02 投資海外市場容易出現的風險有哪些(東南亞房產投資有哪些風險)

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（5）社會、政治風險

穩定的社會、政治環境是經濟正常發展的基本保證，對證券投資者來說也不例外。倘若一國政治局勢出現大的變化，如政府更迭、國家首腦健康狀況出現問題、國內出現動亂、對外政治關系發生危機時，都會在證券市場上產生反響。此外，政界人士參與證券投機活動和證券從業人員內幕交易一類的政治、社會丑聞，也會對證券市場的穩定構成很大威脅。像80年代日本出現的"利庫洛特事件"，其影響面如此之廣、影響時間如此之長就是一個典型的例子。

社會、政治領域中的不確定因素對股票投資的沖擊，還表現在"國家風險"上。對于那些在海外從事直接投資的股份制企業來說，當地社會、政治環境是否安定對它至關重要，一旦所在國發生社會政治動亂，不僅它在海外投資的利益會受到損失，而且它在國內發行股票價格也會受到不利影響，換句話說，這種國家風險很大程度上將會轉移到企業普通股票持有者身上。

（6）市場風險

市場風險是股票持有者所面臨的所有風險中最難對付的一種，它給持股人帶來的后果有時是災難性的。在股票市場上，行情瞬息萬變，并且很難預測行情變化的方向和幅度。收入正在節節上升的公司，其股票價格卻下降了，這種情況我們經常可以看到；還有一些公司，經營狀況不錯，收入也很穩定，它們的股票卻在很短的時間內上下劇烈波動。出現這類反常現象的原因，主要是投資者對股票的一般看法或對某些種類或某一組股票的看法發生變化所致。投資者對股票看法（主要是對股票收益的預期）的變化所引起的大多數普通股票收益的易變性，稱為市場風險。

各種政治的、社會的和經濟的事件都會對投資者的態度產生影響，投資者會根據他們自己對這些事件的看法作出判斷和反應。市場風險常引發于某個具體事件，但投資者作為一個群體的情緒波動往往導致滾雪球效應。幾種股票的價格上升可能帶動整個股市上升，而股市的最初下跌可能使很多投資者動搖，在害怕蒙受更大損失的心理支配下，大量拋售股票，使股市進一步下跌，最后發展到整個股市狂跌，使千百萬股票投資者蒙受重大損失。1987年10月19日及其以后幾天中的世界股市暴跌，就是一個例子，提起"黑色星期一"，至今仍使許多人談虎色變。

對于普通股票的長期投資者來說，市場風險相對不那么重要，雖然股票的市場價格大起大落也會使人不安，但如果一個投資者打算相對長期（一般指10年以上）持有股票，那么每周、每月甚至每年的價格波動對他來說就不那么重要了。

可是，如果對一種股票可能擁有多長時間不能確定，或者存在著隨時必須賣出股票的可能性時，股票市場價格波動的程度就變得極端重要。

非系統風險是總風險中對一個公司或一個行業是獨一無二的那部分風險。管理能力、消費偏好、罷工之類的因素造成一個公司利潤的非系統變動。非系統因素基本獨立于那些影響整個股票市場的因素。由于這些因素影響的是一個公司或一個行業，因此只能一個公司一個行業地研究它們。因非系統風險僅涉及某個公司或某個行業的股票，所以，投資者可以通過審慎的投資選擇來減少甚至避免非系統風險。非系統風險的主要形式有以下幾種：

（1）金融風險

金融風險是與公司籌集資金的方式有關的。我們通常通過觀察一個公司的資本結構來估量該公司的股票的金融風險。資本結構中貸款和債券比重小的公司，其股票的金融風險低；貸款和債券比重大的公司，其股票的金融風險高。股份公司只有在支付了所有債務利息以及到期的本金之后，才能對股東支付股息。公司的銷售產品和勞務所得的全部收入減去工資、折舊、材料等所有營業開支之后所剩余的部分，是公司的營業收入。從營業收入中再減去稅款和必要的金融支出，例如支付給銀行或其他債權人的利息，剩余部分才是可用于股息支付的收入。由于這一收入被用于股息支付，并且對于投資者對公司股票價格的判斷影響很大，因此它的大小和易變程度在決定股東的收益率方面很重要。如果一個公司的全部資本都是通過發行股票籌集的，則它沒有利息支出。而對于任何采用舉債方式籌措部分資金的公司，由于必須支付利息，因此其營業收入的變動將引起股東凈收入的更大變動。

可見，利息支出產生更加易變的凈收入，從而將股東置于風險更大的處境之中。

降低金融風險的方法比較簡單，只要購買債務較小的公司股票就行。然而，選擇舉債少的公司股票也有缺點，因為這些企業在經濟擴張時期收益和股息的增加往往落后于那些將債務作為公司資本結構的一部分的公司，因此，金融風險的減少是以減少潛在的收益為代價的，股票投資者需要在這兩者之間權衡。

（2）經營風險

經營風險指的是由于公司的外部經營環境和條件以及內部經營管理方面的問題造成公司收入的變動而引起的股票投資者收益的不確定。經營風險的程度因公司而異，取決于公司的經營活動，某些行業的收入很容易變動，因而很難準確預測。由于公司的收益和現金流量是緊緊依賴于其收入，因此易變的收入將導致收益和現金流量的不確定。當公司收入突然下降時，由于普通股持有者在進行現金分配時排在最后，他們會遭受重大損失。與公司的債券持有者相比，普通股票持有者處于一個風險大得多的地位。當公司經營情況不妙，收入迅速下滑時，公司在支付債務利息和到期本金后，可用于支付股息的收益已所剩無幾，從而導致股東們所得股息的減少或根本沒有股息，與此同時，股票的市場價格一般也會隨之降低，使股東們蒙受雙重損失。

（3）流動性風險

流動性風險指的是由于將資產變成現金方面的潛在困難而造成的投資者收益的不確定。一種股票在不作出大的價格讓步的情況下賣出的困難越大，則擁有該種股票的流動性風險程度越大。在流通市場上交易的各種股票當中，流動性風險差異很大，有些股票極易脫手，市場可在與前一交易相同的價格水平上吸收大批量的該種股票交易。如美國的通用汽車公司、埃克森石油公司股票，每天成交成千上萬手，表現出極大的流動性，這類股票，投資者可輕而易舉地賣出，在價格上不引起任何波動。而另一些股票在投資者急著要將它們變現時，很難脫手，除非忍痛賤賣，在價格上作出很大犧牲。當投資者打算在一個沒有什么買主的市場上將一種股票變現時，就會掉進流動性陷井。

（4）操作性風險

在同一個證券市場上，對待同一家公司的股票，不同投資者投資的結果可能會出現截然不同的情況，有的盈利豐厚，有的虧損累累，這種差異很大程度上是因投資者不同的心理素質與心理狀態、不同的判斷標準、不同的操作技巧造成的。

由于這些原因造成的投資者投資收益的差異，稱作操作性風險。操作性風險中最重要的是心理因素的影響。

股票投資決策是人的主觀行為，客觀因素無論怎樣變化，最終都得由人來評判其是與非，決定是否參與及如何參與股票投資。如果說基本因素是從"質"的方面影響股票價格，市場因素是從"勢"的方面影響股票價格，那么，心理因素可以說是影響股票市場價格水平的"人氣"。我們可以把引起股票投資風險的心理因素歸為兩類：一類是市場主導心理傾向變化；一類是投資者個人心理傾向變化。

所謂市場主導心理傾向，是指一段時期內證券市場上大多數人對行情的看法。看法有時悲觀，有時樂觀，但只要一成氣候，單個投資者往往會被卷入其中，即便這種"氣候"是投機因素或謠言攪和起來的虛假現象也在所難免。在發育不成熟的市場上，個人投資者素質不高，市場一有風吹草動，大批散戶就會捕風捉影，聞風而動，大量拋出或購入股票，形成"利好"或"利淡"的市場氣氛。

個人投資者的心理因素內容比較復雜，比較典型的有"搏傻"心理、從眾心理、貪婪心理、僥幸心理和賭徒心理等等。

東南亞房產投資有哪些風險

近年來，中國與東南亞國家的經貿合作取得了長足的發展，合作遍及貿易、金融、基礎設施等多個領域。也有越來越多的國人將房產投資的目光放向東南亞，那么東南亞房產投資有哪些風險?接下來跟我一起看看吧!

東南亞房產投資有哪些風險

東南亞是世界上發展最快、最具活力的地區之一，但營商環境的改善還很難匹敵經濟發展的速度。李昕介紹，在東南亞，除新加坡、馬來西亞外，其他國家普遍法治水平較低、腐敗問題嚴重。

例如，世界經濟論壇將腐敗問題列為在印尼經商的最大障礙，具體而言，企業可能會遇到簽證辦理環節要求支付“方便費”或海關以文件不合規名義扣留貨物，導致貨物長時間滯留港口等問題。

東南亞房市因為基期低、成長力道足，又有高報酬的特性，因此頗最受青睞，但也因為資訊不對等或不容易取得第一手資料而常遇到糾紛。海外不動產交易潛藏風險，供需是決定房市價格走勢最主要理論，也是海外投資最重要參考指標，空屋率及新建案數量，是重要參考數據。

此外，坊間業者所說的高租金投報率動輒5~6%，大多指的是稅前的名目投報率，若扣除持有稅丶管理費等，甚至是外國人特別稅，剩下的稅後實質投報率恐大打折。

日本房貸利率約2.5~2.8%;東協國家相對較高，馬來西亞約4.5%丶柬埔寨8~10%丶泰國丶菲律賓約5~6%，當租金投報率低於當地銀行貸款利率，需謹慎考慮。

東協國家并無實價登錄，業者頂多只能提供類似國內房仲的民間交易行情，國人不易得知真正成交行情，除非向當地熟人探聽，否則只能選擇有品牌丶高知名度開發商，才不會胡亂定價。而當地人購屋習慣也很重要，有些國家會排華，像馬來西亞有分馬來區及華人區，若買錯不同區域，轉售將出現問題。

目前很多海外糾紛來自出租，業者包租年限過後租不出去，要避免此問題發生，購屋前一定要了解當地市場是否有真正居住需求，若需求強勁，有時不包租投報率反而更高。

東南亞房產投資如何規避風險

一、可以請開發商出示合法公司登記以及建筑執照。

二、明確列出交屋時附屬物件的品項以及品牌，以免交屋后才發現使用的物件跟想像的大不同。

三、是否有第三方工程履保安全保障，避免真的發生問題后求助無門。

四、還可以觀察基地是否已經動工，并持續保有施工進度。

除了以上四步可以提高海外房產交易安全性之外，投資者也可以直接前往投資說明會，面對面與專業資產顧問人員對談，并實際走訪該國了解施工進度與該公司的實際營運狀況，眼見為憑能有效減低對于海外房產投資的疑慮。

而綜觀東南亞房市狀況，以基本面 GDP 成長率來看，過去 5 年柬埔寨都在 7% 以上，高于泰國、馬來西亞、越南等國家，且首都金邊國際化程度高，中英文都通，人口結構年輕、消費力與日俱增。另外，金邊不僅是東協中唯一以美金計價的國家，無外匯管制、無匯率風險、外國人還可持永久產權，因此吸引許多建商紛紛搶進。

在海外置業的購置用途上，以分散風險為目的的資產配置需求最為明顯，占比52.8% ;其次是子女海外教育居住使用，比例為47.8%。45 歲以上的高凈值人群購置海外房產最大的用途是子女海外教育居住使用。同時隨著中國國際化發展進程的深入，中國高凈值人群逐漸接觸到更為全面完善的海外市場觀念與服務，選擇在海外“樂退養老”的人群正在逐步增加，占比14.3%，這一現象在45 歲以上、資產1億元以上的人群身上體現得更為明顯。

中國東南亞房產投資對比

同樣的 200 多萬，在泰國是 200 多平上下層;在上海只能七寶琢磨琢磨一室戶。

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