02 海外置業展(海外置業：警惕歐洲二手房購買四大風險)

為他介紹了當地房產律師，并約定只收取5000歐元作為律師費，這包括了房產手續轉移費、房產律師代理費、移民律師代理費。對于他而言，似乎是“撈到一個大便宜”，不僅找到了便宜的房屋，而且只支付了廉價的手續費。

然而，在丁先生支付了5000歐元后，這一中介便連帶費用和丁先生的申請材料一起“消失”了。

據了解，正常情況下，房產律師的收費為房產價值的1%，同時需要對房屋產權情況做出調查；而移民律師的費用為5000歐元，為避免利益沖突，這兩個律師不應選在同一個律所。

四、二手房質量存在隱患：可能年久失修

歐洲房產的優勢，就是國內所缺失的“永久產權”，歐洲的房產可以永久使用，而且還會同時擁有房契和地契；但也正是這一原因，使得二手房產市場出現了一些年久失修的“老房子”。

在歐美國家，大多數二手房在出售之前，會對其進行整修和翻新，因此在看房的客戶眼里，這種房子可達到9.5新的程度。

但實際上，在時間較短、經驗不足的情況下，購房人很難核實房屋的質量情況。但如果房屋出現蟲害（歐洲房子的特點）、質量問題、曾用于不良用途或鄰里關系緊張，都會影響購房人將來的使用及交易。

海外置業常見四大“坑” 買房一定要注意

隨著國內樓市調控不斷收緊，以及對人民幣貶值的擔心，越來越多的國人將目光投向海外房產市場。據胡潤研究院與萬國置地聯合發布的《2017中國高凈值客戶海外置業展望》指出，有接近一半的中國高凈值人群將海外房地產投資作為最主要的目標。

不過，海外置業真的像多數廣告中宣傳的那樣輕松簡單、安全可靠嗎？如果你是首次去海外買房的小白客戶，那下面這四個在海外買房時常見的“陷阱”，你一定要注意了！

陷阱1：買房送移民？

在海外置業的人群中，不少購房者是受到移民需求所驅動，他們希望購買房產以后則能獲得外國居留的資格，也就是所謂的綠卡。

在國內的個別城市有買房以后可以申請當地戶口的政策，這對于購房者來說是一個比較具有吸引力的重要信息。在大量房產及移民中介的渲染下，很多購房者認為這一政策在國外同樣適用。但事實上，基本上所有西方的發達國家，如美國、澳洲、加拿大、英國等都不存在買房移民的政策。

南歐部分國家如希臘、西班牙、葡萄牙等，為緩解經濟低迷狀況，推出了吸引海外投資的移民政策。但此類項目移民也有一定的門檻要求，并不只是簡單的買了房子就能馬上移民，因此買家在買房前一定要先了解清楚當地的移民政策。

真實案例

陷阱2：買了學區房就能上名校？

在國內買房時，父母考慮到孩子的教育問題，往往會考慮去名校周邊買學區房，但學區房在國外卻并不適用。

海外不少國家的學校都有公私之分，一般只有公立的中小學才跟“學區”有關，私立學校的入學與學區無關。

在美國,公立學校雖然也是實行"就近入學"的方式,但是入學條件并不與購房落戶掛鉤，即使家長在學區內沒有房產也不要緊,租住學區的房子也能辦理入學。一條街，這一邊的房子在學區之內、另一邊在學區之外，兩邊的價格能夠差出一倍，如果對當地情況不了解，也很容易上當受騙。

陷阱3：購房合同到底該怎么簽？

購房合同作為在海外購房的一種合理性的產權證明，任何投資者在海外購置房產，都需簽訂相關的購房合同。不過由于對海外房產市場、法律的不了解、語言溝通方面的障礙等，不少的投資者在海外購房的過程中，還是遭遇了不少的購房合同騙局，傷害了自身的利益。

如果你是一個海外購房的初級投資者，則最好先買粉絲房產律師，記下重點要注意的事項，或者聘請房產律師輔導簽訂合同，這樣買房才保險。

海外房產的購房合同基本都是全英版本，所以買房前一定要求律師將合同中所有的要點和注意事項作以詳細說明，同時交代好買家和賣家的權利和義務，讓買家對整個交易過程都了如指掌。

律師在審核購房合同的同時會調查交易房屋的產權狀況，看看房屋是否有抵押、債務等產權問題。如果有產權問題會詢問買家是否知曉，有任何問題買家是不知情的，買家有權利終止合同。因此，調查房屋和物業的產權狀況需要一段時間，而且是必不可少的環節。

陷阱4：額外費用真不少買房預算到底要多少？

在海外買房涉及很多雜費，不過，有的房產中介會刻意向客戶隱去這些費用不說，給客戶造成房子很便宜的印象。比如在美國買房，除了請中介,還必須請律師,光律師的各項收費加起來就有好幾千美元。另外,美國當地政府征收的稅務服務費、貸款稅等加起來又是兩三千美元。有統計稱，在美國買房，購房者需繳納一次性的房產交易稅、律師費、產權保險費、房屋估價費、房屋檢查費和登記費等,一般累計占房價的3%至5%。

真實案例

白領汐小姐為了在美國買房“破了點小財”。此前，她花了很長時間去了解美國房產市場，又向相熟的房產業內人士買粉絲相關信息。在對自己的財務情況做了評估后，她支付了100萬元當作首付，購買一套美國房產。可是她沒想到，整個交易過程完成，她竟額外付了近10萬元。

對此，某中介機構負責人揭開了謎底：一般來說，在美國買一套房產，要付給中介2萬元至3萬元看房保證金、3.3萬元差旅費、看樓誠意金2.5萬元至5萬元(若一家大小前往，則可高達10萬元)，機票和酒店費用另計。再加上必要的律師費、驗房費、稅費等，房價之外的額外費用其實也是一筆不小的開支。

直擊國人海外置業現狀資產全球化配置趨向合理

國內投資渠道有限、樓市前景難以把握、股市波瀾起伏、貨幣貶值使大量流動性貨幣在國內沒有合適的宣泄出口，因此，海外置業受到國人關注，來實現更為合理的資產和風險全球化配置。14日，筆者來到歷下區茂嶺山路2號普利商務中心的浩華海外地產實地考察，以及連線華美優勝青島分公司總經理杜修鵬，了解國人海外置業的現狀。

三類國人傾向海外置業 看重穩定性、回報率

“海外房產在1996年開始進入香港周邊的珠三角地區，大規模成群體氣候是在2008年經濟危機后，國人海外置業的目的是自住或者投資。”華美優勝青島分公司總經理杜修鵬介紹，海外置業的人群基本分三類。首先是意欲通過海外置業獲得穩定回報的人群，占據海外購房者的第一大比例；其次是受“以房養學”概念及資產配置理念普及的留學生和家長；還有具備移民潛在需求的客戶群體。

浩華海外地產副總經理田雪女士分析：“國人海外置業最看重資產配置的穩定和安全。”通常來看，美、英、加、澳等國家房屋年均增值在6%至10%。對于長期投資者來講，既有房產本身的穩定增值，還可細水長流，通過年均租金3%至6%的正常水平獲取收益。

“美國地產處于危機后的復蘇上升期，升值收益和租金收益都在穩步上升，用于出租的公寓還有繳稅優惠，有利的匯率條件也吸引了很多中國潛在購房者。”她說，美加澳等國家以其健全的法律、完善的社會制度、先進的教育、醫療資源等吸引國人投資或者自住。

投資地域多元化 美國最受矚目

據悉，中國海外置業呈現全球多元化趨勢，購房者均把目光投向亞洲以外的地區，來實現自身資產的全球化配置。“歐洲成為的目的地，共吸引了超過55億美元的投資，2014年倫敦二度榮登榜首；澳大利亞成為中國投資者青睞的新目標市場，流入資本超過30億美元；有25億美元資本流入美洲。落實到現實來說，華人海外置業的第一選擇便是美國。”田雪女士介紹，從城市來看，悉尼投資額達到22億美元，成為最吸引中國投資者的目的地之一。紐約、舊金山、洛杉磯、芝加哥、墨爾本、東京及新加坡等地也備受投資者追捧。

“美國、澳洲始終占據著華人海外置業區域的主流地位，而隨著澳幣、政策的吃緊，美國當仁不讓地成為最吸引國人海外置業的國家。”杜修鵬分析，受金融危機影響，美國整體房產價格下跌達到45%，吸引我國購房者“抄底”買進。大致估算，國人花11萬美金在美國就可購買聯體別墅，17萬美金就可購買獨棟別墅，這在中國是想都不敢想的。而中國人比較青睞的紐約、洛杉磯等美國一線城市，其房價增長率每年都超過了20%，租金又比較可觀，尤其近幾年赴美的中國留學生已經連續7年增長，帶動了住房需求，使美國房產更加炙手可熱。

海外置業有風險 投資者須謹慎

杜修鵬認為，任何投資行為都伴隨著市場風險，海外置業自然不例外。需要注意的是代理公司的實力應該是購房者重點考量的對象。因為海外房產不比國內購房，從手續流程到物業管理都與國內存在較大差異，所以選擇大品牌的開發商和中介，能夠更好地保障購房者的利益。

“海外置業首先要對置業目的地的經濟環境、樓市市場環境、發展周期以及當地購房的法律流程有具體細致的了解，這對于購房和后期收益都起到重要的作用。”田雪女士說，以美國為例，絕大多數情況下其房產市場對購房者并沒有居民或者公民的身份要求，也沒有簽證方面的特別規定。不過少數州，如新墨西哥州、俄克拉何馬州，要求只有公民或者居民身份才能購買當地的居住和商業性地產。而大多數州對宗教、礦產、軍事等用地也有所限制，即使能購買房屋，獲得的也未必是產權。

“最重要的一點是要明確海外置業的目的，不排除有購房者買房是為了移民。”她鄭重地提醒購房者，西方經濟較為穩定的主流國家如美國、加拿大、澳大利亞、英國等地，買房與移民是沒有任何關系的，請投資者慎重考慮。

海外置業注意這些陷阱

千萬不要以為政策調控市場的情況只出現在中國,其實不少移民大國都有動不動就調整移民政策和門檻的習慣,加上對于當地房地產市場的不了解,很多海外購房者將陷入困境。和我一起來看看海外置業注意這些陷阱。

海外置業陷阱1 買房子買護照

近年來海外置業的門檻逐漸降低,使得適應人群從金字塔頂端向下發展。在海外置業人群中,不少購房者是受到了移民需求的驅動,他們希望用國外的一套房產作為自己得到護照的敲門磚。

然而,與國內存在的買房贈送戶口的行為不同。在部分國家,尤其是發達國家,政府將房產認定為投資開發項目,一般不與移民掛鉤。比如在美國與加拿大購買房產就不代表可以移民。在澳大利亞購房同樣不等于移民,僅能在申請移民時予以加分。澳大利亞政府還規定,非本國居民只能購買新建住宅,包括還未建成的期房及建成后12個月未經出租的現房。

海外置業陷阱2 螞蟻搬家轉外匯或被盯上

有數據顯示,超過70%的國人在海外購房時都會采用現金付款的方式,但是根據現行的《外匯管理條例》,每人每年兌換外匯的上限為5萬美元。所以現金購房者都會透過借用親戚朋友的身份證來兌換外匯。例如有購房者想要為美國一棟80萬美元的湖景度假屋一次性現金付款,可能需要動用超過16個身份證來兌換美元。

日前,有媒體援引路透社消息稱,外管局上海分局被曝下發通知,要求各家銀行對可能的分拆交易提高警惕,必要時拒絕購匯申請。這意味著從前的現金購房者習慣使用的"螞蟻搬家"購房方式在將來可能面臨著一旦發現,當事人就會被拉進關注名單,禁止外匯交易以及匯款的窘境。

目前合法的海外置業四種方式分別是:國內有銀行提供"以人民幣形式離岸,到當地再購匯"的業務;我愛我家、鏈家等已經進入美國市場中介公司的委托付款;銀行以及金融機構提供的內存外貸;通過投資基金購置海外房產。

海外置業陷阱3 國外買房幻想"賺翻"

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