02 綠地海珀外灘開盤價(上海綠地海珀外灘什么時候開盤？)

宅具有保值增值、避險的功能，剛需盤雖然有所回暖，但是絕對要低于去年同期水平。”

他認為，有些城市成交量有可能會超過去年同期，但是加起來數據整體對比去年還是要跌10%左右，重點城市走出降溫通道還是有一定阻力，一直到3-4季度市場才會好起來。

中原地產首席分析師張大偉表示，深圳、杭州等城市因為供需結構、疫情前的豪宅稅取消、人才政策等刺激，出現了最近的快速恢復，成為了房價上漲的領先城市。

相比2月份市場暴跌80%-90%，3月份大部分城市市場成交量逐漸復蘇，在剛剛過去的4月上半月，各地市場繼續恢復，已經接近去年同期的7成。

90城發布調控政策

樓市的回暖很大程度上得益于流動性的寬松，以及一些地方松綁了調控。

2月以來，在疫情影響下，多地推出了支持房地產的政策。主要包括復工復產、開發商拿地、預售資金監管等方面的支持。

據21世紀經濟報道記者不完全統計，截至4月14日，已有超過90個城市發布了不同程度的房地產調控政策。

但少數放松房地產調控政策的城市被叫停。比如堅持了三天后，4月14日，青島撤回了此前出臺的限售松綁政策，這也是繼駐馬店、海寧、廣州、濟南、寶雞之后第6個收回樓市松綁政策的城市。

一邊是地方政府小心試探，另一邊各種信號又強烈預示著，“房住不炒”的主基調不會變。

面對市場突然的回暖甚至炒作，政府部門也在緊急應對，防止市場演變為另一次的暴漲。

在深圳，面對天價喝茶費，寶安區住建局立即出手，嚴禁房企、中介收取價外費用，一經發現將交由相關部門查處，并對涉案樓盤罰款、暫停網簽。

緊接著4月9日，深圳南山住建局也表示，接到相關投訴，將嚴禁惡意炒作哄抬二手房價的行為，并追究相關法律責任。

21世紀經濟報道了解到，深圳有關部門針對當前市場存在炒作的現象，已在研究新的政策狙擊。

張大偉認為，全國來看，調控仍堅持房住不炒。房地產調控的大門預計打開的可能性不大。在這樣的基礎上，房價不可能大幅上漲。

事實上，作為市場主體的開發商，大多并沒有預料到疫情后的這波購房潮。一家廣東房企駐北京的項目負責人說，之前沒有想到需求這么猛，項目售樓處甚至沒有做好準備接待客戶，還把重點放在線上購房。

對二季度以及下半年的市場，開發商的態度普遍謹慎。

4月15日，金科股份總裁喻林強在業績會上表示，由于售樓處的關停，一季度房企銷售出現了不同程度的下滑，全年市場整體銷售規模預測應該也會下降5%-8%。

嚴躍進預計，今年全年來看重點城市的新房成交量要跌10%左右，房企的降價促銷不可避免。

上海推出第五批集中供應房源：共57樓盤超1.5萬套，10萬元+豪宅多達15個

10月16日，上海市房地產交易中心 “網上房地產”網站公示了《本市近期將上市新建商品住房項目一覽表（第五批次）》，共推出57個新盤，總計15206套房源，并將于近期陸續上市。

《每日經濟新聞》記者注意到，與前四批次集中供應房源相比，本批次集中供應房源中備案均價達到10萬元 的豪宅項目一次性釋放了多達15個，項目最高均價達14.7萬元/平方米。

10萬元 豪宅扎堆入市，最高均價14.7萬元

從區域分布看，上海第五批次集中供應房源分布在浦東、黃浦、徐匯、靜安、普陀、虹口、楊浦、閔行、寶山、嘉定、奉賢、松江、金山、青浦、崇明、臨港等16個區域，在今年的5批次集中供應房源中分布區域最多。

值得注意的是，相比今年前四批次集中供應房源，第五批次集中供應的房源達15206套，在數量上遙遙領先。其中，備案均價超過10萬元的豪宅項目多達15個，且地理位置都比較好。

來源：網上房地產

以上海桃花源項目為例，該項目為純別墅，也是此次備案均價最高的項目，達14.7萬元/平方米，共有房源188套，總價區間2500-7500萬元，入圍1.3倍，也就是245人。該項目上一次取證為2019年，均價為13.95萬元/平方米。

另一個明星項目綠地海珀外灘，地處董家渡，地理位置優越。此次的備案均價為14.25萬元/平方米，房源共145套，主力總價2700萬-6000萬元，入圍2.5倍，也就是363人。

而坐擁浦東陸家嘴一線江景的中信九廬項目，2019年首次開盤時均價為12.8萬元/平方米。自去年疫情好轉后該項目就屢次傳出將要開盤的消息，可以說，這也是上海蓄客最久的豪宅項目。此次該項目備案均價為13.5萬元/平方米，房源152套，主力總價1300萬-6000萬元，入圍2.5倍，也就是380人。

此外，位于浦東新區的陸家嘴濱江苑項目、靜安區的安康名邸項目和虹口區的虹璽名邸項目，備案均價均超過12萬元/平方米，三者入圍比均為2.5。

相比之下，去年曾引發上海豪宅搶購潮的碧云尊邸項目則顯得相對低調，次此備案均價為11.2萬元/平方米。單價看似乎并不高，但主力戶型為300~500平方米的4-6房聯排，主力總價1800萬-6000萬元，房源173套，入圍2倍，350人左右。

對于此次上海集中供應的房源總數量之大及豪宅項目扎堆情況，58安居客房產研究院分院院長張波告訴《每日經濟新聞》記者，一方面為了緩解市場焦慮情緒，加強維穩樓市秩序；另一方面，和房企年底沖擊業績也有一定關系。“上海第五批次集中供應新盤中高價項目多一些，是根據全年供應來進行相應調配的，第一批集中供應房源時基本以剛需和剛改盤為主，沒有什么高端項目”。

二手房降溫或進一步影響新房市場

不過，根據相關規定，購房者在同批次房源中只能認購一個樓盤，這顯然會分流一部分客源。

據《每日經濟新聞》記者統計，今年上海第五批次集中供應房源之前，上海已發放195張預售證，總計供應58687套新房。至此，今年上海新房供應總預證將達252張，總房源數將達73893套，為近五年之最。

此外，一些熱門樓盤，如中糧瑞虹海景壹號、保利天匯、新湖青藍國際、新湖明珠城等項目，一年內再次取證，產品類型未變，價格也未漲。

今年2月6日，上海新房搖號積分制正式落地實施，計分辦法綜合購房人擁有的住房狀況、5年內在滬購房記錄、家庭、戶籍以及在滬繳納社保等情況進行計算。按計分高低排序選取進入公證搖號選房的人員名單后，其余認購人不再進入公證搖號選房環節。

根據規定，上海第五批次集中供應房源，項目認購比（認購組數/準售房源套數）高于入圍比（入圍組數/準售房源套數）的，觸發計分排序規。另外，所有項目中凡是認購比高于1：3的，繼續實行“5年限售”政策。

不過，熱門區域的樓盤往往也不缺高分客群，如果中高分客戶集體奔赴同一片區的高分熱門樓盤，則購買該樓盤的難度會隨之增大。如前灘區域的新房均價為10.2萬元/平方米，之后入圍購房者的總分基本在滿分了。

值得一提的是，今年7月上海開始實施二手房源價格核驗，即交易管理部門將以市場真實價格為依據，對每套房源進行核驗，沒有通過價格核驗的房源不得對外發布。

“目前來看上海二手房市場降溫比較明顯，不排除一些需求向二手房市場進行分流，同時減輕對于新房的需求。”張波預計，今年四季度整個市場降溫還會持續，并由二手房市場向新房市場傳遞。

易居研究院智庫中心數據顯示，今年9月，上海二手房成交約1.2萬套，環比下降33%，同比下降61%，成交水平幾乎降至近幾年的底部水平。可見，“核驗價格”導致的掛牌減少，以及“三價就低”導致的首付增加，對市場起到顯著的降溫效果。

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