02 粉絲來看房買別墅(合肥房子買多大的升值空間大？)

的不動產權證為“市場化商品房”，并非對外宣稱的 健康 養老項目，實際是以 健康 養老產業之名，行房地產開發之實。

根據昆明市政府的最新消息，截至5月25日，長腰山滇池二級保護區內山脊線以北（面滇區域）已批在建的47棟建筑已拆除，已建成的36棟建筑正在拆除。長腰山滇池三級保護區內所有項目已全部停建、停售，根據評估意見，分門別類提出整改意見。

朱波看好的“云嶺”二期位于山脊線和南坡上，剛好卡在二級和三級保護區的交界處，會不會拆除，還沒有準確消息。看房團到了售樓部確定買房意向時，房產銷售直言，整改期間長腰山上的樓盤一律不得銷售，何時恢復銷售有待通知。這讓朱波不免有些尷尬。

摩拳擦掌準備迎接“整改紅利”的不只是朱波。多處樓盤銷售人員都表示，房價未來很可能迎來上漲。

雖然被中央環保督察組點名的只有古滇名城，但滇池邊正在整改的不只這一處樓盤。

5月18日，距離古滇名城16公里，滇池南岸的“南灣未來城”樓盤，在此買下一棟別墅的鄭先生一家人站在正午酷烈的陽光下，等待一輛觀光車接他們前往該樓盤的“藝展中心”。他們聽說“南灣未來城”要拆除部分別墅，聯系不上當時的銷售，只得專程來此“看看情況，討個說法”。

停車場的保安對鄭先生一家解釋，現在售樓部已經取消，只有“藝展中心”才有人接待。

“藝展中心”離樓盤入口一公里，是一棟純白色的現代建筑。明亮的落地窗外，無邊際泳池正對著浩渺滇池；窗內，幾十張白色皮椅三三兩兩坐著人，卻尋不見一位銷售人員。

聚集此地的人群，多如鄭先生般“討說法”的業主，也有戴著紅色 旅游 帽的老年游客——這片正在整改拆除的樓盤因為俯瞰滇池的視野不錯，近來被廉價的一日游旅行團列為免費景點之一。

“藝展中心”外，對著鮮花草地比“耶”自拍的游客、明媚的滇池與正在施工的黃色挖掘機，共同構成奇妙一景。一部分別墅已被拆除，施工人員正推平地基，栽種樹苗。對于拆除進展，他們一概緘口不語。

“藝展中心”里有一個“南灣未來城”的全景沙盤，沙盤旁邊的告示寫道，訪客對整改現場、沙盤一律不得拍照，也不得使用無人機，不聽勸阻者，工作人員有權檢查并刪除有關照片。

“藝展中心”外，對著鮮花草地比“耶”自拍的游客、明媚的滇池與正在施工的黃色挖掘機，共同構成奇妙一景。 （南方周末 楊凱奇/圖）

留守在“藝展中心”的工作人員稱，“南灣未來城”正在整改，已經停止銷售，所以銷售人員都撤走了。“臨走前他們說，這次賠進去了。”

這只是冰山一角。買粉絲買粉絲“水木在昆明”梳理了滇池周邊的“貼線開發”樓盤，共有14個之多。

未整改的大多是因為處于三級保護區——一馬平川沒有山頭的滇池沿岸，滇池保護條例對于三級保護區地產沒有明確規定。

“以后這樣靠近滇池的別墅基本不會有了。”湖濱半島·山海薈的工作人員介紹，湖濱半島別墅一期一共120套，有十多戶已經入住，四十多戶正在裝修。

在湖濱半島·山海薈看房并不容易。上述工作人員稱不接待散客，看房必須預約。因為“這里是商業用地，比較特殊，所以對外不說是住宅，只說是酒店”。他介紹，該樓盤的別墅都只有40年產權，卻能賣到5萬元/平的高價。

別墅建在商業地塊上，這是滇池沿岸地產開發的公開秘密。一方面，部分業主確實將別墅當作商業用途使用，如買作辦公地點或民宿，對民宿“開發商會相應提供一系列服務”。另一方面，這些別墅并未禁止自住，從而吸引有自住需求的買家。

長腰山別墅也存在類似打擦邊球的行徑。已經拆除的別墅的環評報告書中，都叫“會所”，屬于商業用地，產權40年。1995年以來國家出臺一系列政策，禁止別墅類高檔房地產的土地供應，俗稱“限墅令”。然而在真實市場上，就演變成了“合院”、“花園洋房”這種文字 游戲 。

老昆明人印象中，20年前滇池邊主要是村莊和工廠，周邊的土地很多是上世紀圍湖造田填充而來，地基松軟，且配套差，不太認可環滇地段的居住價值。

環滇池為何忽然涌現出這么多樓盤？

督察組通報稱，2018年云南人大常委會修訂《滇池保護條例》，規定在滇池二級保護區限制建設區可以建設 健康 養老、健身休閑等生態 旅游 、文化項目。這使得諾仕達集團“借坡下驢”，肆無忌憚，打著 健康 養老產業的幌子建設別墅。

“康養”、“文旅”、“旅居”等概念異常火熱，但誰都沒能為這條“康莊大道”畫上明確的邊界。

2020年9月一篇對“古滇名城”的采訪中披露，“古滇名城”是昆明市政府先立項，再找開發商投資。“當時政府找我來投建古滇名城項目，說實話心里一點底都沒有。我當時思考了很久，項目所在地我都記不清去考察過多少次，當時這片地垃圾成堆、荒草叢生，能不能做起來是個未知數。”諾仕達董事長任懷燦在上述采訪中說。

隨著“四退三還”工程、環湖路建設、工業搬走、基礎設施逐漸變好，滇池周邊可利用土地越來越多。昆明市隨之提出“東方日內瓦”、“一湖四片”、“昆明南進”等概念。

“四退三還”工程，即“退田退塘退房退人”+“還湖還林還濕地”。昆明還出臺了濕地公園管理辦法，意圖在滇池畔打造6萬畝濕地公園，美化城市景觀。這些濕地公園有的由財政投資，但政府也很歡迎開發商出錢，如諾仕達投資的“古滇精品濕地公園”（緊靠長腰山別墅），云南城投負責實施的星海半島濱湖生態濕地（緊靠濱湖半島·山海薈）、融創文旅城正在建設的2000畝濕地公園等。

何莽認為，文旅、康養項目有天然驅動力去靠近景區，為此，一些開發商甘冒風險打擦邊球，“貼線開發”。“這些項目中，踩紅線的肯定會被清理掉，但紅線外的緩沖區能不能建大體量的建筑，業內尚有爭議。應該說，如果嚴格按照國家的現有規劃和范圍來做，是可以規避這個問題的。”

“但現在房地產的盈利空間也在縮小，如果康養和文旅長期依靠反哺，這種模式是不可持續的。行業正在摸索和培育新的業態。”何莽稱。

在昆明，為拆除別墅叫好者有之，惋惜者亦不乏其人。多位市民表示，蓋得好好的別墅，能否不拆除，轉做公益性質的用途？

曾在歐洲居住過的朱波認為，湖泊與地產并非完全不相容。他舉例，瑞士的日內瓦湖與滇池同樣屬于高原湖泊，但日內瓦城區基本屬于沿湖開發，“湖水依舊清澈湛藍”。

在中國，環湖開發的城市也不罕見。武漢東湖、杭州西湖都是典型的“城市湖泊”，安徽巢湖市更“因湖立市”，湖泊周圍人口密集。郭子航回憶，本世紀初昆明也曾有過是否將滇池視為城市湖泊的討論。

段昌群認為，滇池作為高原湖泊，與東湖、太湖、巢湖這些“洪泛型”湖泊有所不同。洪泛型湖泊每年都會有洪水補充，水體更新周期很快，自凈功能較強。而高原湖泊只能依靠匯水區內的降雨和有限的地表徑流，水資源量相對較少，自凈能力有限，也更容易受到生產生活污水的影響。

1950年代以來，隨著昆明人口膨脹及工農業發展，滇池水質一路轉差。經過30年治理，滇池水質向好，但地產開發隨之而來。

段昌群表示，歐美、日本等發達國家的城市的環湖開發往往也是 歷史 原因形成的，現在也在嚴管、嚴控，大多數在發展中進行調整，遷走不合理、負面影響大的產業。因為隨著人口和城市規模的不斷增長，對湖泊的影響會越來越大，即便用最先進的技術和管理制度，也不可能實現零污染。

他介紹，滇池與周邊的森林、草地、濕地共同形成一個整體的生態系統，經過這些自然系統攔截補充給滇池的水是清水、好水，而如果湖濱地帶都被硬化，則不具備涵養、凈化水源的功能。“要留足湖泊進行水陸交換的緩沖帶。我一直倡導遠湖布局、離湖發展、借湖觀景、人湖協同。”

經過整改教訓后，昆明市民紛紛猜測滇池保護區的紅線可能進一步擴大，有消息稱限制房地產開發的區域將拓展至滇池邊500米范圍內。段昌群亦認為原有的滇池保護條例有其局限性——提出條例時是在滇池的“救命”階段，首要目標是把滇池周圍的污染源去掉。現在滇池進入“養病”階段，要騰出給湖泊養病的空間。“就像一個剛從ICU里出來的病人，要讓他有地方散散步、透透氣。”

合肥房子買多大的升值空間大？

這兩天有一位粉絲向我傾訴買房經歷。在看完我的文章之后，她非常懊悔自己之前做出的錯誤決定，我覺得這個事例比較典型，特拿出來和大家分享。

這位粉絲在合肥高新區買了一套200平米的房子，準備留給父母住，在距離不遠的政務區恒大華府又買了一套200平米的大平層，目前自用。經過一段時間的居住，她發現周圍環境和房子戶型都不甚理想，升值潛力也遠不如同小區的中小戶型。

聽完她的敘述之后，我當時的第一感覺，一是她真有錢，二是她真有點“浪費”（希望不要打我）。其實每個人在購房的時候，對居住條件舒適度和生活配套便利性上都有一定的考量，這會導致他在選擇物業的時候多少忽視掉一些投資成分，但我想這并不代表他不重視物業本身的升值潛力。

但是從投資角度來講，這位粉絲顯然犯了大忌，超大戶型從來都不是房產投資的良好標的，除了收益相對較低外，變現周期也會很長。

在這里，我建議大家一定要投資剛需房，那么什么是剛需房呢？其實在不同 歷史 條件下，剛需房也有不同的定義，但要義只有一個，那就是市面上需求量和交易量最大的那一類房子。

隨著人們收入增加及生活水平的不斷提高，城市居民住房面積會越來越大。以前可能住60-70㎡的房子就是剛需，現在就需要80-90㎡，不久的將來這個數值可能還會進一步提高，但這大多是針對以居住屬性為主的三四線城市而言的（公號“ 小易論樓市 ”《合肥周邊三四線城市房地產值得投資嗎？》）。

合肥經過去年房價的暴漲，本來具有改善能力的家庭卻只能購買剛需房，這說明房價高速上漲的城市，其剛需在通往改善的道路上，注定每一步都會走得非常艱難。

合肥房產的剛需位點

我統計了過去7個多月來合肥二手房的實際成交數據，樣本數為1284個。其中2室戶型，成交數量為529個，占比41.2%；3室及以上戶型成交數為559個，占比43.5%（公號“ 小易論樓市 ”《合肥不同戶型二手房成交數據分析》）。

改善性住房需求在合肥房地產市場已占有相當大的比重，說明人們對居住條件改善的愿望十分強烈。

所有成交中，總價在60-190萬區間的數量為1003個，占總數的接近80%， 110-160萬這個區間占總數的近40%，整體呈正態分布。

在130-140萬區間，成交達到最高，在總價超過190萬這個節點，成交量大幅下降。總價超過190萬的成交只占整體成交量的16.3%，超過250萬的成交僅有5.5%，而超過300萬的才2.3%。

在2室戶型的所有成交中，60-95㎡這個區間成交的數量最多，總共是434套，占比82%。75-90㎡區間成交247套，占比接近一半，其中80-85㎡是成交量最大的區間。在超過100㎡以上的面積，鮮有成交，僅占所有成交的1.9%。

在3室戶型的所有成交中，80-140㎡這個區間成交的數量最多，總共是444套，占比79.42%。因為超過90㎡的這個節點，無論新房還是二手房的契稅都會有所增加，所以我們看到在80-90㎡的這個區間依然有相當的成交量。

在高

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