02 海外房產出租(澳大利亞的房產租賃優勢)

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世界那么大，便宜的海外房產有很多，但是值得投資的優質房產，可以選擇泰國房產投資。

泰國是最著名的亞洲旅游目的地之一；泰國經濟在各個領域具備持續高增長的潛力, 其中包括房地產業。相對中國城市讓人瞠目的房價，來度假的中國人會發現泰國的房價比中國便宜太多，面對如此實惠的房價，心動之余，大家難免會想，怎么才能在度假天堂泰國擁有一套屬于自己的房子或度假別墅？

近年來，泰國經濟在各個領域內持續保持高增長的潛力，其中就包括房地產業，房地產市場在泰國經濟增長，結合普通低價商品房的建設，地理位置優越以及公共建設的支持下穩步增長，越來越多的人選擇投資泰國房產市場，投資泰國房產市場有哪些優勢？為什么越來越多的外國人選擇投資泰國房產市場？有以下幾個原因：

1、泰國房產具有永久產權

外籍人士和泰國人一樣，擁有泰國房產的永久產權并可傳宗接代(無遺產稅)，受法律保護。而國內房產只有70年產權。這也是為何您看到泰國有些城市道路比較擁擠，因為土地是私人的，政府不能強拆。

2、泰國房產價格相比國內更實惠

中國房價擺在國際上都算貴的。北上深動輒單價7、8萬/平，二三線城市也得2、3萬/平；而泰國曼谷、普吉島、芭堤雅均價大約1.5—2.5萬，華欣、清邁、甲米大約1—2萬，雖然兩者單價看著好像差不太多，但單價包含的內容大不相同。

•泰國房產是精裝修

公寓期房絕大部分是精裝修，配有地板、衛浴、馬桶、廚柜、空調、嵌入式衣柜等等，簡單理解就是搬不走的都是您的。有的開發商還送冰箱。您也不用為家具煩心，開發商也提供家具禮包供您挑選。

相比國內，花一兩百萬買房子，一般還得再花房價的20-30%裝修，購買泰國房產相當于又打了20-30%的折扣。

•泰國公寓單價不含公攤面積

泰國公寓單價按使用面積計算，不計公攤面積。想像一下，當您要求售樓人員看看70平米的2房1廳，那感覺卻跟進到100平米的一樣大！因為賣的是使用面積，腦袋一下子會轉換不過來了。如果您有機會去泰國實地踩盤，可以感受一下。

如果按國內房子大約公攤面積25%計算，這就相當于泰國房價又打了25%的折扣。算上之前的裝修費，相當于節約了45-55%的隱性費用，這樣算下來，泰國的房價實在太實惠了。

•配套設施完善

泳池、健身房、花園、24小時監控安保系統、24小時前臺基本上都是必備的。一般車位不賣，業主共用，而且基本都停不滿。

•物業管理完善

泰國房產物業管理非常完善，而且多數大開發商旗下都有酒店式公寓管理公司，可以代理出租、管理等各種問題，基本上有求必應。

3、過戶及持有費用低

購買泰國房產，沒有房產稅，稅種很簡單，一共三種稅，過戶稅2%，業主和開發商各承擔一半；特種商品稅3.3%，我們項目由由開發商承擔；印花稅0.5%，我們項目也是開發商承擔。現在購買我們項目，業主承擔的只有過戶稅1%，在辦理過戶的時候一次繳納。拿到房子后一次性交付償債基金，還有每月的物業費，沒有持有稅，沒有各種雜項。

4、出租回報率高

泰國公寓平均年出租回報率在房價的5%-8%，有的地方可達10%。例如在普吉島，根據數據顯示，租金回報6%-8%，這樣算來，不到12年的租金就可拿回投資本錢(租金價格會漲)。而且，泰國房產經歷過1998年金融危機，擠掉了泡沫，現在才慢慢恢復到當年的水平，因此泰國房產發展健康。

而中國房產自住成本高，而出租回報率低。

 5、泰國房價漲勢可觀

從過去10年的統計數據來看，曼谷、芭堤雅、普吉島等中心區公寓平均每年漲幅大約8-10%。加上出租回報，泰國公寓的平均年投資回報率在12%以上。相對于其他東南亞國家，已顯示泰國經濟的良好增長跡象，經濟學家相信泰國經濟復蘇前景基本面仍然看好。因此，投資泰國房產，并且在物業穩定增值的情況下，一定能讓您得到高額的回報。

6、在泰國居住上學方便

泰國曼谷、清邁、芭堤雅、普吉島、蘇梅島、華欣、甲米等地都有提供英語課程的國際學校，全外教授課。具有優質的教育條件，在泰國居住可以解決孩子的教育問題。

7、泰國醫療水平完善并且價廉

泰國以實惠的手術報價以及高品質的醫療服務水準，成為全球最大的求醫目的地國。2012年，前往泰國醫療旅游進行手術的外籍人士高達128萬人次，2013年則上升至140萬人次。

泰國現有400多所醫院提供醫療和保健服務，涵蓋多個醫療學科，醫療項目齊全。由于泰國醫術水準高、醫生技術好、醫院收費合理。加上病房潔凈衛生、設備完善，讓病人感受不像在住院而像在酒店度假。此外，泰國藥店大街小巷都有。況且，無處不在的7-11便利店一般都有日常非處方藥品出售，而且泰國絕無假藥。

8、有信仰的黃袍佛國

泰國是一個有信仰的國家。社會環境方面，由于泰國人95%都信奉佛教，全國共有35，772座佛教寺廟，約26.8萬名僧侶。泰國上層社會和精英都是佛教徒。佛教對規范泰國社會生活發揮著重要作用。任何初到泰國的人都會感受到泰國人的友善，這種友善大部分來自于佛教信仰。

加入美國國籍以后國內的房產怎么辦

考慮到美寶的教育問題和自己以后的養老問題,美寶爸爸 David 決定在美寶讀中學之前辦理美國移民。但是,他在國內的房產不知道該怎么處理:賣還是不賣?如果賣了,要給美國交多少稅呢?

      下面我們就來分析一下。

首先,我們要清楚,移民≠入籍。

      我們常說的移民有兩種方式,一種是外國的居住資格,俗稱綠卡/PR;另一種是加入外國國籍。

      如果你只是拿海外國家的長期或永久居住權,比如美國綠卡,而仍然保留中國國籍,這種情況下,因為本質上還是中國公民,所以可以隨時回國,國內的財產也不會有任何影響。

      如果你決定加入其它國家的國籍,由于中國目前不支持雙國籍,所以在選擇加入其他國籍的同時也就等于你放棄了中國國籍。

      這種情況下,有的美寶爸媽就有些慌了。

      有人以為移民辦理了外國護照,注銷中國護照后,房子會保不住!

      據說有些人為了保住國內房子,會過戶給親戚,然后只拿一本外國護照,孑然一身。聽上去好可怕!

      但難道外國人就不能在中國買賣房子嗎!想想都知道情況并非如此。

之前屬于你的房產,即便在你換了國籍之后也仍然是你的,這個可查閱中國《物權法》。2007年物權法出臺后,對于房產所有權與土地使用權均有了明確規定。

更換國籍絕對不會影響財產所有權的歸屬。加入了外國國籍國內的房產存款仍然屬于該權利人的個人財產。所以你的房子還是屬于你的。

國內房產要如何處置?

賣還是不賣?

      在房產處理問題上,需要根據不同情況來分析。

1. 現在國內的房產尚處在保值或增值的狀態

如果本身不缺乏資金,就可以暫時保留房產,找人幫忙打理。

      可以把房子出租,用來收租,也可以把房子托管給親戚居住照看,這樣可以保存你的資產,因為國內的房價還是趨穩且相對保值的優良資產。等到確定適應國外的生活,會長期定居后再處理國內的房產。

      這種辦法,不管有沒有國內有效身份證,都適用。

2. 如果不準備加入美國國籍

      也就是以后美寶爸媽還是持有中國護照,這種情況對房產的處理就容易多了。只是在注銷戶口與身份證后,轉用護照辦理有關手續就可以。

3. 舉家移民,并更換國籍,決定賣房

      如果有國內有效身份證,就可以直接委托賣房。

      如果沒有國內有效身份證,就要先委托更名,因為房產證是和舊的身份證聯在一起(只有房產所內部能看到),所以第一步是更名,把房產證和美國護照聯在一起。新房證下來后,再委托賣房 。

      注意:如果準備加入移民國國籍的,尤其是入籍時改換姓名的,就一定要注意保留“彼人即此人”的證據。

      美寶爸媽需要做一份聲明書,里面列明之前的中國身份證號和新的外國護照號,同時把兩個證件的復印件附在后面,一起做成公證書,之后送到中國領館認證即可。

4. 中國房產在移民后賣掉,怎么繳美國的稅?

      美國IRS是不管你的房子是什么時候購買的,你又是什么時候登陸的,他只在乎你在賣房的時候是不是美國納稅人。

      如果你是,那么你所有的增值都需要繳資本利得稅。

      賣房的收益要如何繳稅?

      在IRS的稅條里,是這樣規定的:

房產的資本利得稅 =(賣出價 _ 賣房費用- 調整后的成本價)* 資本所得稅率

      如果持有的時間小于一年,算短期資本所得稅,稅率是報個稅的最高稅率,也就是收入越高,稅率越高,最高是如果超過一年,算長期資本所得稅。稅率最高是20%。如果年收入超過20萬,還有的凈投資收入稅。

      舉個例子:

      假設 David 在10年前用100萬元在上海買了套房子,根據這幾年的漲勢,這套房子現在值1000萬,他今年登陸美國。5年后,這套房子的市值是1500萬,David決定在這個時候出手。

      假如他的資本利得稅率是15%, 那么他需要繳 (1500-100)*15%=210萬, 而不是,(1500-1000)*15%=75萬。

      不過不要太害怕,美國還有一些考慮到納稅

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