03 萬科海外債利率(房企融資“輸血” 發力境外融資)

單上。

據悉，2018年4月26日，重慶渝能產業(集團)有限公司在北京產權交易所公開掛牌轉讓公司100%股權，起價2152億元。期間，陽光城、金科股份、碧桂園、重慶華宇、深圳卓越置業展開了激烈爭奪，直到7月27日，重慶渝能進行工商變更，將其唯一一名股東由央企中國大唐集團有限公司(大唐集團)，變更為上海桑祥企業管理有限公司，至9月19日，陽光城宣布以497億受讓上海桑祥，重慶渝能正式成為陽光城收購的標的資產。

延伸》》首成地產被取消開發資質

有的房企“消失”，有的房企“淡出”，還有的房企被撤銷開發資質。

據兩江新區官網顯示，重慶首成房地產開發有限公司因不符合《房地產開發企業資質管理規定》、《重慶市城市房地產開發經營管理條例》相關要求，被撤銷房地產開發暫定資質。

  

來源：兩江新區官網

據相關信息顯示，重慶首成房地產開發有限公司已開發首成鼎尚名都項目，位于渝北區空港大道，目前房源已售罄。

觀察》》行業集中度提升 中小房企市場被擠壓

新城控股集團股份有限公司高級副總裁歐陽捷曾表示，“90%的中小房企會退出地產項目。到2020年，20強房企可能將會占據市場份額的60%以上。”

  

來源：億翰智庫

這一論點在數據上也逐漸得到了證實。根據億翰智庫數據顯示，截止2018年11月銷售至千億的房企數量已達26家，TOP10的門檻值已達1821億，創歷史新高。

隨著未來千億房企基數的不斷增加，千億已不再是目標而僅僅只是起點，隨著房地產行業開始從高速增長向高質量增長轉變，但是房企沖擊規模的決心依舊不減，行業競爭激烈。這種現象也從側面證明行業集中度和門檻值還在進一步提升。

據億翰智庫預測，從企業銷售目標來看，預計未來兩到三年內，30%的房企將占據70%的市場份額，而其余70%的房企將爭奪剩余30%的市場份額，市場份額進一步縮窄。

伴隨著行業規模見頂，資金持續收緊下，新一輪的洗牌即將來臨。

解析》》多重市場考驗 優勝劣汰或加劇

從2016年下半年到2018年10月份，中國房地產市場在短短2年左右的時間內，從行業風口熱度十足到慢慢“變冷”。在風口期進入地產行業的企業及投資客，幾乎都得到了市場的良好反饋，讓越來越多的企業開始涉足房地產行業。

但隨著市場環境的變化和調控政策的不斷深入，市場對開發商的考驗也越來越明顯。受到市場下行、金融環境、政策環境等各方面的綜合影響，甚至有部分開發商因為資金鏈斷裂等原因，離開了房地產行業。

隨著房地產市場格局的變化，部分房企曾經的“高負債”、“快周轉”模式已難以為繼。

房地產行業快速發展、房價高居不下的時光或將一去不返。各大房企順勢而為，紛紛拋出了轉型計劃。事實上，“去地產化”、追求多元化發展戰略、擴大業務范疇，是近幾年各大房企的發展方向。

對此，資深地產人士徐波表示，大開發商無論從規模、品牌、服務、保障等各個方面，更能得到購房者的認可;小開發商實力不夠，規模有限，即使某一方面成績比較突出，但綜合實力還是相對較弱，部分房企更是因為資本的介入，加速破產的進程。很多小開發商的失敗，一是因為戰略決策，二是因為自我經營，三是因為資本債務。

綜合來看，短期內，中小房企大量倒閉的可能性不大，但隨著房地產市場規模化集中程度的加劇，面臨負債率高、融資困難、債務集中到期、銷售不暢導致資金回籠慢等問題的逐一顯現，部分中小型房企可能會加速退出市場。

房地產行業如何進行融資？

有以下幾種方式可供選擇：

一、權益性融資。

可能通過增加注冊資本，吸引新的投資者加入，不用支付利息，但會降低原股東的持股比例。

二、發行債券。

如果符合條件可以發行債券。企業發行債券的條件是：1．股份有限公司的凈資產額不低于人民幣3 000萬元，有限責任公司的凈資產額不低于人民幣6 000萬元，2．累計債券總額不超過凈資產的40%，3．公司3年平均可分配利潤足以支付公司債券1年的利息，4．籌資的資金投向符合國家的產業政策，5．債券利息率不得超過國務院限定的利率水平，6．其他條件。

三、從銀行或其他金融機構借款。

但在目前的大環境下，小的房地產開發企業從銀行借款很難，大房企倒沒問題。

四、從基金、信托、其他企業或個人融資。

但這樣融資一般利率較高，會加重企業的負擔。

首先，我們先來了解下地產項目的整個操作流程，以及實際操作過程中需要的融資節點。

在實際操作中，其實房產商融資需求最旺盛的就是土地款的融資。目前由于國內地產市場經過多年上漲，導致了土地成本在整個項目中占比非常高，往往一塊土地的價格都在10億元以上，雖然可以分期付款，但是土地證需要在款項付清后才能辦理。延遲支付土地款，會影響后續開發貸的辦理及后續的項目開工。所以，一般來說房產公司會想盡辦法將土地款盡快付清，這樣的資金支付壓力非常大。

在支付完土地款拿到土地證后，就可以開始申請銀行的開發貸款了，申請過程中辦理其它的三證（建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證和建筑工程施工許可證）及備案、環評等各項手續。一般來說，各項手續辦理完成及拿到其他三證后，基本上銀行貸款也能完成審批。

銀行放款后，通過合作的施工企業將開發貸款套取出來，歸還前期土地款的融資。至于施工企業的工程款，則根據前期進場施工談好的由施工企業墊付。在項目達到可以預售的條件（正負00，或者結頂，具體看各地政策），就展開銷售。銷售回款和銀行按揭貸款會進入監管賬戶，可以用于支付工程款。如果項目有二期、三期，就這樣滾動開發。

從拿地到預售基本控制在1年甚至更短，這就是目前大多數房企開發項目的操作模式，業內稱呼為高周轉模式，主要代表就是碧桂園。當然也會有個例，但是整體原理基本相同。

對于房企融資，也就兩條路可以走，一條就是股權，另一條是債權。

一、股權類融資

通過吸引資金方入股，達到融入資金的目的，但是壞處就是需要按照其入股比例和對方分享收益。

1、直接模式

有實力的個人、企業直接入股，股權現實在項目公司股東的層面。

2、間接模式

個人、股東投資地產類基金或者成立有限合伙企業，然后再進入項目公司股權。

3、聯合開發

也就是業內說的拼盤，一般小開發商用的比較多。小開發商一般在所在地有一定的資源，但是資金口碑等方面較弱，那么就會找些知名開發商共同開發樓盤。目前地產也整體下行，大開發商聯合開發的情況也越來越多。

股權類融資模式在實際操作中，聯合開發和基金類模式操作比較多，第一種其實相對比較少。因為后兩種除資金外，能夠帶來一定的其他資源，第一中基本就是財務投資，需要分享利潤，一般房企都不愿意。它們寧愿以債權的形式介入這筆款項。

二、債權類融資

1、發行債券

符合條件的企業可以申請發行債券，可以在國內，也可以在境外。目前國內房企發債（主要是公司債）審批極其嚴格，通過可能較少，為了融資有很多創新，比如購房尾款的ABS，與上下游的基于應收賬款的ABS，甚至還有一個勞務公司做的工資的ABS。

境外發債目前大型房企用的比較多，最近一筆就在昨天，是華夏幸福發行的，中小房企這個渠道幾乎沒有機會。

2、銀行

銀行目前主要針對的是房地產開發貸款，必要條件就是四證齊全。

原來可以操作夾層融資借道信托投放用于支付土地款，目前已被監管卡死。

另外在銀行，房企還有借道融資的模式，用集團內其他的經營型企業（貿易公司）作為借款人，用第三方土地或者未售房產抵押借款，款項再集團調撥使用，一般會去支付土地款。

還有一種就是目前比較多的，用商業承兌匯票融資，直接開票給施工企業，施工企業找房產公司有授信額度的銀行貼現，占用房企授信額度。商票的模式貼現渠道比較多，也不僅限于銀行，因為銀行的額度不好審批，目前還有其他的渠道，比如網絡金融平臺、票據類資管、票交所等等。

3、信托

信托公司目前基本只能操作開發貸款，發放信托融資。可能有非主流小信托會有一定靈活性，但是主流監管意見是不能做土地前融。

4、 社會 資金

這個其實是目前房企操作最多的。主要資金來源就是個人、企業（目前主要出資金的是國企）、上市公司等等。

操作的模式主要是銀行委托貸款、股權基金（假股真債模式）。

還有一種是房地產銷售公司兜底，它會和房企簽訂一個協議，包銷一定價值的房產，享受一定的折扣。房產公司先將整批房源打包給這個銷售公司，做下網簽，但是不過戶。銷售公司銷售一套，更改一套網簽并進行過戶。對于銷售公司能夠以低價拿下一批房源慢慢銷售，利潤最大化，房產公司則在損失部分利潤的前提下提前拿到房產的銷售款。這個過程中也可以演變出假按揭模式套取銀行的按揭資金。

總結

整體來看，目前在土地款融資階段，由于銀行信托等渠道受限，主流的融資主要是以地產基金或者同行為主的真股權投資和 社會 資金為主的債權融資（含假股真債），這階段的融資成本比較高，目前主流大型前50強房企的融資成本在13%-15%間，各類頭部房企無論民營還是國有均有這類融資。開發貸階段主要為銀行和信托融資，優質房企集中在銀行，偏弱的主要在信托，銀行的成本基本在6%-8%之間，信托主要在10%-12%。工程款主要是壓榨施工企業，讓對方墊資，在實現銷售后再支付，甚至用商票支付。

房地產行業是比較典型的資金需求量很大的行業，資金成本也很好。可以說，房地產的核心競爭力就體現在資金實力上，有沒有足夠多的錢，能不能借來足夠多的錢會關系到房地產企業的生死存亡。

一般企業能用到的融資方式，房地產企業自然也都會采用，比如。股權融資，通過上市拿到資金。相比公司經營過程中的資金需求，上市融到的錢甚至可以說是杯水車薪，所以房地產最需要的反而是借助上市，增加公司的名氣和行業地位，以便在融資方面更有優勢。

還有債券融資。對房地產企業非常普遍，而且，房地產企業不僅在國內發債，還會在國外發債，甚至有分析師說，目前房地產在海外的融資總額已經非常非常大了。另一方面，為了降低融資成本，房地產企業還會采用短期債券和長期債券組合的方式，1年期的短期融券滾動是用，結合3-5年的長期的債券，既能滿足降低資金風險，也能減少資金成本。

總的來說，房地產行業是典型的資產負債率很高的行業，對公司來

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