02 海外房產出租匯回(海外買房不住 轉手不易反成麻煩)

民或者子女就學，因此對當地的政策，尤其是移民政策應該有所了解。當然，對各個國家針對海外人士購房的政策也應該有所把握。

據美亞置業集團海外投資部張玉玲經理介紹，各個國家和地區的法規政策各不相同，因此針對不同的國家和地區，置業者需要跟精通當地法律的人士進行探討。就目前的情況來看，新西蘭開放程度最高，允許海外購房者來本國置業。澳大利亞的開放程度也很高，但有所限制，如法律規定，境外人士只能購買新房，不能涉足二手房; 獲利之后也只能賣給本土人士; 同時，一個新開發的樓盤，只允許其中的50%銷售給境外人士。目前受關注比較多的還有美國、加拿大等國家，相對來說購房環境比較寬松，尤其是美國，由于已經經歷了三次減息，可能會需要適當引進海外購房者來刺激本國的樓市。

至于各國的移民政策，張玉玲表示也不盡相同。相對來說，目前內地人士比較關注的如美國、加拿大、澳大利亞等國家和地區，美國比較嚴格一些，新西蘭雖然居住環境非常不錯，適合居住，但是由于移民政策近期收緊，操作難度也較大。

張玉玲提醒說，不能把購房當作投資移民的條件。她說: “幾乎沒有哪個國家會把購房當作移民的一個條件，充其量只是增加一點印象分而已。”據了解，目前比較熱門的移民地區，比如，加拿大的投資移民辦理要求是3年以上經商管理經驗，個人資產達80萬加元，投資至少40萬加元于由加拿大聯邦政府監管之基金，投資期限為5年; 澳大利亞的要求是在澳洲成立公司，進行商貿運作或者購買75萬澳元4年期政府債券; 新西蘭要求用100萬新西蘭元進行投資，方式多種多樣，可以存入銀行，也可以投資房地產、股市等，但新西蘭明確規定，不能用來購買用于自住的房產。顯然，這些國家在辦理簽證時并不把在當地購買房產作為移民條件。

用好銀行貸款

“全世界可能只有中國人喜歡一次性付款。在海外買房，向銀行申請貸款是一種非常普遍的做法。” 張玉玲如是說。因此，海外的銀行針對這部分需求，設計出很多產品，供消費者選擇。

張玉玲說，在內地，只要與開發商簽訂了買賣合同，購房者從此開始就要供房了，雖然離交房時間還有一段距離。但在海外則有所不同，如果買的是期房，首期房款是存在購房者的律師信托銀行賬戶里的，收取活期利息，從那一刻開始不用供樓。如果是明年蓋好，那就明年辦按揭，什么時候交樓什么時候供樓，當然期間會按照工程的進度逐步支付一些費用，如土地費、建筑成本費等。

專家表示，辦理按揭貸款時需要借助專業機構的力量。對于一般的購房者來說，由于自己不太了解各個國家和地區的貸款政策，操作起來具有一定的難度。目前在海外買房首期付款在20%～30%之間，對于內地的投資客戶來說還是比較輕松的。

很多人會考慮，海外銀行如何審查購房者的資格呢？專家表示，這與內地有所區別，對于按揭貸款申請客戶的資格申請，銀行還是比較寬松的。澳大利亞澳中房地產開發有限公司上海代表處常務總監楊文在接受采訪時表示，海外的銀行根本不用擔心房價問題。他們認可第三方評估機構出具的報告，房子不會輕易消失，因此銀行在一般情況下，不會卡得很嚴。但是也有例外，張玉玲告訴記者，在中國香港地區貸款，則需要購房者提供收入證明、資產證明或者股票等一系列證明，否則是無法申請到按揭貸款的。

記者了解到，目前有些機構可以辦理兩種貸款方式，一種是在異地貸款，另外一種就是在所買的地區貸款，因為這涉及到匯率的問題，因此更具投資魅力。因為在不同國家和地區不同時期的貸款利率也是不同的，購房者可以靈活選擇，賺取利差。

3、如何管理海外房產

有置業者提出，買房容易養房難。的確如此，對于投資海外的置業者來說，遠隔重洋，他們根本沒有時間和精力去管理自己的房產，因此，如何很好地養房倒成了一個比較現實的問題。而記者在采訪中也了解到，目前內地有一些推銷海外房產的代理機構，只負責銷售，而在與置業者簽訂購房合同并辦理完交房手續之后，其余的事情便全部由投資者自行解決，這在無形中給置業者帶來了管理上的不便。

對此，楊文建議置業者可盡量選擇有多個合作伙伴的代理機構。據了解，有些公司提供的服務的確很多，如收樓、辦理按揭、再售、出租以及出租過程中的客戶管理、維修等等，有些公司甚至包括辦理旅游、移民簽證等業務，這無疑會大大方便置業者。

此外需要注意的是，在持有海外房產過程中還會涉及到稅費問題。業內人士表示，各個國家和地區有不同的規定，這需要置業者仔細了解清楚。如在澳洲，每年需要支付的費用主要有房屋保險費和物業管理費。如果一套土地面積600平方米左右、建筑面積300平方米的別墅，這兩種費用分別為250澳元和600澳元。此外，委托中介公司代理租賃等業務，需要付出租金5%作為服務費。

（來源:理財周刊 文/甄愛軍）

在美國投資房產的租金收入，該如何報稅?

第一件事：報稅時間

1月底到4月中旬是美國稅季，當事人需在這段時間內申報上一年的稅表

第二件事：報稅狀態

外國人一般只能選擇夫妻分開報稅和單身報稅

第三件事：稅率

37%：單身應稅收入超過510,300美元。

35%：單身應稅收入超過204,100美元。

32%：單身應稅收入超過160,725美元。

24%：單身應稅收入超過84,200美元。

22%：單身應稅收入超過39,475美元。

12%：單身應稅收入超過9,700美元。

10%：單身應稅收入低于9,700美元。

第四件事：是否報稅就一定要交稅呢

根據我的報稅經驗來看，外國人一般報稅不需要交稅，但報稅這個動作是需要有的，很多外國人稅表上顯示是虧損的，自然就不需要交稅了

第五件事：ITIN個人稅號

美國國稅局(Immigrants and Taxation Part II )發出的個人報稅號碼[ITIN]的全名為個人納稅識別卡[ITIN]，為與社會安全卡相同的九個數字的識別卡，供給沒有社會安全卡而有意納稅的人都可申請，主要的功能是作為納稅或退稅，及作為美國工作季的記錄。

一般來說，ITIN申請需要當事人填寫W-7表格，再附上稅表，個人護照、簽證原件，郵寄到國稅局，12-15周后可以收到國稅局批復的IRS信函。但是！！！一旦護照寄丟，材料缺失，申請理由不充分，很有可能竹籃打水一場空。 找CAA會方便快捷很多（美國國稅局授權的護照認證代理機構就可以避免郵寄護照了）

第六件事：哪些費用可以抵稅

相信很多投資人比較關注的是哪些費用可以抵稅呢，一般為了出租房屋所發生的費用都可以抵稅，如廣告費、房產稅、差旅費等

第七件事：房產稅

很多投資人沒有分清楚個人所得稅和房產稅，其中房產稅是由于投資人在美國擁有房屋因此需要繳納的稅種（一定要按時繳納，每個地方繳納頻率、時間不同），而個人所得稅是投資人因為在美國有收益（包括租金收益）所以需要向國稅局申報的稅種，我們這里介紹的都是關于個人所得稅的事項

第八件事：賣房報稅

外國人出售美國房產，當出售價格到達一定門檻時，會被預扣15%的賣房價作為預扣稅繳納給國稅局，需要在下一年度稅季時通過報稅的形式將其退回來（一般實際繳納部分為出售利潤的0-20%）

第九件事：逾期未報稅有什么后果

有罰款以及高額利息，影響個人征信記錄，嚴重時影響簽證辦理

第十件事：第十件事暫時還沒想到，想到再補充~

海外買房（五）加拿大買房必須收藏的Tips！

一、產權查詢 (Title Search)

在加拿大買房前，買方要首先了解房屋的所有權，通常會通過地產經紀或律師從地政局查清楚產權是否有問題，這就是我們所說的“產權查詢” (TitleSearch)。

產權查詢主要內容：

1. 擁有人資料：有多少人共有這份產業?

需注意offer上賣家姓名必須與此相符合，若為多人共有，所有共有人都必須在offer上簽名，缺一不可。一般二人以上的多人共同擁有物業有兩種：Tenancy

in

Common為有些是因資金不夠充裕而合買，或因分攤風險而合買，或合資成立購屋基金而合買。另一種為夫妻聯名或子女父母聯名的JointTenancy，是不可分割的，直到一方死亡時，物業自然由另一方繼承。

2. 法定標示：包括地號( P.I.D.), 法定描述及地址，這三項是產權查詢的關鍵。

3. 抵押設定：若屋主有房屋貸款，在產權查詢時會出現貸款銀行及貸款號碼，律師于交易時，優先還清貸款，方將余額付給賣家。

4. 通行權(Statutory Right-of-Way)：最常見的有如煤氣或電力公司擁有通行權進入您的土地內工作或做維修。買房子時可查清楚通行權可通行的正確位置。

5. 地役權(Easement)：與通行權類似，但范圍較廣，就是認可讓人使用或經過您的部份土地，例如共享車道等，或新公路將經過、或有人必須經過房屋的土地內再進入他自己的土地等。地役權往往會降低建屋容積率，甚至影響房價。

6. 契約/合同(Covenant)：范圍更廣，包含各種契約文件，大多是已過時效的文件，但一直未申請注銷，這些文件仍會一直伴隨著所有權，需查清之前屋主曾與相關單位簽立的所有合同。

7. 假扣押/訴訟：例如建筑商未能取回其建筑貸款，建筑商會透過法院申請假扣押; 當產權登記時遇到假扣押的情況，賣家必須先行解除方可過戶。 8. 證照：有些屋主為防房屋被盜賣， 會到土地局領取權狀，一旦房子要再過戶，必須先交回權狀方可。

二、 外籍人士買房

如果不是加拿大居民，買房賣房的程序和加拿大居民差不多，除了如下兩點：

1. 貸款

非加拿大居民在加拿大境內買房同樣也可以貸款(目前房貸利率在2.5-4%之間)，但是，銀行對非加拿大居民的首付一般要求在35%以上。

      2.賣房

加拿大居民賣掉自住屋，所得利潤無需繳納增值稅，但是非自住屋也要繳納增值稅。非加拿大居民出售在加拿大境內的房產均需繳納增值稅。

一般銀行要求在房貸合同的簽署過程中，本人必須到場。而律師行對于簽署購房合同時，認可通過傳真方式簽署文件或者授權委托代理人(POA)代為

簽署買房合同。也就是說，如果你需要貸款，那么在簽署房貸合同時要在場，如果你無需貸款，那么人都不用露面，這里的專業人士(地產經紀、律師)加上你的委托人，可以完成所有的程序。

三、 換房過程中的細節

在按揭貸款到期之前，決定購買新房，賣掉舊房，就會涉及到申請新的按揭貸款，還掉原有按揭貸款并解除抵押的問題。就換房過程中一些常見的財務安排給介紹一下。

買和賣房產的交割時間是換房交易財務安排中的核心問題。換房交易中，最理想的狀態是買新房和賣舊房的交割日期是同一天。如果借款人在同一天能完成買賣兩個房子的交易，加拿大大多數商業銀行的按揭貸款都是“portable”的，即，“可攜帶式”，借款人可以將原有房產的按揭貸款余額帶入新的按揭貸款，從而免除原有按揭貸款未到期引起的罰款。如果舊房的買主希望接手售房人原來的按揭貸款也可以。

如果先

很赞哦!（545）