02 海外房產銷售渠道(海外國家咋整治房產中介亂象？)

搜最具體的關鍵詞，如“張江企業hr名單”，如搜不出，則可以把關鍵詞分開，試一試“張江 企業 hr

名單”，還沒有的話，就換個意思相近的詞，如“企業”改為“公司”，“hr”改為“人力資源”，“公司名單”改為“企業一百強”等，還不行的話，則要擴大

關鍵詞了，換幾個意義更廣闊的，如搜索“上海 企業

名單”等，出來之后，肯定不僅僅是張江的企業了，但一般包括張江的企業，這就需要你一頁一頁的細細尋找了）。搜索的另一個要訣是換個搜索引擎，百度不行谷

歌，同時也試一試搜搜，試一下有道。要訣技巧：別人經常使用的一些詞要是搜不出，就找它的同義詞去搜。

4.收集客戶資源的第3種有效途徑是：善于

利用百度文庫、百度快照、百度百科、百度知道等工具。舉個例子，無數知名或不知名的人都被百度百科收錄進去，你要找的客戶無論是單位或是個人，可能已經被

收錄進去了。舉個例子，我想了解下“21世紀法律研究院”這個機構的情況，但沒看到其網站，怎么辦？在百科里試一試，結果真有。（類似百度百科的還有搜搜

百科，維基百科等，其中維基百科的收錄標準最嚴，也最權威一些）。至于百度文庫，里面有很多別人上傳上的資料，只要有心，一般都能找到，例如在文庫里找“

上海 電子

一百強”，一般能找到類似的名單，有人問了，下載這些資料的時候要注冊，還要財富值，沒有怎么辦？我可以告訴大家：沒有登錄照樣可以在其窗口復制其內容。

（類似百度文庫的還有道客巴巴、豆丁網等）。百度知道的功能在于你可以提出問題讓別人解答。例如你想知道華為上海研究院的人力資源總監的名字，你可以提

問，有可能就有網友給你提供。

5.

收集客戶資源的第4種途徑是善于利用微博。微博是現代人展示自己的一個平臺，幾乎達到了人手一個微博的程度。而主流微博，如新浪和騰訊，都有“微博找人”

這一功能，你在里面可搜索想要的人，如“上海

人力資源總監”，就會出現符合這類身份的人。事實上，微博也是一個很有力的營銷工具，只要關鍵詞設置得當，你就會排的靠前。例如，我們有一項業務是商務寫

作，通過我們的關鍵詞設置選擇，在微博中只要搜索“上海代寫”第一個即是我們；例如我們還有一項業務是法律培訓，搜索“法務培訓”，第1-3頁也能找到我

們。

6.

收集客戶資源的第5種途徑是善于利用招聘、獵頭類網站。為什么要在招聘網站、獵頭網站上找客戶，理由很多：招聘網站最實時、也最能體現企業的真實情況，能

夠在一些大的招聘網站上刊登招聘信息的企業，一般來說往往是最有活力、最有實力的企業（靠其打廣告的公司除外）。招聘網站現在用的最多的是中華英才網、

51job 和智聯招聘。其中中華英才網里面的企業及人才相對比較低端，而智聯招聘過濾能力好，但地域偏北，而51job地域偏南，而且有些海外

CV或企業。說到獵頭類網站，獵聘網是這類網站中的新星，最近廣告頗多，但相對庫量還不夠大。而Linkedin網站中、高端人才居多，綜合說來不錯。當

然你也不要放過一些地方性的招聘網站，如“上海招聘網”。其中這些網站中有不少質量不錯的企業list，是開發客戶的最好利器。

7.

收集客戶資源的第6種有效途徑是善于利用社交網站及論壇。社交網站，尤其是商務類的社交網站，上面有大量的客戶資源，就看你如何利用。一個簡單的例子是，

本人的太太即是通過這種方式認識的。目前主要的社交網站有大街網、天際網、優仕網、知乎網、百科全職、若鄰網、周伯通、人人網、人和網、豆瓣等。能夠找到

客戶、并且能吸引客戶的唯一方法是，多認識客戶，然后多發表一些有價值的、可吸引客戶的話題。

8.

收集客戶資源的第7種有效途徑是善于利用地圖。拿上海地區為例，你想找一些重量級的、規模較大的企業嗎？一個簡單的方法就是買一冊最詳細的上海市地圖，我

說的地圖就是我們常買的那種城區交通圖，而是最詳細的地圖，如上海最新出的《大城區詳圖：2012》或《城郊詳圖》：這種地圖不僅包括城區，也包括郊區，

而且有主要企業、機構分布圖，在上面一眼就能看出在某個區域，主要有哪些企業或機構。（事實上，有的網上地圖也能做到這一點，大家可以去試一試）。

9.收集客戶資源的第8種有效途徑是實地考察。要想了解上海張江地區主要有哪些企業，他們的規模有多大？廠區有一幢樓還是兩幢樓，開車去溜達一下就都知道了。

10.收集客戶資源的第9種有效途徑是去名片社。一般來說，雖然每個名片社的員工都宣稱自己都是在客戶印好名片后即將信息刪除，但事實上是都要保留。空手去名片社要人家客戶的信息，人家自然不會給你，這就需要你想點辦法，你懂得怎么去做。

11.收集客戶資源的第10種有效途徑是找寫字樓的樓層指引。花點心思，去你周圍的寫字樓里，看看里面的牌子，把它抄下來或是用手機拍下來。一般來說，寫字樓越高檔，里面的客戶層次就會越好。

12.收集客戶資源的第11種有效途徑是傳統媒體。從報紙、雜志、路牌廣告、車體廣告、展會、招聘會、電視、廣播中，能得到很多有價值的東西。例如，有些雜志或電視都有一檔商務人士采訪欄目，記住他們的事跡，記住他們的公司名和他們的姓名，回來聯系他！

13.收集客戶資源的第12種有效途徑是加入社團或協會、行會等，直接成為特定社團的成員。例如，加入人力資源協會、國際華人俱樂部等。取得社團的名單資料，再名正言順表明自己銷售的產品，讓該社團成員了解你銷售的產品，但應該注意尺度的掌握，以免導致反效果。

14.收集客戶資源的第13種有效途徑是轉介紹。可分為朋友轉介紹和客戶轉介紹。總之，朋友或客戶之所以要介紹客戶給你，要么是因為你專業，要么是因為你人很好。記住，要想索取，先要付出！

15.收集客戶資源的第14種有效途徑是多參加一些展會、招聘會，沙龍，去收集企業的宣傳冊及名片！

16.收集客戶資源的第15種有效途徑是向專門的名錄公司購買。包括但不限于信用卡客戶數據、招聘網數據、移動公司客戶數據等。可先少買一點，看好效果后再大量購買！但要注意的是，有些數據的買賣是非法的，特別要注意這點！

17.收集客戶資源的第16種有效途徑是互換名片。可以從熟人朋友中結交如前臺、文員、秘書或其它有影響力的朋友、找商業協會行業協會、同鄉會名錄或與保險業務員定期交換各自的名片，復印后將其拆成名片大小的紙樣，放入自己的名片夾！

18.收集客戶資源的第17種有效途徑是順序法。可以通過對行業的Top 100或者Top 50的排名，然后一個一個的電話打過去，選擇能夠具有吸引力的客戶去開發，并且建立行業資料，與各公司HR或老板保持聯系。

19.收集客戶資源的第18種有效途徑是獲取MBA、emba、在職研究生名單。獲得這類名單的最好方法是與培訓機構業務員取得聯系，互換客戶名單。

20.收集客戶資源的第19種有效途徑是召開說明會、論壇、沙龍、聚會等，通過會議營銷的方式獲取一些客戶資源。

21.收集客戶資源的第20種有效途徑是通過招聘廣告來獲取目標客戶簡歷。

22.收集客戶資源的第21種有效途徑是通過兼職業務員來獲取客戶資源。

23.收集客戶資源的第22種有效途徑是查看工商局、專利局、稅務局、法院等網站，他們是企業經營狀況的晴雨表。

24.收集客戶資源的第23種有效途徑是善于利用客戶數據搜索軟件。常見的軟件有信鴿客戶數據搜索專家、瘋狂客戶搜索器、愛企業名錄搜索軟件等。

25.收集客戶資源的第24種有效途徑是經常去開發區、經濟園區官方網站去看看，上面有該片區域企業的動態和相關介紹！

26.收集客戶資源的第25種有效途徑是經常去查閱該年的經濟年鑒或該企業的年報，上市公司的企業報告等。

27.收集客戶資源的第26種有效途徑是經常去查閱該行業的企業發展狀況白皮書。

28.收集客戶資源的第27種有效途徑是向你曾經購買過產品或服務的人尋求幫助，既然曾經“有恩”于別人，自然容易得到他們的幫組和客戶推薦！

29.收集客戶資源的第28種有效途徑是認識幾種最能帶來客戶資源的人物，這些人物包括醫生、律師、會計、記者、顧問、公益團體負責人、講師等。

30.收集客戶資源的第29種有效途徑是直接向你的老板或領導去要。要他的通訊錄，要他的名片夾，因為是公事，他一般樂于奉獻！

30.收集客戶資源的第30種有效途徑是珍惜你周圍的所能接觸到的人，你現在可能覺得他們很普通，也很平凡，但是無法預測到他們在以后會不會飛黃騰達呢？

31.收集客戶資源的最有效途徑，也是最重要的一個原則就是做一個自然的有心人，你就能獲得客戶!因為，只有有心，才可以發掘商機，而唯有順其自然，才不會把身邊所有的人都當成客戶來交往，才能避免你身邊的人見到你就掉頭跑掉！搞的人家都害怕了，還能成為客戶嗎？

房地產融資的16種途徑

房地產融資的16種途徑

房地產開發是一種資本、技術、管理密集型的投資行為，開發一個房地產項目所占用的資金量是非常龐大的，如果不借助于各種融資手段，開發商將寸步難行。同時，融資渠道作為產業鏈中的首環，一直以來便是房地產開發的瓶頸，需要金融業和健全的資金市場作為后盾。

房地產開發的不同項目、不同環節或不同的房地產公司有著不同的風險和融資需求,因此必須對房地產的融資途徑進行分析，確定最優的融資結構，下面是房地產融資的十六種途徑：

1.自有資金:

開發商利用企業自有資本金，或通過多種途徑來擴大自有資金基礎。例如關聯公司借款，以此來支持項目開發。通過這種渠道籌措的資金開發商能長期持有，自行支配，靈活使用;必要的自有資金也是國家對開發商設定的硬性“門檻”。121號文件規定，自有資金比例必須超過30%。全國房地產企業的數量多，但有規模和有實力的企業少，隨著投資規模的不斷加大，對自有資金的需求也會變得越來越大，眾多實力不足的中小房地產商將會被排除出局。

2.預收房款：

預收房款通常會受到買賣雙方的歡迎，因為對于開發商而言，銷售回籠是最優質、風險最低的融資方式，提前回籠的資金可以用于工程建設，緩解自有資金壓力，還能將部分市場風險轉移給買家;而對于買方而言，由于用少量的資金能獲得較大的預期增值收益，所以只要看好房產前景，就會對預售表現出極大的熱情。121號文件規定，商品房必須在“結構封頂”時才能取得商業銀行的個人購房按揭貸款，而中國目前絕大部分購房者都是貸款買房，沒有住房貸款的支持，房地產開發商很難把房子預售出去，也就很難獲得預收房款。房地產項目從開工建設，辦得“五證”，到“結構封頂”平均需要1年左右時間，這段時間正是資金最為短缺的時間，預收房款的不足，會使自有資金壓力更大，項目開發難以為繼。

3.建設單位墊資:

一種是由建筑商提供部分工程材料，即“甲供材”;一種是延

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