您现在的位置是:Instagram刷粉絲, Ins買粉絲自助下單平台, Ins買贊網站可微信支付寶付款 >
02 海外置業錢怎么出去(有哪些海外房產投資歷史教訓及如何正確解決?)
Instagram刷粉絲, Ins買粉絲自助下單平台, Ins買贊網站可微信支付寶付款2024-06-10 10:15:30【】3人已围观
简介在這方面誤區最大。認為總公司擔保的才是好的。其實還是地段是最重要的。4、高回報。一些國內中介用高回報來吸引客戶。商業地產還有其他因素。人口密度、收入高低、租約長短、租約形式、地理位置等。租約短的,比如
4、高回報。一些國內中介用高回報來吸引客戶。商業地產還有其他因素。人口密度、收入高低、租約長短、租約形式、地理位置等。租約短的,比如剩余租約1、2年的,9%凈回報比比皆是。租約越長,凈回報越低。一般10年NNN租約商業地產,租金凈回報6%.一般來說,美國東西海岸商業地產租金凈回報很低,5%正常,6%算很高的,因為東西海岸房價高。
5、高回報風險計算。很多國人喜歡高回報的商業地產。一般情況下,租約短租金凈回報高。假如剩余租約2年,凈回報9%,售價100萬美元。那么租金每年9萬美元。如果是好的地段,租客經營很好,應該2年后到期會續租。續租一般會增加租金。比如增加10%,算正常的租金增長,2年后年租金是9.9萬美元,租約是新的10年。到那時,按照6%賣掉,售價將會是165萬美元!2年后65萬美元為什么不賺?肯定有問題。賣家缺錢那是不可能的。我們做6年了,也從來沒聽說賣家因為缺錢賣掉商業地產。高回報絕對的高風險。
六、海外房產開發注意事項
1、地段為王,品質第一。有一些賣了幾年的,還在國內推廣的,地段不怎樣。海外房價這幾年正上漲,地段好,價格高一點也會賣掉。但是有一些地段確實不怎樣。錢花的也不少。問題來了,到底誰賺錢了?家家有本難念的經,里面的水很深哪。但不管怎樣,地段、品質最主要的。否則就會壞了自己名聲。出師不利,開始就失敗了,以后還怎么玩?剛開始就開始想著歪點子,世人都在盯著呢。有的是國企在海外開發,企業員工都在盯著呢。高處不勝寒哪,再不小心翼翼,將步入深淵。如果想賺一筆跑路,跑的了嗎?如果品質不好,那名聲完了。只能忽悠國內客戶了。老外一般很仔細的。海外房產開發,到底還是長期工程,和國內賣毛培房不一樣。
2、資金快速回籠。賣了幾年還在國內做廣告的,其實浪費幾年時間。一般開發到售完,2~2.5年完成。花了4、5年還在賣的,如果選優良地段,價格適中,快速賣掉,又可以再開發一次了。出售時間長,對老板、經理也是一個精神壓力。其他人也會謠言四起。如在國企,政績變為敗績。如果有人舉報,被紀委請去喝咖啡,那真是干活不如不干。
3、不一定非得和著名開發商合作。其實這是為了在國內增加人氣。是給國人看。一般情況,要和當地建商合作開發倒是有必要。因為不和當地建商合作,可能當地政府會派人來找茬。和著名開發商合作,雖然他們的價格不菲,但是名企效應,會增加售價,也增加自己的名氣。老外建商現在見到國內開發商就笑,找上門來的,不宰白不宰。有海外建商和我們說,他們最愛大陸開發商。但海外房產最重要的是地段,而不是誰開發。
4、當地充分調研,法律手續齊全。萬達西班牙大廈項目是典型代表。后任市長不買前任的帳。當地也有反對聲。不能把國內的做法慣性思維用到海外。老外可不買賬。在開發前,最好先調研。老外最好是對華友好的國家,至少是中立的。
5、時間段選擇。最好是在地價最低時買進,房價最高時售出。因為買進到出售,一般需要1~2年時間預售。所以預計2年后房價下跌的城市,最好目前不要買地進行開發。但不是說一定不能買,只是少賺而已。只要地段好,還是可以開發。
七、海外舊房重建注意事項
1、時間段選擇。以洛杉磯為例。2012年進行舊房翻新是最佳時間段。那時候房價低,舊房很便宜,2014年出售是很好的。現在洛杉磯價格已經很高。而且基本靠華人拉動房價。2012年洛杉磯買房很火爆啊。但是洛杉磯現在推到重建沒有以前賺的多。2012年在洛杉磯Arcadia阿卡迪亞買舊房重建,2014年售出,確實賺了很多錢。300萬美元買舊房,90萬美元建設,700萬美元售出很正常。現在房價高昂,地價也高昂,房價有下跌趨勢。因為洛杉磯和溫哥華一樣,完全是靠華人買房。華人現在冷下來,買的人少了,另外現在外匯管制,人民幣出不去,造成海外豪宅價格下跌首當其沖。所以前幾年很好的市場,現在到不一定是很好市場。悉尼也是這種情況。當地媒體預計悉尼房價將腰斬。我們認為這到不至于,但是下跌是肯定的。
2、地段:CBD、最好學區。比如紐約,翻新、重建最好在曼哈頓,舊金山最好在Palo Alto學區。這樣就是房東市場,買的人多,無形中售價也增高,買家相互去抬價。舊金山Palo Alto為例,現在建好出售,一般有7個買家競爭。在最優地段主要是為了不愁賣。即使房價下跌也是如此。房價再下跌,優質房產房子還是有人買。不是優質的就難說了。這也是一種預期保證。
4、找當地規劃師、建商。當地規劃師熟悉當地規則,和當地政府長期打交道,人際關系較熟悉。熟悉當地法規和熱賣房型,熟悉當地居民情況。最好找當地建商,他們和當地居民熟悉。居民萬一有意見,他們也能擺平。
5、重建與賣房。舊房重建和買房差別很大。中介賣房子很容易,隨便忽悠即可,反正不是自己買,花別人的錢心不疼,也沒感覺。舊房重建不一樣,那真是要賺錢的。賣房不一樣,房價即使下跌,租金還在。重建、開發就怕高價買進,房價大跌時售出。所以重建比賣房子專業性要高多了。沒做過,不懂人士就不要吃這碗飯。
6、海外舊房重建核心。海外舊房重建核心,和海外房產投資是一個道理。除了華人炒作、買房,還有地理因素、人口增長、學區、氣候、經濟發展等因素。現在,華人該炒的已經炒了,一窩風已經過去了。溫哥華、洛杉磯、悉尼、倫敦都已經炒過了。房價都炒的下跌了。那么現在重建核心看什么呢?房價看經濟,經濟看公司,公司看技術,技術看未來趨勢。所以主要還是看城市核心競爭力。按照這個理論,硅谷在5~10年內是可以做的。世界從互聯網到移動互聯網,下一個是什么?有2個,一個是虛擬現實技術,另外一個是AI人工智能。這2個都在硅谷公司手里。科技對一個城市競爭力越來越重要。注意事項估價是必須程序,自己不會,可以請人。最好和賣家直接談,不要繞過很多中介,每個中介都要扒一層皮。未來趨勢最重要。
海外好房網獨家!
很赞哦!(441)
相关文章
- 01 vx訂閱怎么取消(買粉絲怎么解除自動續費功能)
- 01 vue是觀察者模式還是發布訂閱模式(做混合的話Uniapp和Flutter我應該學哪個啊?)
- 01 #tiktok新加坡小店需要本土(百度知道)
- 01 #tiktok無法在你所在的地區下載(百度知道)
- 01 #tiktok有上架華為商城嗎(百度知道「知道團隊」下線通知!)
- 01 vmess訂閱在線轉換(vmess如何轉換quantumultx)
- 01 vmess生成訂閱鏈接怎么使用知(電腦vmess鏈接怎么使用)
- 01 #tiktok最新版本(zhidao.買粉絲.買粉絲)
- 01 vanced youtube latest version 2023 download(youtubevanced無法播放)
- 01 #tiktok流量收益如何提現視頻(百度知道登陸)
热门文章
站长推荐
01 vivo手機怎么注冊instagram軟件(安卓手機怎么登錄INS?)
01 #tiktok櫥窗開通的站點(百度知道「知道團隊」下線通知!)
01 wallpaperengine取消訂閱怎么恢復(wallpaperengine換電腦后訂閱的壁紙沒有了)
01 wallpaperengine刪除訂閱是刪除壁紙了嗎(wallpaper engine 被刪除或者下架的壁紙,在自己的已訂閱列表里還有嗎?)
01 #tiktok注冊卡在驗證碼(百度知道)
01 vmess生成訂閱鏈接免費地址觀看(vmess如何轉換)
01 #tiktok流量收益如何提現(百度知道「知道團隊」下線通知!)
01 vmess生成訂閱鏈接轉換器在線(vmess如何轉換)