中獲取利益等優點外，還有一些其他優點。

房地產投資的優點

1.相對較高的收益水平

房地產開發投資中，大多數房地產開發項目的成本利潤率超過20%，在有效使用信貸資金、充分利用財務杠桿的情況下，其權益投資收益率會更高。房地產置業投資中，考慮到持有期內的增值收益，每年實現10%～12%的權益收益率也比較容易做到。這相對于儲蓄、股票、債券等其他類型的投資來說，收益水平是較高的。

2.易于獲得金融機構的支持

由于可以將房地產作為抵押物，所以置業投資者可以較容易地獲得金融機構的支持，得到其投資所需要的大部分資金。包括商業銀行、保險公司和抵押貸款公司等在內的許多金融機構都愿意提供抵押貸款服務，給置業投資者提供了很多選擇。

金融機構通常認為以房地產作為抵押物，是保證其能按期安全收回貸款最有效的方式。因為除了投資者的資信情況和自有資金投入的數量外，房地產本身也是一種重要的信用保證。且通常情況下房地產的租金收入就能滿足投資者分期還款對資金的需要，所以金融機構可以提供的貸款價值比例也相當高，一般可以達到70%～90%，而且常常還能為借款人提供利率方面的優惠。在西方發達國家，投資者甚至可以獲得超過90%甚至100%的融資，也就是說，投資者無須投入任何自有資金，全部用信貸資金投入。當然，這樣高的貸款價值比例，也為金融機構帶來了潛在的金融風險。

3.能抵消通貨膨脹的影響

通貨膨脹是反映一個經濟體總體價格上漲水平的指標。研究通貨膨脹對投資收益水平的影響時，通常將通貨膨脹分為預期通貨膨脹(Expected Inflation)和非預期通貨膨脹(Unexpected Inflation)。有關研究成果表明，房地產投資能有效抵消通貨膨脹，尤其是預期通貨膨脹的影響。

由于存在通貨膨脹，房地產和其他有形資產的重置成本不斷上升，從而導致了房地產和其他有形資產價值的上升，所以說房地產投資具有增值性。又由于房地產是人類生活居住、生產經營所必需的，即使在經濟衰退的過程中，房地產的使用價值仍然不變，所以房地產投資又是有效的保值手段。

從中國房地產市場價格的歷史變化情況來看，房地產價格的年平均增長幅度通常會超過同期通貨膨脹率水平。美國和英國的研究資料表明，房地產價格的年平均上漲率大約是同期年通貨膨脹率的兩倍。雖然沒有研究人員就所有的房地產投資項目進行全面統計分析，但幾乎沒有人會相信房地產價格的上漲率會落后于總體物價水平的上漲率。

房地產投資的這個優點，正是置業投資者能夠容忍較低投資收益率的原因。例如，美國2003年商用房地產置業投資的凈租金收益率大約為6%，與抵押貸款利率基本相當，但由于房地產的增值部分扣除通貨膨脹影響后還有4%～6%的凈增長，所以投資者得到的實際投資收益率是10%～12%，大大超過了同期抵押貸款利率的水平。置業投資所具有的增值性，還可以令投資者能比較準確地確定最佳投資持有期，以及在日后轉售中所能獲得的資本利得。

當然，經歷過房地產市場蕭條的人士可能會提出這樣的問題，即1998～2000年香港各類房地產的市場價格平均下降了60%，其幅度已遠遠超過了同期通貨膨脹率的下降幅度，如果說其使用價值不變，房地產能夠保值，那么怎么能證明這個時期的房地產是在增值呢?應該看到，在房地產市場價格與價值嚴重背離，脫離了實際使用者或者經濟基本面支撐的市場環境下，購買房地產的活動往往帶有明顯的投機色彩，已經不再是一般意義上的投資行為了。而且講房地產投資能夠增值是在正常市場條件下、從長期投資的角度來看的。短期內房地產市場價格的下降，并不影響其長期的增值特性，從房地產市場的長期景氣循環規律來看，房地產價格總是隨著社會經濟的發展不斷上升的。比如2007年，香港各類房地產的市場價格水平就完全恢復、甚至超出了1998年亞洲金融危機前的水平。

4.提高投資者的資信等級

房地產投資除了包括變現性差等缺點外，還包括一些其他的缺點。

房地產投資的缺點

1.投資數額巨大

不論是開發投資還是置業投資，所需的資金常常涉及幾百萬、幾千萬甚至數億元人民幣，即使投資者只需支付30%的資本金用作前期投資或首期付款，也大大超出了許多投資者的能力。大量自有資本的占用，使得在宏觀經濟出現短期危機時，投資者的凈資產迅速減少，甚至像1998年亞洲金融危機時的香港、2007年次貸危機下的美國那樣，使許多投資者進入負資產狀態。

2.投資回收期較長

除了房地產開發投資隨著開發過程的結束在三至五年就能收回投資外，置業投資的回收期少則十年八年，長則二三十年甚至更長。要承受這么長時間的資金壓力和市場風險，一方面要求投資者具有很強的資金實力，另一方面也要求投資者能吸引機構投資者進行長期投資合作。

3.需要專門的知識和經驗

由于房地產開發涉及的程序和領域相當復雜，直接參與房地產開發投資就要求投資者具備專門的知識和經驗，因此限制了參與房地產開發投資者的數量。置業投資者要想達到預期的投資目標，同樣也對其專業知識和經驗有較高的要求。

此外應該指出的是，本節介紹的房地產投資的優缺點主要是針對直接投資而言的。對于小額投資者來說，他們實際上可以通過購買房地產權益相關的各種證券，進行房地產間接投資。

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