02 海外房產投資管理(投資海外房產需要考慮了解的幾個問題)

新西蘭要求用100萬新西蘭元進行投資，方式多種多樣，可以存入銀行，也可以投資房地產、股市等，但新西蘭明確規定，不能用來購買用于自住的房產。顯然，這些國家在辦理簽證時并不把在當地購買房產作為移民條件。

用好銀行貸款

“全世界可能只有中國人喜歡一次性付款。在海外買房，向銀行申請貸款是一種非常普遍的做法。” 張玉玲如是說。因此，海外的銀行針對這部分需求，設計出很多產品，供消費者選擇。

張玉玲說，在內地，只要與開發商簽訂了買賣合同，購房者從此開始就要供房了，雖然離交房時間還有一段距離。但在海外則有所不同，如果買的是期房，首期房款是存在購房者的律師信托銀行賬戶里的，收取活期利息，從那一刻開始不用供樓。如果是明年蓋好，那就明年辦按揭，什么時候交樓什么時候供樓，當然期間會按照工程的進度逐步支付一些費用，如土地費、建筑成本費等。

專家表示，辦理按揭貸款時需要借助專業機構的力量。對于一般的購房者來說，由于自己不太了解各個國家和地區的貸款政策，操作起來具有一定的難度。目前在海外買房首期付款在20%～30%之間，對于內地的投資客戶來說還是比較輕松的。

很多人會考慮，海外銀行如何審查購房者的資格呢？專家表示，這與內地有所區別，對于按揭貸款申請客戶的資格申請，銀行還是比較寬松的。澳大利亞澳中房地產開發有限公司上海代表處常務總監楊文在接受采訪時表示，海外的銀行根本不用擔心房價問題。他們認可第三方評估機構出具的報告，房子不會輕易消失，因此銀行在一般情況下，不會卡得很嚴。但是也有例外，張玉玲告訴記者，在中國香港地區貸款，則需要購房者提供收入證明、資產證明或者股票等一系列證明，否則是無法申請到按揭貸款的。

記者了解到，目前有些機構可以辦理兩種貸款方式，一種是在異地貸款，另外一種就是在所買的地區貸款，因為這涉及到匯率的問題，因此更具投資魅力。因為在不同國家和地區不同時期的貸款利率也是不同的，購房者可以靈活選擇，賺取利差。

3、如何管理海外房產

有置業者提出，買房容易養房難。的確如此，對于投資海外的置業者來說，遠隔重洋，他們根本沒有時間和精力去管理自己的房產，因此，如何很好地養房倒成了一個比較現實的問題。而記者在采訪中也了解到，目前內地有一些推銷海外房產的代理機構，只負責銷售，而在與置業者簽訂購房合同并辦理完交房手續之后，其余的事情便全部由投資者自行解決，這在無形中給置業者帶來了管理上的不便。

對此，楊文建議置業者可盡量選擇有多個合作伙伴的代理機構。據了解，有些公司提供的服務的確很多，如收樓、辦理按揭、再售、出租以及出租過程中的客戶管理、維修等等，有些公司甚至包括辦理旅游、移民簽證等業務，這無疑會大大方便置業者。

此外需要注意的是，在持有海外房產過程中還會涉及到稅費問題。業內人士表示，各個國家和地區有不同的規定，這需要置業者仔細了解清楚。如在澳洲，每年需要支付的費用主要有房屋保險費和物業管理費。如果一套土地面積600平方米左右、建筑面積300平方米的別墅，這兩種費用分別為250澳元和600澳元。此外，委托中介公司代理租賃等業務，需要付出租金5%作為服務費。

（來源:理財周刊 文/甄愛軍）

怎么投資海外房產

中國人喜歡在什么地方購房呢？

美國：絕大部分州不限制外國人（公司）購買一般的居住和商業性房地產；交易成本占總房款1%左右；每月支付物業管理費、財產保險費以及房地產稅總計為房價的2%-3%；美國已成為中國人投資海外房地產的首選之地。

加拿大：加拿大政府鼓勵境外人投資房產，唯一區別就是在房貸首付比例上，加拿大本地人為25%，對于境外人士，首付款必須達到全部款項的35%，申請貸款需要提供收入的納稅憑證。土地交易稅約為1%左右，根據不同地區有所不同；業主有必要以物業估價每年向市政府交稅，例如多倫多現行稅率約為房屋價值1%-1.2%。

澳洲：欲在澳洲購房的非澳洲永久居民，在購房前必須獲得澳洲投資委員會的批準（FIRB）； 目前海外人士僅可以購買全新住宅；交易成本費用約房價或者土地價值的3%-4%左右；購買的是公寓，日常需要支付的有：物業管理費（季度繳付）、市政費（季度繳付）、排污費（季度繳付）占購房價的1%-2%左右；澳洲投資購房的最大優勢在于可以提供房屋的按揭抵押貸款，通常為房價的70%；同時，銀行的貸款可以允許最長15年的只還息不還本的周期；購買的是獨棟別墅，日常需要支付的有：市政費和排污費（季度繳付），占購買房價的0.5%左右。

英國：英國政府在2015年后對海外買家轉售英國房產開始征收額外資本利得稅。中介費用通常為總價的1%，房屋評估及勘測鑒定需耗時2-3周，通常收費在300英鎊左右。律師費為總價的0.5-1%范圍內；在英國買房，印花稅是最為重要的稅費，也是數額最大的費用支出。通常，必須在房產交易完成的30天內繳納。印花稅由英國稅務部門征收，根據房屋的產權、用途不同，征收標準也有所區別。

新加坡：新加坡祖屋只能是公民和永久居民才可以購買，外國人去新加坡只能購買商品房；購房中介費為成交價格的1%；政府印花稅為房價的3%減去5400新幣的基礎上額外征收10%；每年物業稅為年評估租金的4%（自住）；如果用于投資用途，物業稅為評估租金的10%，同時業主還需要繳納租金的個人所得稅。

對于國內的房產投資者而言，為什么購房呢？

一、投資型購房：

二、教育型購房：

投資教育型房產是中國人的傳統，也是最近幾年熱門的投資項目，國外一些好的學校周邊的房產價格也是很高，而且近年來上漲幅度相對較大。因為多以孩子就讀的學校相關，交通和生活的便利度是考慮的首要因素，另外，針對不同年齡的孩子，對社區和治安的配套要求也需要多方面了解。但切勿盲目迷信所謂的學區房投資，投資于學區房和在學區內上學有著本質的區別。

三、養老型購房：

隨著生活品質的不斷提升，這也催生出了對退休后生活享受的房產投資的需求。這類投資就會對環境要求較高，除了自認風光和人文關懷外，還應考察當地醫療條件和生活便利度，以及房屋設計等是否適合中老年人使用，以及因人而異的語言、文化、飲食等配套服務等是否適宜。

四、度假型購房：

這類房產和養老型海外房產相差不大，對環境要求較高，更偏好于氣候溫和和人口低密度的地區，不同的一點是度假型房產居住的時間段較短，以假期休閑為主，放松、享受家庭歡樂，而且投資人會將自己生活的喜好帶入到這類房產中要求，比如是靠山或靠海，有無其他配套運動設施如高爾夫、騎馬、游艇等。

五、移民型購房：

移民型的海外房產通常受該國的投資移民政策影響，關鍵在于該國對于房產移民政策的匹配和完善程度，對房產類型限定、對給予簽證的類型的要求條件等等相對應；這些都需要投資人做好提前的了解和對比。來自中國外國專家局、國內房產投資的專家說：“切勿為了移民而移民，也不要為了圖省事而僅僅靠花錢或者購房來實現移民；而要切實和自己的移民規劃、企業拓展、財富安置和傳承方案向匹配。

六、綜合型

投資人有多項購買需求動因，此類投資型房產需有復合型的考量，綜合前五種海外投資房產的特點，結合個人實際情況加成考慮。同時國信美投也會依據客戶的具體情況、目的和要求等，做出整合型的項目推薦和規劃指導，按個性化的需求明晰各步驟方法。

不管是國人投資哪里，都需要對投資目的地的房地產市場有充分的了解，涌正提醒千萬不要圖便宜，因為購買的“白菜“再便宜，它依然還只是”白菜“；也不要打腫臉充胖子去買所謂的“豪宅“，因為從現金流角度分析，購買的豪宅根本就不屬于財富范疇，甚至成為了繳稅機器；因此，根據自己的財富需求和投資目的，量體裁衣的制訂可持續及穩定的投資策略和方案就顯得尤為重要了。

海外房產外直接投資是什么

海外投資房產的人士越來越多，那么海外外直接投資是什么呢?想必是出國人士比較關心的問題，和房產欄目一起來了解了解海外外直接投資是什么的資訊，歡迎閱讀。

海外外直接投資是什么?

境外直接投資是指境內機構經境外直接投資主管部門核準，通過設立(獨資、合資、合作)、并購、參股等方式在境外設立或取得既有企業或項目所有權、控制權或經營管理權等權益的行為，是現代的資本國際化的主要形式之一，按照國際貨幣基金組織的定義FDI是指：在投資人以外的國家所經營的企業擁有持續利益的一種投資，其目的在于對該企業的經營管理具有發言權。

FDI是現代的資本國際化的主要形式之一，按照國際貨幣基金組織(IMF)的定義FDI是指一國的投資者將資本用于他國的生產或經營，并掌握一定經營控制權的投資行為。也可以說是一國(地區)的居民實體(對外直接投資者或母公司)在其本國(地區)以外的另一國的企業(外國直接投資企業、分支企業或國外分支機構)中建立長期關系，享有持久利益并對之進行控制的投資，這種投資既涉及兩個實體之間最初的交易，也涉及二者之間以及不論是聯合的還是非聯合的國外分支機構之間的所有后續交易。

投資跨國公司是FDI的主要形式。到1999年為止，5.3萬跨國公司約有3.5萬億美元資產。且跨國公司的投資主要是在發達國家之間，且基本上分布于日本，美國，歐盟三極之中。日本早前的FDI主要投資于東南亞，80年代后，80%投資于美國，20%投資于歐洲。現在為中國的第四大外資來源國。從1997年亞洲金融危機以來，對外投資趨緩。

主要有三種跨國投資的方式，第一種是在國外直接新建一個跨國公司，也就是俗稱的綠地投資(Greenfield);第二種是建立跨國合資企業，也稱作聯合經營(Joint Venture);第三種則是跨國并購(cross-border M&A)， 其中M&A 即是merger& acquisition。

如何海外直接投資?

人民幣FDI的推出進入“快車道”。據悉，央行關于外商直接投資(FDI)人民幣結算的試點管理辦法“有望在10月底推出、最晚會在年底。業內人士分析指出，一旦人民幣FDI試點管理辦法正式出臺和落實，將意味著除外商投資股東貸款、三類機構進銀行間債券市場等渠道外，離岸人民幣資金又增加一個回流渠道。

2011年6月，央行曾發布通知(銀發[2011]145號文)(下稱“145號文”)，首次公開明確了人民幣FDI試點辦法，表明外商投資企業可申請以在境外合法獲得的人民幣來華進行直接投資。

145號文規定，外國投資者或境內外商投資企業的境內結算業務，需通過當地商務主管部門的批準文件或批準證書，然后書面提交至當地央行副省級城市中心支行以上的分支機構，最后由央行總行批準。但現實情況是最終央行總行批下來的個案實際上并不多，整個流程所花費的時間也至少在4個月以上。現在，由于人民幣FDI相關辦法即將正式出臺，央行總行和地方分行對于銀行上報的個案基本已經暫停受理，相信未來的新規定會使得流程更為簡化。

商務部方面則在8月22日公布《商務部關于跨境人民幣直接投資有關問題的通知(征求意見稿)》(下稱《通知》)，意見反饋截止日期為2011年8月31日。商務部新聞發言人沈丹陽在8月24日舉行的商務部例行發布會上也表示，《通知》爭取在9月實施。

《通知》規定，跨境人民幣直接投資在中國境內不得直接或間接用于投資有

很赞哦!（912）