02 海外投資房地產風險(海外置業要考慮哪些風險)

，企業可能會遇到簽證辦理環節要求支付“方便費”或海關以文件不合規名義扣留貨物，導致貨物長時間滯留港口等問題。

東南亞房市因為基期低、成長力道足，又有高報酬的特性，因此頗最受青睞，但也因為資訊不對等或不容易取得第一手資料而常遇到糾紛。海外不動產交易潛藏風險，供需是決定房市價格走勢最主要理論，也是海外投資最重要參考指標，空屋率及新建案數量，是重要參考數據。

此外，坊間業者所說的高租金投報率動輒5~6%，大多指的是稅前的名目投報率，若扣除持有稅丶管理費等，甚至是外國人特別稅，剩下的稅後實質投報率恐大打折。

日本房貸利率約2.5~2.8%;東協國家相對較高，馬來西亞約4.5%丶柬埔寨8~10%丶泰國丶菲律賓約5~6%，當租金投報率低於當地銀行貸款利率，需謹慎考慮。

東協國家并無實價登錄，業者頂多只能提供類似國內房仲的民間交易行情，國人不易得知真正成交行情，除非向當地熟人探聽，否則只能選擇有品牌丶高知名度開發商，才不會胡亂定價。而當地人購屋習慣也很重要，有些國家會排華，像馬來西亞有分馬來區及華人區，若買錯不同區域，轉售將出現問題。

目前很多海外糾紛來自出租，業者包租年限過後租不出去，要避免此問題發生，購屋前一定要了解當地市場是否有真正居住需求，若需求強勁，有時不包租投報率反而更高。

東南亞房產投資如何規避風險

一、可以請開發商出示合法公司登記以及建筑執照。

二、明確列出交屋時附屬物件的品項以及品牌，以免交屋后才發現使用的物件跟想像的大不同。

三、是否有第三方工程履保安全保障，避免真的發生問題后求助無門。

四、還可以觀察基地是否已經動工，并持續保有施工進度。

除了以上四步可以提高海外房產交易安全性之外，投資者也可以直接前往投資說明會，面對面與專業資產顧問人員對談，并實際走訪該國了解施工進度與該公司的實際營運狀況，眼見為憑能有效減低對于海外房產投資的疑慮。

而綜觀東南亞房市狀況，以基本面 GDP 成長率來看，過去 5 年柬埔寨都在 7% 以上，高于泰國、馬來西亞、越南等國家，且首都金邊國際化程度高，中英文都通，人口結構年輕、消費力與日俱增。另外，金邊不僅是東協中唯一以美金計價的國家，無外匯管制、無匯率風險、外國人還可持永久產權，因此吸引許多建商紛紛搶進。

在海外置業的購置用途上，以分散風險為目的的資產配置需求最為明顯，占比52.8% ;其次是子女海外教育居住使用，比例為47.8%。45 歲以上的高凈值人群購置海外房產最大的用途是子女海外教育居住使用。同時隨著中國國際化發展進程的深入，中國高凈值人群逐漸接觸到更為全面完善的海外市場觀念與服務，選擇在海外“樂退養老”的人群正在逐步增加，占比14.3%，這一現象在45 歲以上、資產1億元以上的人群身上體現得更為明顯。

中國東南亞房產投資對比

同樣的 200 多萬，在泰國是 200 多平上下層;在上海只能七寶琢磨琢磨一室戶。

除此，用作投資的話，泰國房子的回報率也很可觀。

2015 年以來，泰國房產租金的回報率就可以高達 5-10%，房價漲幅達 10%。作為國際化的旅游勝地，剛需旺盛。如果在泰國買一套房子出租出去，那么 219 個月就能回本，而北京需要 623 個月，上海需要 565 個月。更何況，大家都看好東南亞這塊未經過多開發的處女地，看好未來資源和機會。

去年，泰國還出了新政策，專門針對外國人養老計劃，" 凡是年滿 50 歲的外國人，只要在銀行有約 16 萬人民幣存款就可以申請養老簽證，長期在泰國生活。"

才 16 萬，國內買份保險，可能還要一年 16 萬人民幣呢。如果是蘋果、耐克這種加工廠，傾向于 " 勞動力優先 "。哪里便宜選哪里;其實小錢覺得買房也有這情結，專挑那些便宜將來會漲的地方。

北上廣深一線城市今年房價房租雙雙下降，但都是小幅度，仍然是居高臨下視角。買不起一線房，看看二三線城市的機會?

大家都痛恨一線城市的高房價，買不起!租不起!而成都、南京、杭州等地方又被經濟學家們公認為準一線城市，有錢要買房的人，現在選擇性比以前要豐富得多了。

那么，如果要買房，選泰國之類的海外房地產還是國內二三線城市呢?

通常是 30-50 歲人群購置第二套住房，上有老下有小的中堅骨干人群。他們的需求大多為父母養老、為小孩童年、自己休閑娛樂等等，或者就是為自己將來養老也是可以的。就如上文 2 中提到的，有情調的一族還會自建民宿，享樂之余自己做點小生意。

你喜歡泰國你就選東南亞一帶房子，了解如何在海外買房如何出租等等;你喜歡長三角的上海周邊，那可以自己盤算著入手一套老房子，周末住。

泰國、印度近幾年發展速度特別快，不說別的，光看中國電影就的猜出點端倪。而且東南亞距離祖國又近，價格便宜、出行方便，如果了解好配套資源設施，真的是不錯的投資好地方。

目前，東南亞多國提出了經濟發展計劃，例如東盟互聯互通總體規劃、越南“兩廊一圈”計劃、柬埔寨“四角戰略”以及印尼“全球海洋支點”倡議，與“一帶一路”倡議實現有效對接，成為中國與東南亞經貿合作的新支點。中國貿促會研究院國際投資研究部主任劉英奎介紹，在“一帶一路”倡議與東南亞各國經濟發展計劃實現對接的背景下，中國與東南亞諸國合作了許多重大項目，如中老鐵路、中緬鐵路、中孟友誼七橋、馬來西亞馬中關丹產業園等。

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