02 投資海外房地產過程中的建議和意見(海外房地產投資分為哪幾種類型？)

貨膨脹的影響。

由于存在通貨膨脹，房地產和其他有形資產的重置成本不斷上升，從而導致了房地產和其他有形資產價值的上升，所以說房地產投資具有增值性。又由于房地產是人類生活居住、生產經營所必需的，即使在經濟衰退的過程中，房地產的使用價值仍然不變，所以房地產投資又是有效的保值手段。

從中國房地產市場價格的歷史變化情況來看，房地產價格的年平均增長幅度通常會超過同期通貨膨脹率水平。美國和英國的研究資料表明，房地產價格的年平均上漲率大約是同期年通貨膨脹率的兩倍。雖然沒有研究人員就所有的房地產投資項目進行全面統計分析，但幾乎沒有人會相信房地產價格的上漲率會落后于總體物價水平的上漲率。

房地產投資的這個優點，正是置業投資者能夠容忍較低投資收益率的原因。例如，美國2003年商用房地產置業投資的凈租金收益率大約為6%，與抵押貸款利率基本相當，但由于房地產的增值部分扣除通貨膨脹影響后還有4%～6%的凈增長，所以投資者得到的實際投資收益率是10%～12%，大大超過了同期抵押貸款利率的水平。置業投資所具有的增值性，還可以令投資者能比較準確地確定最佳投資持有期，以及在日后轉售中所能獲得的資本利得。

當然，經歷過房地產市場蕭條的人士可能會提出這樣的問題，即1998～2000年香港各類房地產的市場價格平均下降了60%，其幅度已遠遠超過了同期通貨膨脹率的下降幅度，如果說其使用價值不變，房地產能夠保值，那么怎么能證明這個時期的房地產是在增值呢?應該看到，在房地產市場價格與價值嚴重背離，脫離了實際使用者或者經濟基本面支撐的市場環境下，購買房地產的活動往往帶有明顯的投機色彩，已經不再是一般意義上的投資行為了。而且講房地產投資能夠增值是在正常市場條件下、從長期投資的角度來看的。短期內房地產市場價格的下降，并不影響其長期的增值特性，從房地產市場的長期景氣循環規律來看，房地產價格總是隨著社會經濟的發展不斷上升的。比如2007年，香港各類房地產的市場價格水平就完全恢復、甚至超出了1998年亞洲金融危機前的水平。

4.提高投資者的資信等級

房地產投資除了包括變現性差等缺點外，還包括一些其他的缺點。

房地產投資的缺點

1.投資數額巨大

不論是開發投資還是置業投資，所需的資金常常涉及幾百萬、幾千萬甚至數億元人民幣，即使投資者只需支付30%的資本金用作前期投資或首期付款，也大大超出了許多投資者的能力。大量自有資本的占用，使得在宏觀經濟出現短期危機時，投資者的凈資產迅速減少，甚至像1998年亞洲金融危機時的香港、2007年次貸危機下的美國那樣，使許多投資者進入負資產狀態。

2.投資回收期較長

除了房地產開發投資隨著開發過程的結束在三至五年就能收回投資外，置業投資的回收期少則十年八年，長則二三十年甚至更長。要承受這么長時間的資金壓力和市場風險，一方面要求投資者具有很強的資金實力，另一方面也要求投資者能吸引機構投資者進行長期投資合作。

3.需要專門的知識和經驗

由于房地產開發涉及的程序和領域相當復雜，直接參與房地產開發投資就要求投資者具備專門的知識和經驗，因此限制了參與房地產開發投資者的數量。置業投資者要想達到預期的投資目標，同樣也對其專業知識和經驗有較高的要求。

此外應該指出的是，本節介紹的房地產投資的優缺點主要是針對直接投資而言的。對于小額投資者來說，他們實際上可以通過購買房地產權益相關的各種證券，進行房地產間接投資。

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