02 虛假貿易特征有哪些(如何區分正規和假的外匯平臺？)

利且能通過房價的上漲來消化資金不足的問題，一旦資金鏈斷裂，以土地及在建工程抵押的開發貸款也會暴露風險，開發商的階段性擔保已毫無意義，而預售的個人個人住房按揭貸款保障也會因購房人的集體對抗而降低。因此，建議審慎介入開發商股東為跨界經營的民營企業和個人。

三、按揭客戶信用風險

信貸過程中，銀行作為資金的經營者而非資產的受讓者，不論何種擔保方式，借款人終究是我們關注的第一還款來源。因此，住房按揭業務過程中，杜絕虛假按揭、預判個人住房按揭貸款申請人的還款能力亦是必不可少的風險防范舉措。

1、還款能力

在個人住房按揭貸款日常審查中，基本可以將客戶分為兩大類別：受薪人士和自營業主。針對兩種不同的群體，信用風險防范側重點迥異。

一是受薪人士，其中對于政府機關、事業單位、國有企業等優質受薪人士，一定程度上可以放寬對負債率的要求，做到收入證明和家庭關系等基本資料的核實，工作單位的屬性決定其違約的成本較高，個人住房按揭貸款的風險相對較低。而另一部分普通企業的受薪人士，需要重點關注其職業的穩定性和歷史工作履歷，同時由于普通企業的收入證明一般把控不嚴，可以要求提供代發工資銀行流水明細單(注意假流水風險，參閱作者關于銀行流水審查的文章)，另外可以關注社保記錄單和購房動機等來防范風險，特別是具有與其收入情況和家庭情況匹配的自住型或改善性購房需求，這類貸款的違約率往往較低。

二是自營業主，這類客戶的收入來源與其經營情況息息相關，且容易在經營情況良好和心理預期良好的時候購買金額較高的住房或者排屋別墅等，在經濟下行周期或者經營企業出現問題時容易按揭還款“斷供”，不確定較受薪人士要高。因此，對于此類客戶，理應參考小微貸款客戶信貸審查標準，分析其基本信息、資產負債率、家庭關系、資產歷史積累、企業經營能力及可持續性等，結合購房的時機、房屋位置和價值等情況，交叉驗證，綜合評估其違約風險。

2、虛假按揭

由于住房按揭業務客戶的準入門檻較低，一般銀行的基本準入要求為65周歲以下的具有完全民事行為能力，承擔完全民事責任能力的自然人，能提供合法、有效的身份證明即可。因此部分開發商為應對資金鏈危機，通過給予一定報酬的招集內部職工或者社會人員向銀行申請個人住房按揭貸款，不僅可以獲得較低的貸款利率還可以快速回籠資金。同時，部分性質較為惡劣的房產商，以利益誘惑房管部門人員和銀行工作人員，利用虛構的房號進行信貸，涉案人員廣、金額大，需要重點防范。

另一方面，部分購房者因為限購政策或者違法犯罪逃廢債等無法申請個人住房按揭貸款，選擇通過第三人的方式辦理。這種情況特別是后者，需要嚴格審查申請人的代辦動機和資信條件，如果有充分理由證明為違法犯罪逃廢債的實際購房人借名辦理購房及按揭申請的行為，及時杜絕此類行為。

實踐操作中，遇到各式各樣的虛假按揭，根據按揭房屋的真實性及申請人的購房及簽字是否真實意思表示，主要有四類典型代表：提供虛假資料的真人真房類、虛構房號的假人假房類、簽字不真實或非真實購房的假人真房類和利用某些制度漏洞一房多賣欺騙購房者的真人假房類，需要調查審批人員的“火眼金睛”及時甄別。

四、銀行內部操作風險

銀行內部引發的房屋按揭風險主要有以下四個方面：

1、考核激勵設計缺陷

隨著住房按揭業務競爭的加劇，部分銀行分支機構考核壓力大、急于求成，在未做好業務規劃的同時，以人海戰術介入樓盤按揭業務搶單，散單化明顯。由于開發不集中，深度介入的樓盤少，不利于整體風險管控。

激勵措施未充分體現風險遞延，部分基層網點的獎勵以完成筆數來給予一次性發放，導致部分客戶經理短期內沖量效應顯著，業務發展和風險控制失衡。

此類情況需要銀行管理機構統籌規劃，充分發揮公私聯動的優勢，結合房地產開發貸業務等做好樓盤深度開發。對于新發放個人住房按揭貸款業務的費用配置，綜合考慮當期專項激勵與基礎營銷和客戶后期維護獎勵的平衡，完善考核激勵制度。

2、貸前調查不盡職

調查不盡職主要表現在缺少對自雇人士家庭資產負債情況及償債能力的持續性評估，主觀上認為房屋按揭風險低，審核收入證明、銀行對賬單名下和自雇人士的當前經營收入即可，基本不會收集申請人的固定資產等證明其歷史收入積累的佐證資料，企業名下負債、具體經營情況和申請人家庭社會負債調查更是甚少提及。對受薪人士的工作單位、銀行對賬流水和收入準確性及真實性核查走過場，特別是普通企業的收入證明，因為其可獲得性強，常有房產銷售人員為購房人代辦收入證明甚至虛假銀行流水，這些方面往往未引起銀行客戶經理足夠的重視。

3、貸款操作不合規

貸款過程中操作常見風險有：一線業務人員幫助申請人包裝申請資料，貸款審查人員未發現明顯偽造資料，信貸要素錄入錯誤，簽訂的合同存在瑕疵，未嚴格落實核保面簽手續，發生簽字人冒名頂替等。這需要銀行嚴格執行內部操作規定，風險審查從嚴把關實質性風險，各個崗位人員謹慎細心，經辦不馬虎，復核不形式，對審批意見落實、信貸合同不符合放款條件的嚴格控制，不先放后補。

4、貸后檢查不到位(抵押物和數據清洗模型)

個人住房按揭貸款期限長，經辦人員基本是一錘子買賣的思維，且貸款存續期間，銀行人員流動大，更會忽視按揭貸款的貸后回訪工作。目前銀行對于個人住房按揭貸款的管理常體現為監測按揭貸款抵押物的二抵及凍結等限制信息、按揭貸款人每月還款情況等，而對于按揭貸款人的家庭變化及自雇人士的經營企業變化掌控明顯不足。

按揭樓盤項目和按揭貸款資金流向缺乏監控。一手房按揭過程中，作為非主辦行的經辦機構很難監控售房款的資金使用情況，且部分銀行的分支行未有效開展一手房按揭的項目貸后維護，缺乏專人監測樓盤的銷售進展、交房及入住情況、周邊配套設施、房價變化情況等等，甚至對出現較多業主、的樓盤也未能及時預警、排查。這種只要不出現按揭還款逾期，基本就是事不關己的態度不可取。

做好貸后風險管理對于長期性的貸款是十分重要的，無論是一手房按揭還是二手房按揭，銀行均應該有效地建立抵押品是否發生二抵及被限制的動態跟蹤機制，同時構建有效的風險數據清洗模型，定期做好存量按揭客戶的預警分析，做到早發現、早預防、早處理。

假按揭貸款是什么？特征及風險防范有哪些？

假按揭一般就是指開發商為資金套現，將手中的住房一般以虛構的買房人（內部職工或者是開發商親屬或素不相識的人）的名字購買，從銀行套取相關的購房貸款。

假按揭一般就是指開發商為資金套現，將手中的住房一般以虛構的買房人（內部職工或者是開發商親屬或素不相識的人）的名字購買，從銀行套取相關的購房貸款。

程序一般如下：

開發商一般通過給身份證持有人一定數額的報酬，有償的使用對方的身份證，并由身份證的持有人需要在按揭貸款合同上簽字，簽字完成，銀行就會根據合同向開發商放款，開發商一般提前收回。開發商和身份證持有人之間一般還會有一個協議，包含開發商承諾的不需要身份證持有人來承擔任何債務以及保密條款等內容。

假按揭方式：

一、借款申請人一般是知情人

第一，開發商一般會安排內部的工作人員，以內部的工作人員的名義去辦理相關房屋預售商品房的銷售貸款；

第二，開發商一般不以內部人員為局限，比如說開發商利用他的親戚或者他能尋找到的一些人員來做假按揭。

這兩種情況的共同的特點是：以自己的名義向銀行申請做借款，基本上這個借款申請人對這個事情是知情的。

二、借款申請人不知情

借款申請人的姓名被冒用，他本人對于向銀行申請借款是不知道的，包括銀行的借款文件上的簽字都不是他本人的。

假按揭的特征與表現形式：

開發商假借內部職工、關聯企業或親友為借款人，特征多為開發商統一申請、由開發商統一負責償還、一人購買多套住房、房屋單價與總價偏高、貸款成數偏高、貸款金額接近轉授權控制線。

1、利用內部關系人貸款。開發商通過其內部職工、職工親屬或熟人、朋友來假意購買戶型朝向不好等不易銷售的住房或商用房，或虛構購房事實，以個人名義在銀行辦理按揭貸款，由開發商統一負責償還。

2、利用外部關系人貸款。

3、偽造借款人資料，惡意騙取貸款。

4、利用信息不對稱欺騙借款人與銀行。前期購房行為真實，開發商以購房人的名義申請了按揭貸款，但在貸款發放后，開發商又以銀行拒絕提供按揭為由向購房人收取了全額房款，導致該筆貸款事實上并沒有真正落在購房人名下，而被開發商挪用。

5、虛增房價、虛增購房面積。

6、開發商統一劃撥首付款或還款。

7、惡意重復售樓、售后再抵、抵后再售。

8、虛擬交易事實轉移信貸資金。

假按揭的風險控制與防范措施：

1、對開發商的審查

2、對項目的審查

3、對借款人的審查

4、對銀行調查、審批人員的要求

5、對假按揭采取的法律手段

其實多了解一下什么是假按揭貸款還有相關假按揭貸款的特征及風險防范對我們來說是有益處的，這樣以后我們遇到類似問題可以知道怎么解決。

怎么預防假按揭貸款啊？

1如何有效防范“假按揭”貸款所謂個人住房貸款“假按揭”是指不以真實的購買住房為目的，開發商以本單位職工及其他關系人冒充客戶作為購房人，通過虛假銷售（購買）方式，套取銀行貸款的行為。相對于房地產貸款來說，按揭貸款審批手續簡便，利率較低，還貸時間長，無須接受銀行貸后監管，對房地產商來說是簡便易行的融資方式。也是對滯銷房、爛尾樓脫手套現的手段，對銀行的危害很大。假按揭”一般發生在實力較弱的房地產商或者是項目有缺陷、銷售不暢的樓盤中，貸款風險非常大。一、假按揭貸款”的表現形式主要有以下七種：1、內部關系人貸款。2、外部關系人貸款。3、偽造貸款人資料。4、開發商統一劃撥首付款或還款。5、拔高樓價蓄意制造“零首付”。6、惡意重復銷售、售后再抵、抵后再售。7、虛擬交易事實轉移信貸資金

義務機構應當勤勉盡責可以采取哪些措施開展交易監測分析

登記客戶的經常居住地

拓展資料

主要洗錢手法

現金走私。現金走私被邊境地區的販毒分子大量使用，他們通過雇傭“馬仔”攜帶、運輸或者郵寄等方式實現毒資跨境轉移，再由其他同伙對偷運出境的現金進行清洗。

利用傳統金融業務洗錢。販毒分子運用銀行卡等金融工具，借用、冒用他人身份證件或用虛假證件開設多個賬戶，并控制每個賬戶資金交易不超過監測標準，分批、限量、分戶將毒資存入銀行，再通過不同賬戶進行劃轉。

利用新興金融業態洗錢。基于互聯網技術的高速發展，資金交易愈發便捷、隱蔽，販毒分子較多利用網上銀行、網絡支付工具甚至虛擬貨幣進行洗錢，有效掩飾自己的真實身份和交易目的。

跨境毒品犯罪多通過地下錢莊和西聯匯款轉移毒資，利用賬面“對沖”平衡境內外兩地資金，實現資金的跨境轉移。

通過投資和貿易渠道洗錢。販毒分子多將毒品犯罪所得投資于房地產、餐飲、超市等各種合法實業，掩飾毒資的來源和性質。

典型可疑特征

1. 客戶方面特征

涉毒客戶重點地區包括四川達州和廣元、廣東、廣西、云南、新疆、湖南、重慶等地。

2. 賬戶方面特征

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