02 河北禁毒買粉絲(有哪些與環境有關的節日)

說不要考慮環京,我現在有點迷糊,希望看到我的問題給予回復,謝謝京總.

偏東南沿海經濟發展比較好的地區、或者大部分新一線城市等,有更好的長期投資價值,這時候有選擇,就盡量不要考慮環京區域;如果沒有其他前置條件的情況下,燕郊是環京值得投資的一個地方,只看好燕郊是因為燕郊已經發展的很成熟,其他地方一時半會發展不起來,沒必要去等一個不確定的事情.

不是說那些地方的房價不會上漲,投資是機會成本,效率優先原則,搭乘這座城市最快的經濟列車才能得到確定豐富的回報,其次還要考慮房產的金融屬性,其他地方的房產價格波動性比較大,即便房產升值以后,兌現也比較難,又不好貸款,將來二押投資也會受到影響.只能投資環京的情況下買燕郊;祝一切順利!

Q:提問: 京總好，我買了奧倫達部落的聯排，預計今年下半年交房。該盤在河北，緊挨著延慶，是相對成熟的郊區別墅區。買它主要是受朋友影響，想為退休后做準備。那里很美，配套也逐漸豐富，還建了海淀外國語的分校。

最近我通過您的文章學習房產知識意識到，花了四五百萬買它，也許是個錯誤——流通性差，使用率不高（每年最多住半年，目前在城里上班，只能周末去住）。想問一下，是不是應該在交房后立即賣掉？現在大勢不好，也許不好賣，是否要等等再說？

但是這類房子第一沒有流通性，第二不好貸款，第三實用性比較低，一年住不了幾次還要養護，您每次過去住得提前做保潔，交房后還要置辦家具家電，如果都不配齊的話住起來很空，有點像民宿，這又是一筆費用。

可租、可貸、可住、可賣是投資房產的最后一道防線,即便是不能跑贏大盤,也要遵守這個原則;可租,代表市場有需求，有需求才有價值，投資才有意義。可貸是銀行對房產價值的認可，無論何時，只要把紅本拍在銀行，能夠迅速拿到錢。投資這樣的房產，無論何時都有現金流保障，價值會更大！

流通性主要是指可住可賣。可住、需要基礎的配套，能滿足基本生活所需，才有人愿意去住。可賣是指二手房市場交易量必須活躍，交易量低迷的二手房，價值會打折.優質房產不僅是住房，更是一種金融屬性非常強的產品。

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Q:提問: 京總您好。我看很多問答里面都提到了加桿杠，比如：首付400，加桿杠500-700，總價到1000。類似這樣。我想請問一下關于加桿杠是怎么操作。目前戶口在北京，人在外地工作，北京無房，考慮到后期小孩回京讀高中，打算買房。目前我們在外地置有兩套房，還有商貸100萬。一套市值至少600萬，一套400萬。

手頭現金約有350萬。年收入扣除教育日常支出等外，有50-70萬節余。北京買房主要是考慮保值及后期居住。目前沒想好買多少價位的房子。想先請問怎么加桿杠，感覺即使桿杠加上去這么多，后期還貸不會有壓力嗎，不知道一般是什么思路。謝謝！

我建議你拋售外地一套房產，有一套自己住的就行，其他的盡量賣掉，當然不是虧本賣，慢慢出即可。中長期看外地的流動性和升值性沒有北京好，你變現之后獲得的現金以杠桿的方式操作在北京繼續買入.

外地的房子出完加上現金大概能到800這個樣子,可以加400左右的杠桿.在北京買房投資很簡單,放棄炒作的概念性區域,選擇核心地段熱門區域的優質盤即可,投資是看好趨勢堅定持有核心地段優質物業的樓盤，搭乘這座城市的經濟增長和人口紅利，

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情況說明：非京籍，工居證，工作地點10號線金臺夕照。目前2套住宅，老北苑佳興園2居，戶型一般，市值600+；富力又一城2居，戶型還行，市值600-。打算先出掉老北苑的，上岸后擇機出掉富力又一城，看了您的分析;實在不行自主也可，通勤地鐵也能接受.天津的房產穩妥起見也要等到上岸后再出掉。孩子朝陽上初中，目前城里租房，5年以后回去住。

選擇：預算700，沒有通州資質，有地鐵最好，開車為主，每周參與2次早高峰。根據您文章內容選擇回龍觀，順義后沙峪，亦莊，舊宮，瀛海，西紅門;1.回龍觀：主要活動在東南區域，所以一直沒去考察。2.后沙峪：看了中糧祥云，那挺熱鬧，感覺周邊工廠多，其他社區破舊。另外萬科天竺悅城，戶型122三居，價格650+，很清靜。租賃價1萬+，房價這兩年浮動不大，通勤自住也可接受。對了，您說租賃不計入參考。

3.亦莊：河西金域東郡，海梓府，去年如果看到您的推薦可能就買了，現在這兩個盤8w的價格還能入嗎，有點擔心，目前只能買到2居。還是這個時間點有更優的選擇？路東經開壹中心和通泰國際公館，價格便宜，兩居500+，經開汀塘看了不考慮了。亦莊里面買正規3居可能困難了，想盡量選擇您說的品質次新盤，南北通透的優質戶型。

4.舊宮，打算本周去看，德賢公館，國韻村沒地鐵。朗潤園有地鐵。5.高米店，順馳領海和新里西斯萊，如果未來自主的話可能有點遠了，打算近期去看。您看我的思路有沒有問題，給指點指點，我再專心考察1-2個區域，感謝！

您的情況更適合這種穩健的方式,現在持有的2套房子,一套老北苑,一套豆各莊,這兩套雖然漲幅一般,但保值性不差,不至于下跌很嚴重,2套房子現階段賣出的話1200W;這個資金量可以在北京的龍頭區域或熱門區域置換一套次新三居;或品質很高的兩居;你在金臺夕照工作,距離你比較近的一些優質板塊,雙井、朝青買過來自己可以住,生活質量也會提高

這些區域的房子漲幅和這些比較冷的板塊、遠郊是有很大差距的;北苑這一帶未來的新貴是扎堆的次新,東有奧森、望京板塊、老房子在市場上表現一般,豆各莊有大量的回遷安置房,后期區域的居住品質很難提上去,焦化廠不是最要命的,優勢是有地鐵,距離市區比較近,但北京的地鐵已經不是稀缺性配套;品質樓盤只有富力又一城，其他全為政策福利房，人群結構一般;商圈北臨京哈高速,南臨京津高速,西靠東五環,東邊是通惠河,區域向北為各種工廠加禁毒教育基地，這幾點不利因素會導致未來這個區域的發展受限.富力又一城已經橫盤多年;這兩套房子應該考慮優化;

現在北京房價的輪動規律是遇到牛市;第一波上漲的是學區房和熱門區域(核心區)品質次新,第二波仍然是學區+成熟的溢出區域(同樣是品質次新),溢出區域呈現的市場情況是上車盤領漲,邏輯是樓市上行期間,一部分購買群體在核心區上車壓力偏大或資金預算受限,會第一時間選擇在交通出行便捷的溢出的板塊上車,房價不大漲,剛需不進場,第三波依然是學區+熱門核心區域+溢出區域的品質次新+剛需盤;第四波才會輪動到偏冷門的板塊,同樣是品質次新盤、這些冷門板塊一般是存在溢價現象的,上漲的前提是必須洗清溢價.這是大行情出現時房價輪動的規律;

按照效率優先原則,置換的方案應該是這一波市場上漲前一并出掉老北苑和豆各莊的,買入一套優質盤吃下一輪的行情,摩擦成本大概率(90%)會在下一輪的漲幅中賺回來,并且會有可觀的利潤,天津的房子等市場大熱時出掉換到遠郊用來積分落戶,這里面有個時間點:天津市場大熱時價格有優勢,而北京的遠郊市場啟動比較慢,不至于高位買入,這個是比較理想的置換方法;

您的底倉還可,主戰場應該放在領漲的板塊上,其次用來積分的別買太差有行情即可,高米店西紅門、回龍觀比較穩妥;不要只看便宜的,同一個時間維度,有的盤漲的很快,有的盤漲幅很差,這里面是有原因的,普通的買房投資者一般都會只買便宜的,評判一個小區的價格高低，是根據自己能不能買得起為依據。自己買得起，就感覺不貴，性價比高，可以買來投資，自己買不起就覺得太貴

一個合格的投資者判斷市場時要跳出主觀思維，首先考慮的是這里有沒有價值？如果有，值不值得入手，值得入手最低需要要多少資金可以入場，然后再看自己所能調動的資金量有多少，差多少，能不能想辦法彌補這個差距。在精算以后，如果確實相差巨大比較困難，再退一步選次級板塊。這是正確的選房邏輯;亦莊路東這幾個便宜的盤第一是密度很大,產住混合,所以價格才會便宜,相當于被市場認可的只有一小部分人,而亦莊大部分有購買力的全部集中在河西了,所以才會漲價

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