02 碧桂園海外債券9月(碧桂園資產負債率高的原因)

摩天大樓，10月29日，萬達又將萬達文化管理100%股權出售給融創，融創的代價是支付62.81億元。

通過這一系列的資產處置，萬達集團在一年多的時間內，回籠了將近2000億的資金，大大減輕了還債的壓力。

王健林和萬達的轉型是一個明智的選擇

首先我們不得不佩服老王的眼光和魄力，這幾年中國房地產高速發展，很多開發商都紛紛在擴大版圖，所以我們看到很多開發商都是高負債，高杠桿。

但就在中國房地產高速發展的這幾年，王健林卻在謀求轉型縮減房地產業務，而且目前已經初見成效。

我們以2017年萬達各項業務收入為例：

2017年萬達集團收入總共是2273.7億元，這里面商業地產收入1125.4億元，文化集團收入637.81億元，影視集團收入532億元，金融集團收入321.2億元，網絡科技集團收入58.6億元，其他業務130.7億元。

也就是說，目前跟房地產有關的業務收入只占到萬達集團的50%左右，另外的50%是由新業務貢獻的，而房地產業務當中，租金又占了一部分，所以目前萬達集團非房地產項目開發的業務收入大概是64%左右，這個比例要遠遠高出其他房地產開發商。

比如2017年恒大營業收入是3110.2億，這里面至少百分之90%以上的收入是來源于房地產。

所以盡管目前恒大的規模比萬達大，但是未來的發展潛力不一定比萬達好。

現在回過頭來看下王健林出售各種資產用于償還債務，降低企業負債壓力，走輕資產道路是一個很明確的選擇，至少他看見了未來中國房地產的道路不是很明朗。

碧桂園一把贖回年內到期債券

市場上碧桂園的債務問題再次“席卷全球”，影響碧桂園股票和債券的表現。

  過去半個月，碧桂園多只遠期債券價格持續下跌，從面值65美分跌至不足50美分。  5月底股價跌幅超過10%，股票做空率低于平時的0.7%，一直維持在1.3%左右。 房企之上的“禿鷹”依然揮之不去。

  不過，碧桂園的反擊很快。  6月15日晚間，碧桂園發布公告稱，擬以現金方式購買2022年到期的債券。目前，該債券本金總額為6.834億美元（約合人民幣45.88億元）尚未贖回。

  碧桂園拿出近46億現金贖回債券，用最簡單、最直接的方式告訴市場，不缺錢，穩定市場信心。

  畢竟現在政策已經觸底，市場正在復蘇的路上。 如果股票和債券因市場傳聞而大幅波動，甚至會影響購房者的信心。 挺過眼前的黑暗，未來是光明的。

  本次債券贖回后，碧桂園最新美元債券到期日為明年1月，無2022年到期公債。截至6月15日，碧桂園現有美元債券約117.2億美元（約人民幣 786.42 億元），未償人民幣債券 54.49 億元。

  這些債券必須通過后續融資和運營現金流來償還。 市場關注的是，往年一、二季度是碧桂園等房企發債的重要時期，但今年房企發債太少。

  房企的機構信心仍在恢復，這是房企發債的主要障礙。 不過，碧桂園是目前為數不多的可以發行內債的民營房企之一。 碧桂園在3月份獲得境內銀行550億元并購貸款后，今年5月份還發行了5億元公司債券。

  對于房地產公司來說，當下最重要的是把錢賣回來，保證交期。 截至去年底，碧桂園已簽約負債7092.55億元。 賬戶上的這部分負債，在房子交付后立即轉化為公司的現金流。

  碧桂園總裁莫斌也在6月初的一次內部會議上表示，將繼續利用高壓態勢，實現開源節流，全力以赴，確保企業穩定運營。

  “沒有銷售，一切都歸零。” 莫斌指出，針對區域內的目標差距，碧桂園近期成立了三個以高管為首的專業團隊，幫助一線更好地完成目標任務。

  整體來看，銷售端的整體情況也逐漸好轉。 國家統計局6月15日數據顯示，5月份全國商品房和商品房銷售額環比分別增長29.7%和26.4%。 這是今年以來銷售額的首次環比增長。

446家房企宣布破產！“80%開發商死掉”真的要來？

臨近年關，許多房企的日子正在變得異常辛苦。銷售遇冷、拿地困難、債務違約陰霾籠罩，承受重重壓力的房企坦言“活下去太難”。

據人民法院公告網顯示，截至11月20日，房地產開放商的破產數量已經高達446家，平均每天就有15家房地產企業倒地破產，創下歷史記錄。

從海外市場高息舉債到頻頻出售地皮及項目股權回籠資金，再到降價銷售、鼓動“公司全員賣房”，一系列動作背后都透露著房企身處的困境：“缺錢”。糟糕的是，在政策持續收緊的背景下，房企融資卻面臨多重阻礙。

毫無疑問，房地產“暴漲”大戲已經落幕，行業凌冬已至。經濟學家馬光遠曾斷言，“未來中國將只有20%的開發商活下來，80%的開發商都會死掉！”。這也意味著，這張房企破產名單還將繼續增加。

房企“破產潮”開啟

年內近450家已經出局

對于房地產企業而言，2019年的冬天早已開始。在行業融資“緊箍咒”下，金融去杠桿直接壓垮了不少房地產公司，部分還不得不面臨著出局的命運。

據人民法院公告網顯示，截至11月20日，房地產開放商的破產數量已經高達446家，平均每天就有15家房地產企業倒地破產，創下歷史記錄。

在這張長達30頁的房地產破產名單中，多數為三四線城市的中小房企，但也不乏一些知名度較高甚至躋身百強的知名房企。

過去，房地產行業都被視為最賺錢的行業，因房地產致富的老板不勝枚舉，如今，一年可能接近500家房企走向破產結局，實屬歷史罕見。這其中，到底發生了什么。

近期，一份來自廣東證監局的監管罰單可能透露著當下房企深陷的普遍困境。

11月14日，廣東證監局對外公布了對頤和地產信披與違約等違規行為的情況以及對公司董事長予以警示的行政監管措施。據廣東證監局調查，截至5月31日，頤和地產共有9筆超過1000萬的未披露到期債務違約，合計金額超過50億元。

債券違約的導火索很快引爆了頤和地產這家老牌房企的資金問題，而這只是行業普遍面臨的資金危機的冰山一角。

10月，三盛宏業集團董事長現場灑淚的刷屏朋友圈，原因是三盛宏業集團難以向員工兌現公司理財。隨后，三盛宏業因涉及交叉違約條款被中誠信托查封旗下資產，并宣布該信托計劃提前結束。曾是地產百強企業的三盛宏業，如今則需要成立臨時監管小組來推進債務重組。

更早之前，寧波首富熊續強掌管的上市房企銀億集團突然申請破產重整，消息流出后也引來市場熱議。6月17日中午，上市公司ST銀億發了公告，銀億集團、銀億控股已于2019年6月14日向浙江省寧波市中級人民法院申請重整。一家原本400億市值的公司很快跌落到50億市值。

從資金吃緊、銷售緊張到債務問題集中爆發，幾乎所有出現問題的房企都經歷著相似的過程。行業拐點的過程中，讓不少房地產企業感受到了凌冬已至的陣陣寒意。

不少房地產大佬還公開發表了對地產投資的看空言論，引來網友熱議。近期，萬通集團創始人馮侖就公開表示，“樓市政策太過嚴格，現階段持有房產根本就沒有意義，如果自己手里有多余的房產，就會賣了換成別的流動性大的資產。”

高杠桿模式難以為繼

房企普遍融資困難

事實上，不僅是中小房企集體破產，過去經營良好的大中型房企也開始頻頻“爆雷”。除了上述知名房企之外，今年五洲國際、新光集團等先后爆出資金鏈危機。

在業內人士看來，這背后的信號十分明顯，那就是房地產高周轉、高杠桿、高負債的商業模式已經走向終結，房地產的“高光時刻”不再出現。

北京某中型房地產企業負責人表示，過去大家積極拿地、集團發展多元化業務，依賴的是持續不斷的現金流和不受限制的高杠桿。如今這種高杠桿擴張的模式，卻成為壓垮房企的沉重枷鎖。“財務杠桿過高、資金斷流、融資跟不上、借錢還不了，這就是很多公司活不下去的原因。”

天風證券固定收益首席分析師孫彬彬認為，現在涉及違約或嚴重流動性困難的房企以小型房企為主，且這些企業多在業務擴張或管理上存在一定的問題。從財務數據上看，財務費用率快速上升、籌資現金流惡化、現金短債比快速下降是房企違約前比較常見的現象。高杠桿是違約房企比較一致的財務特征，多數違約房企的凈負債率在100%以上。

一邊是資金問題日益緊張，一邊卻是各種融資渠道的“關閉”，房地產企業面臨著雙面夾擊，導致生存的壓力越來越大。

11月15日，深交所披露，美的置業一筆債券被中止審核，該債券擬發行金額為1013億元，債券類別為ABS。與此同時，近期先后有鑫苑供應鏈1-10號資產支持專項計劃、融創長租公寓一號資產支持專項計劃等兩家公司ABS項目先后被“終止”。據不完全統計，最近兩個月，房企獲批的ABS產品不足5只。

在股權融資市場，涉房融資項目趨于停滯狀態。據了解，目前多家上市房企的定增項目仍處于停滯狀態，而其他上市公司若融資項目涉及房地產業務，也會受到監管的從嚴審核以及反復問詢。

據wind數據統計顯示，今年以來，約有19家上市房企發布定增的預案(部分修改定增預案)，但僅有4家被證監會核準，而中洲控股、新城控股的定增方案早在2016年就已經被證監會受理，近期的進展也僅僅是發審委通過，尚未拿到批文。

值得注意的是，監管對于房地產項目融資的嚴格程度已經從上市房企擴散到其他行業的上市公司。在多家上市公司推動再融資項目時，監管層都會對發行人提出問詢，“補充披露公司和子公司是否存在房地產業務”、“未來是否會有開發和銷售房地產計劃”、“定增項目是否符合國家房地產調控的監管政策”等等。

在業內人士看來，之所以強化再融資涉房業務的審核，主要目的是防止一級市場募集的資金流入到房地產市場，進而影響到房地產調控的整體效果。有投行人士指出，目前監管層對再融資項目涉房業務，幾乎是零容忍，若想要推進再融資項目，公司可能需要證明項目涉房屬性較小，或者剝離相關房地產業務。

海外瘋狂借錢不停

房企回籠資金花樣多

面對生存壓力，不少房企甚至患上了“資金饑渴癥”，通過各類融資和回籠資金的方法，尋求突破當下的資金困局。

1、中小房企海外高息舉債

越來越多的房企認為，在境內融資渠道收緊的背景下，走向海外市場融資成為解救當下資金問題的核心手段。據悉，今年以來，海外美元債發行放量明顯，其中高息舉債成為這波債券發行的主要特點。

7月12日，泰禾集團公告披露稱其全資子公司擬計劃在境外完成4億美元債券，并在新加坡交易所掛牌，債券期限3年，債券票面年息15%，每半年支付一次。

除了泰禾集團之外，當代置業更是以最高利率155%的美元債發行刷新紀錄。此外，天譽置業、弘陽地產、新湖中寶、陽光城、中南建設等多家房企均在今年發行了數額不等的高息地產美元債新券。

有數據顯示，截至11月13日，2019年以來內地房企赴海外發債規模約為610億美元，已經接近去年全年發行總額(約616億美元)，已經公布的融資計劃則達624億美元。

分析人士認為，房企海外舉債，從企業的美元融資成本看，相比之前有所上漲，不過其中分化也非常明顯，從不足6%到超過10%都有，其中大型房企的融資成本優勢比較明顯。比如龍頭房企萬科的票面利率低至315%，其他中小房企的美元債融資利率均在10%

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