02 海外房產投資移民服務有限公司(海外移民和投資房產的現狀和前景？)

果進入下跌周期，即使是投資頂級地段，也難保投資成功。因此選擇房產的周期，選擇在哪一個時間點進入這個市場，是很關鍵的問題。

2、明了各地不同政策

業內人士介紹，海外置業者中最主要的目的是考慮將來移民或者子女就學，因此對當地的政策，尤其是移民政策應該有所了解。當然，對各個國家針對海外人士購房的政策也應該有所把握。

據美亞置業集團海外投資部張玉玲經理介紹，各個國家和地區的法規政策各不相同，因此針對不同的國家和地區，置業者需要跟精通當地法律的人士進行探討。就目前的情況來看，新西蘭開放程度最高，允許海外購房者來本國置業。澳大利亞的開放程度也很高，但有所限制，如法律規定，境外人士只能購買新房，不能涉足二手房; 獲利之后也只能賣給本土人士; 同時，一個新開發的樓盤，只允許其中的50%銷售給境外人士。目前受關注比較多的還有美國、加拿大等國家，相對來說購房環境比較寬松，尤其是美國，由于已經經歷了三次減息，可能會需要適當引進海外購房者來刺激本國的樓市。

至于各國的移民政策，張玉玲表示也不盡相同。相對來說，目前內地人士比較關注的如美國、加拿大、澳大利亞等國家和地區，美國比較嚴格一些，新西蘭雖然居住環境非常不錯，適合居住，但是由于移民政策近期收緊，操作難度也較大。

張玉玲提醒說，不能把購房當作投資移民的條件。她說: “幾乎沒有哪個國家會把購房當作移民的一個條件，充其量只是增加一點印象分而已。”據了解，目前比較熱門的移民地區，比如，加拿大的投資移民辦理要求是3年以上經商管理經驗，個人資產達80萬加元，投資至少40萬加元于由加拿大聯邦政府監管之基金，投資期限為5年; 澳大利亞的要求是在澳洲成立公司，進行商貿運作或者購買75萬澳元4年期政府債券; 新西蘭要求用100萬新西蘭元進行投資，方式多種多樣，可以存入銀行，也可以投資房地產、股市等，但新西蘭明確規定，不能用來購買用于自住的房產。顯然，這些國家在辦理簽證時并不把在當地購買房產作為移民條件。

用好銀行貸款

“全世界可能只有中國人喜歡一次性付款。在海外買房，向銀行申請貸款是一種非常普遍的做法。” 張玉玲如是說。因此，海外的銀行針對這部分需求，設計出很多產品，供消費者選擇。

張玉玲說，在內地，只要與開發商簽訂了買賣合同，購房者從此開始就要供房了，雖然離交房時間還有一段距離。但在海外則有所不同，如果買的是期房，首期房款是存在購房者的律師信托銀行賬戶里的，收取活期利息，從那一刻開始不用供樓。如果是明年蓋好，那就明年辦按揭，什么時候交樓什么時候供樓，當然期間會按照工程的進度逐步支付一些費用，如土地費、建筑成本費等。

專家表示，辦理按揭貸款時需要借助專業機構的力量。對于一般的購房者來說，由于自己不太了解各個國家和地區的貸款政策，操作起來具有一定的難度。目前在海外買房首期付款在20%～30%之間，對于內地的投資客戶來說還是比較輕松的。

很多人會考慮，海外銀行如何審查購房者的資格呢？專家表示，這與內地有所區別，對于按揭貸款申請客戶的資格申請，銀行還是比較寬松的。澳大利亞澳中房地產開發有限公司上海代表處常務總監楊文在接受采訪時表示，海外的銀行根本不用擔心房價問題。他們認可第三方評估機構出具的報告，房子不會輕易消失，因此銀行在一般情況下，不會卡得很嚴。但是也有例外，張玉玲告訴記者，在中國香港地區貸款，則需要購房者提供收入證明、資產證明或者股票等一系列證明，否則是無法申請到按揭貸款的。

記者了解到，目前有些機構可以辦理兩種貸款方式，一種是在異地貸款，另外一種就是在所買的地區貸款，因為這涉及到匯率的問題，因此更具投資魅力。因為在不同國家和地區不同時期的貸款利率也是不同的，購房者可以靈活選擇，賺取利差。

3、如何管理海外房產

有置業者提出，買房容易養房難。的確如此，對于投資海外的置業者來說，遠隔重洋，他們根本沒有時間和精力去管理自己的房產，因此，如何很好地養房倒成了一個比較現實的問題。而記者在采訪中也了解到，目前內地有一些推銷海外房產的代理機構，只負責銷售，而在與置業者簽訂購房合同并辦理完交房手續之后，其余的事情便全部由投資者自行解決，這在無形中給置業者帶來了管理上的不便。

對此，楊文建議置業者可盡量選擇有多個合作伙伴的代理機構。據了解，有些公司提供的服務的確很多，如收樓、辦理按揭、再售、出租以及出租過程中的客戶管理、維修等等，有些公司甚至包括辦理旅游、移民簽證等業務，這無疑會大大方便置業者。

此外需要注意的是，在持有海外房產過程中還會涉及到稅費問題。業內人士表示，各個國家和地區有不同的規定，這需要置業者仔細了解清楚。如在澳洲，每年需要支付的費用主要有房屋保險費和物業管理費。如果一套土地面積600平方米左右、建筑面積300平方米的別墅，這兩種費用分別為250澳元和600澳元。此外，委托中介公司代理租賃等業務，需要付出租金5%作為服務費。

（來源:理財周刊 文/甄愛軍）

如何辨別移民代理公司的資質和實力

投資移民，作為一種改變全家未來生活方式的手段和方法，無疑影響著全家以及后代子子孫孫的生活品質。如此重要的事情，必須在專業代理機構進行操作和代理的前提下進行。找什么公司、如何選擇公司，成了一件事關重大的事。目前，市場上大大小小的出國公司大約有2000多家，擁有公安局審核的正規代理公司卻只有33家。即使名列此列，水平也是參差不齊。華僑移民專家在這里教您簡單5步曲，輕松辨別一家移民代理公司的資質和實力。

第一步：看公司證件

首先，一家正規的移民代理機構必備以下證件：因私出入境服務經營許可證、營業執照。其中因私出入境服務經營許可證上的許可證號代表著審批通過的時間，公司的許可證號越小，表明其經營這個行業的時間越久。

另外，企業信用資質證書、誠信建設單位證書、免面試率證書也是必不可少的證件。

第二步：看經營項目

出入境相關業務中，屬投資移民代理項目最為復雜，而且申請延續時間最長。該項目對于代理公司的要求相當高。

目前，市面上的移民代理公司，部分公司經營了投資移民、商業移民、技術移民、親屬移民甚至留學等等項目。雖然公司部門和人員看似繁多，但實際分配到每個項目的人員甚少，很難達到一定的專業度。所以，移民代理公司不在于公司人員總數，而在于服務每個項目的團隊人員數量。

第三步：看團隊架構和人員質素

一個好的服務團隊，必須要有好的架構。一家移民代理商必須要有經驗豐富的顧問團隊、金融背景的文案團隊、經驗豐富的面試輔導團隊、熟悉海外的客服團隊以及為老客戶服務的俱樂部團隊。

另外，海外分公司更是必須。只有在海外有實體辦公室以及自有員工的移民代理公司，才可能在整個移民過程中做到全程跟蹤，貼心服務。

以上環節，缺一不可，每個團隊必須由具備專業素養的人員組成，真可謂移民過程有開始無結束。

第四步：看辦公場地

辦公場地是公司員工辦公的場所，也是一個公司實力的象征。實力不是由吹噓而得到，有辦公場地的實景驗證，這是最好的證明。如果有條件，盡量要求上門買粉絲，以便實地感受公司的規模與員工工作狀態，來考察公司的真正實力。

第五步：看老客戶檔案柜

移民過程會涉及非常多的資料，而這些資料又涉及了客戶方方面面的信息隱私。所以這些資料的保管和保密，是每一家移民代理公司必須要做的事情。是否有健全的檔案管理制度以及專門的檔案保管柜。絕對是一家移民公司的實力體現。

通過以上這幾步，相信每一個顧客都可以清楚的看到一家移民公司的資質和實力。

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