02 網紅經濟是什么經濟體制若干問題(東北的房子還值得買嗎？包括大連長春沈陽哈爾濱？)

.35億元，周邊有第五郡、三鼎春天等知名小區，目前二手房價為2.5萬左右，預計這塊建成后不會低于三萬每平米。結合大連目前的成交量跟庫存，預計大連未來的房價很難降下來，還會一直上漲，大連目前全市均價只有1.5萬每平米左右，這個價格在沿海二線城市里恐怕是最低的了，所謂價值洼地凸顯，想在大連買房的要抓緊了哦。

除了大連以外，沈陽的前景也不錯，別提什么“投資不過山海關”，人云亦云就沒什么意思了，沈陽GDP再低也擋不住被評為新一線城市，衡量一個城市的價值雖然GDP是重要指標，但是城建水平，教育醫療都是重要指標，沈陽作為東北第一重鎮在東北還是有一定影響力的，尤其它還有這“國家中心城市”的預期，那么現在只有9000多的均價顯然是低估了，所以未來會漲，如果某一天真的評為了國中，那么漲到什么程度真的不好說了。

長春這幾年的經濟增長算是東北最搶眼的了，從去年春晚分會場設在長春就可以窺見一二，但因為吉林省人口只有2700萬沒有人口支撐，長春在房地產里沒有什么存在感，加之人口流入緩慢房價很難大幅度上漲，買房自住沒什么問題。

哈爾濱的情況實際上跟長春差不

多，雖然總人口達到千萬，但是以農業人口為主，城區人口不足以支撐房價攀升，那么買房的話就自己住吧，不要指望能漲。

至于其他城市，多數都屬于收縮型城市，但本身價格就很低其實沒什么泡沫，當地人也都有房子住，也沒什么外來人口，不會漲也不會降，比如鶴崗，幾百元的價格還能降到哪里去啊！

雖然現在都在講房住不炒，房子沒有投資屬性了，但是老百姓的投資理念還在，老百姓所理解的投資是我買套房，在那出租，還能給我賺得租金，我當個包租婆每個月有房租收入，這算是一種投資，所以，此投資與彼投資，有很大不同。其實，我們理解的房子沒有了投資屬性，更直接的說是沒有了投機機會吧。

外地投資客戶對東北房地產市場仍不待見

那東北房價出現上漲，這些城市的房子就有投資價值嗎？筆者覺得投資預期并沒有想象中那么高，原因有四：

第一個：房產界一直有一個說法：短期看政策，中期看供需，長期看人口。人口數據是觀察經濟發展的最基本的數據，人口直接決定了需求，影響供需基本規律，并產生一連串的連鎖反應。首先，我們應該清楚，東北房價常年止漲的根本原因是因為東北人口流失嚴重，不論是黑龍江、長春、吉林還是遼寧沈陽、大連這些省會及二線城市一直是人口凈流失狀態，整個東北三省都存在人口凈流失。人口凈流失之后呢，就會導致購買力的下降，購買力下降，就會導致投資預期的下降，這種投資預期下降的會直接導致后期的價格起不來。

第二個：中國的城市格局正在發生變化，未來中國城市的主力格局就是3+6：三大城市群加上6個主力城市，分別是環北京城市群、環上海城市群、環深圳城市群；6個城市是，南京、合肥、武漢、長沙、重慶、成都。未來，隨著城市格局的分化，經濟未來新的增長點在都是在這些大都市圈中，這些地區會因為有非常多的就業機會，成為未來人口流入的主要城市，對房子需求大，然而，對于人口凈流出的城市，房子價格上漲空間非常有限。因此，房子具有高溢價力的城市是在這些城市。

我們知道今年不管是熱點城市還是熱點城市周邊兒的小城市也好，很多地方房價已經翻倍了，按理來說，像沈陽吉林的省會包括大連、長春種這種比較相對來說優質的城市應該是房價至少漲百分之五六十。就是因為人口流失，供需關系不平衡，導致房價沒有上漲機會。東北這幾個城市的房價短期內應該還會上漲，但是漲幅是有限的，不會太高。

第三個，隨著十九大房住不炒的概念提出，房地產調控長效機制的建立，人們的投資預期正發生著變化，雖然說人們還是在每天討論房子，討論房價，但是人們對投資房產的興趣正在變小。大部分人都知道投資房產可以掙錢，這也是大家關注房產投資的興趣點，但是大家并沒有那么多錢，做這樣的事情。加之最近兩個月熱點城市房地產成交下滑，大家都在觀望。市場還是有一定的不確定性，不知道接下來的長效調控都會有哪些舉措落地，因此也都在等著國家的政策出來。

第四個，房子的流通性變得很差。考慮投資的客戶要慎重，即便目前東北的房價實在上漲，但是投資預期并沒有那么高，房子的流通性變得很差，未來很可能在進入二手房市場上很難形成有效溢價。現在房地產市場的玩法已經變了，已經不再是那個買了房子，想賣的時候就很容易賣掉變現，反而可能存在租房租不上價格、賣又賣不出去的局面，說白了，你有可能被套。

小城市的房子就是房子，核心城市的房子才叫資產，更具備投資價值，因此，朋友們，不要因為東北此輪房價的上漲，就開始幻想東北房價有多大的漲幅空間。雖然現在東北流傳著這樣一句話：今年不買房，明年買地王。這和今年這些城市的土地溢價有關，明年這些高價土地即將入市，考慮到面包與面粉的關系，明年新入市的項目價格會比現在的高，但是即便如此，他的上漲空間是有限的。而且，還有一點，地王項目的產品定位和產品力一定也會隨著價格提升。我們購買的產品品質不同，價格自然就會存在差異。我們不能拿毛坯房的價格和精裝修房的價格相比，我們也不能拿普通的剛需產品和高端產品價格相比。因此。不要被市場那些漲價趕緊買房的聲音所左右，造成價格恐慌，潛意識認為明年房價還會漲，進而盲目投資。

1東北房產的配置考慮兩個問題，人口流入問題，商業環境是否改善和成熟，政策性扶持方面因素

2 隨著城市化發展進入了下一個階段，依靠地產投資實現財富暴漲已經是過去式，未來城市的發展需要人才的流入，產業的輸出。綜合的競爭力體現，才能實現城市化優化和升級，同時保持房價維穩，從依賴房地產拉動城市經濟的泡沫里走出來。今年最明顯的就是首套房利率上浮，打壓剛需和投機，限制貨幣流入地產，各大網紅城市降低落戶門檻，拉攏人才入戶穩住房價，同時儲備城市發展的原動力-高素質人才。

3這些年東北的房子也隨著地產的黃金十年出現了趨勢性上漲，后續的上漲動力，需要看東北還能留住多少人才和本地人群，在這里落地生根。現在哈爾比工業大學都移到了深圳發展，整體的產業升級和改造也沒看到新的活力，商業環境其實也不太好，最近幾年看的新聞都是負面的，企業經營和 旅游 方面輸出感覺都差點意思。作為曾經的重工業基地，底蘊還是在的。期待后續的發力，至于房子剛需買了就留著耍，投資就要悠著點了，要綜合考慮城市的產業發展和輸出程度，是否有成熟的辦公環境和配套，穩定的人流。

市區的房子還是值得購買！

大連東港的許多樓盤，三萬五起價，開盤就光，供不應求，偏高市中心的樓盤一萬五以下的都不多，周圍鄉鎮的新房都七~八千多。

東北不能一概而論，就像廣東不能一概而論一樣，廣 深六萬一坪，不發達的市五六千一坪也很正常。

買完了賣給誰？當地人又有多少買的起？

如果住的話都可以，如果投資的話，說實話這些年東北人口流出很嚴重，包括大連都是人口負增長，你看著辦

坊間有句話叫“投資不過山海關”，主要針對的是東北地方政府干預企業動作太多，企業數據造假情況較為嚴重，不適合去投資，可是，如今調控政策卻跨過了山海關，這一方面說明政府對于穩定全國樓市的決心滿滿，另一方面是否說明東北樓市仍值得投資呢？

且看看東三省四個主要城市的綜合情況，答案便一目了然。這四個城市分別是沈陽、長春、黑龍江、大連，前三個是省會，后一個是計劃單列市。

一、曾經光芒無限，如今黯然失色

東三省從上世紀20年代，到改革開放初期一直都是東北亞重要的工業基地，經濟繁榮昌盛。

從1898年俄國在東北建立第一條鐵路時期開始，東北的中心就漸漸地由沈陽轉到了哈爾濱，俄羅斯人在哈爾濱開辦了在舊中國堪稱先進的面粉、釀造、建材、食品加工等產業開啟了東北工業基地之路。蘇聯爆發革命以后，大批的貴族來到了哈爾濱，并建設了一大批俄羅斯風格的標志性建筑物和街道，帶來了他們的民族習俗和生活方式，因此很長的時間里哈爾濱都有“東方小巴黎”、“東方莫斯科”的美稱，堪稱國際大都市，盛極一時，但這一切都被日俄戰爭給毀了。

軍閥混戰時期，東三省的中心回到了沈陽，當時叫做奉天，由奉系軍閥坐鎮。張作霖、張學良父子先后推行許多經濟發展的“新政”，在當時極大地刺激了東北工商業的迅速發展，使得中國東北地區的工業化水平很快超過了長江流域，基本上形成了以鋼鐵、煤炭為中心的重工業體系、以糧食加工、紡織、食品工業為中心的輕工業體系和以哈爾濱、長春、沈陽、大連等大中城市為中心的現代城市商貿體系，進而帶動整個東北地區經濟 社會 的飛躍式發展。

九一八事變后，日本在東三省建立偽滿洲國，中心從沈陽轉到長春，進一步推進了東北的工業化建設，當時偽滿洲國的富強程度已經超越了日本本土，成為了亞洲經濟發展最好的地方。有數據記載，1945年抗日戰爭勝利時，東三省的財富占全國總財富的85%。

改革開放后，中國進入了市場經濟時代，以國企、央企占主要地位的東三省，由于體制僵化，思維不夠開放，經濟發展日漸式微。中心又回到了沈陽。

從東三省中心的變化和經濟發展情況，能夠發現一條規律，那就是，“周邊環境越開放，自由貿易度越高，東北地區中心越偏北。”

改革開放初期到2014年，東三省GDP占全國比重，走勢很直觀，一路下行。近年來，甚至出現了經濟倒退的現象。

東三省2015年和2016年1季度GDP增速均排在全國掃尾處，且均跑輸了同期國家6.9%和6.7%的增速，遼寧去年1季度甚至出現了負增長。

下面一起來看看東三省四個主要城市的經濟數據。

二、沈陽、長春、哈爾濱、大連經濟數據大比拼

從數據可以看出，東三省四個主要城市GDP近5年和近10年的增幅，均跑輸了全國平均水平。

四個城市北部比較，長春相對來說表現地更好一些。過去十年里，哈爾濱的增幅墊了底，增幅與全國相比差了57個百分點；最近五年，沈陽的增幅排在最后，與全國平均水平相差了25個百分點。而就算是相對來說表現稍好一些的長春，也沒有跑贏全國平均水平，更別說與我們之前分析過的強二線城市作對比了。

在資金總量方面，東三省四個主要城市的數據仍跑輸了全國平均水平。

資金總量，也就是年末金融機構本外幣存款余額，這個經濟數據比GDP更重要，它是過去發展的結果，也是未來發展的動力。

因此，我特意選取了深圳、成都、鄭州三個具有代表性的城市來作為對照。深圳是改革開放以來發展速度和質量最好的城市，成都和鄭州是正在崛起的省會城市代表。

從上面數據可以看出，無論是從規模上，還是增幅上，過去5年和10年，沈陽、長春、哈爾濱、大連都與三個代表性城市相差很遠，也都跑輸了全國平均水平。

四個城市內部相比較，長春增幅相對好一點，其次是沈陽、大連、哈爾濱。

財政收入是城市未來規劃和基礎設施建設的經濟支柱。從數據上可以看出，東北四個主要城市財政收入的共同特點是，規模小、增速慢。

唯一欣慰的是，長春最近5年財政收入增幅跑贏了全國平均水平，在過去10年里，增幅也是四個城市中最好的。

所以，綜合GDP、資金總量和財政收入會發現，東北四個主要城市去過一些年發展相對快速的是長春。長春近日出臺樓市調控政策，或許就是這個原因。

三、人口流失，是東北之殤

經濟發展和人口有直接關系，東北的經濟之痛歸根結底是人口流失所致。

東北人口增幅不斷下滑，原因有二：1、出生率逐年降低；2、長年人口凈遷出。

先說出生率

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