03 萬達集團海外投資現狀(王健林宣布萬達徹底告別房地產，你怎么看？)

8億，超過國際品牌（第三方）運營的30家。自營酒店單店營收也從不及第三方的一半提高到77.4%。

2016年中報還顯示，萬達專門為酒店儲備土地203萬平米（建筑面積），足夠興建十幾座五星級酒店。

融創以335.95億元，收購萬達旗下76個酒店，平均每家4.42億。上述酒店總建筑面積325萬平米，共有客房2.3萬套。

根據雙方約定，酒店管理合同將執行到期滿。由第三方管理的30家酒店，馬上將與萬達沒半毛錢關系。由萬達旗下品牌運營的40多家，業主不再姓王。合同期滿后，萬達將與眾多國際著名酒店管理集團PK，看誰能獲得孫老板歡心。

這可不是老王想要的“輕資產”！

按照王健林提出輕資產模式，酒店賣給孫老板屬于“投資模式”，交由萬達運營管理是必須的。

現在不是“輕資產”，而是“賣資產”。

文旅項目，無征兆拋售

如果說“出讓76家酒店并非‘輕資產’”能夠解釋，13個文旅項目的交易則更是蹊蹺。

2015年7月，王健林親自發布“萬達旅游發展戰略”。根據規劃，到2020年萬達集團將在全國建成15個萬達文化旅游城（即萬達城），年接待游客2億人次（預計迪斯尼2020年將接待1.5-2億人次）。

目前西雙版納、哈爾濱、南昌、合肥等項目已經開業——

2015年5月，總投資400億、占地近3平方公里的南昌萬達城率先開業；

2015年9月，總投資150億、占地5.3平方公里的西雙版納萬達城開業；

2016年9月，總投資300億、占地1平方公里的合肥萬達城正式開業；

2017年6月30日，總投資400億、占地1.5平方公里的哈爾濱萬達城開業。該項目于2013年4月開工建設。

現在，王健林規劃的15座萬達城只有長白山、武漢暫時沒有易主，其余13座全部被拋售。

文旅項目之于王健林就像電動車之于賈躍亭！

“有萬達在，上海迪斯尼20年難盈利”言猶在耳，如今上海迪斯尼實現盈利，王健林卻沒有任何征兆地拋棄了他的“迪斯尼夢”。

如何評估房地產商及其項目的價值

通常，中國房地產開發商負債率都很高，老板越激進負債率越高。可以用一個極簡模型說明中國房地產商為什么能在極高負債率下“健康發展”：

假如開發商以單價8000元/平米拿下一個規劃建面10萬平米的項目，又投入4個億把項目建立。在開始銷售之前，這個項目的資產總額為12億元（按成本入賬：地價建設成本）。

如果開發商自有資金為2億元，貸款10億，則項目總資產負債率為83.3%。但當開發商以單價1.6萬/平米將房子賣光獲得16億資金并償還10億貸款后，手里剩下6個億，2億自有資金的利潤率為200%！

如果有買家想中途接手，評估這個項目最重要的指標是相同區位當前的土地成本。比如“招拍掛”的樓面地價已達1萬/平米，考慮到4億建房成本，項目估價就是14億。10億貸款當然由買家承擔，賣家收到4個億，利潤率為100%。

假如項目買家的4個億有3個億借貸來的，未來能以2萬/平米銷售，1億自有資金的利潤率將高達500%！#難怪中國富豪榜上有那么多房地產開發商#

對于持有大量商業地產的萬達則更“好玩兒”：隨著萬達廣場建成開業、人氣逐漸攀升，定期對“投資物業”進行價值重估，獲取“公允值增加”收益。例如，2015年公允值增加達172億，相當于同期凈利潤的57%。無怪乎虎嗅2016年6月6日一篇文章提出：萬科的價值在賣掉多少房，萬達的價值則在多少房沒賣掉。

總之，由于土地價值升幅巨大，考察開發商或房開類項目的現有價值要看“重置成本”，項目的未來價值則取決于地產升值空間。

為什么說文旅項目被賤賣

萬達商業、融創聯合公告的第一條是“萬達以注冊資本金的91%即295.75億元，將前述十三個文旅項目的91%股權轉讓給融創，并由融資承擔項目的現有全部貸款。”

“怪不得便宜，原來融創要承擔債務呀！”某些對財務、對中國房地產行業一知半解的人以為發現了新大陸。

這里，應當考慮的是重置成本。

首先，單單是規劃這一關就很難過。占地幾平方公里、投資數百億的項目，省委、省政府開個會，合計合計就有權批、就敢批？沒有中央政府相關部門的批準，休想！即便手眼通天，跑完一個文旅項目所需要的時間、人脈、運氣都是難以承受之重，何況13個！

《聯合聲明》中有文旅項目維持“四個不變”的提法：

1、品牌不變，項目持有物業仍使用“萬達文化旅游城”品牌；

2、規劃內容不變，項目仍按照政府批準的規劃、內容進行開發建設；

3、項目建設不變，項目持有物業的設計、建造、質量，仍由萬達實施管控；

4、運營管理不變，項目運營管理仍由萬達公司負責。

這種表述針對的就是政府審批，因為政府把項目批給萬達之后，品牌、規劃內容、實施方、運營方都不可能變更。

其次是。這13個項目可不是在沙漠里，而且交通便利、風景宜人。運氣好的話，拆10萬平米可能比較順利，拆50萬平米則難免遇到“釘子”。因強拆丟官罷職、鬧出人命的案例年年有。拆5平方公里是什么難度？拆13個項目呢？

最后是開工建設。13個項目有4個已經建成開業，另外9個也已投入大量資金。所謂負債不就是在建設中產生的嗎？

王健林不是滴滴、快的，沒有打“補貼大戰”，文旅項目亦沒有沉重的歷史負擔，花掉的貸款沒有被“燒掉”而是以“在建項目”列入資產負債表。貸款20萬裝修一套毛坯房，房產的價值怎么也得增加20萬吧？

本質上，13個文旅項目是“新概念房地產項目”，主題公園是幌子，本質上還是運營商業地產、出售住宅那一套。根據融創7月11日早間發布的公告，13個文旅項目總建面合計5897萬平方米。其中，可售面積4,973萬平方米（剩余924萬平米為自持）。假設每平米售價5000元出頭，融創可回籠資金2500億。

何為“重置”？以西雙版納城萬達城為例：

1）向政府申請投資150億的文旅項目要付出多少有形、無形的成本，能不能批下來，多長時間能批下來？

2）現在拿5.3平方公里要多少錢？

3）在這5.3平方公里建設主題公園、商業中心、傣秀劇院、三甲醫院和高端酒店群要投入多少時間和金錢？

那里的房子已賣到第7期，單價從5000元以下漲至7500元以上??

25億的承債式收購就能成為這一切的主人！

對于“按注冊資本收購”，稍有商業感覺的人都會感覺震驚。注冊資本是最初投入的本金，合著這些多年都白折騰了，買家只給個本金。好比一個有才華的畫家，用3年時間完成一幅得意之作。買家卻拿出一桿秤，要按白紙定價，這是對畫家的極大污辱！

13個文旅項目不是空殼、不是白紙！王健林為何甘心“受辱”？

如果非說老王因為負債率高、必須賣資產還債，老孫的負債率也不低，而且剛接下樂視的爛攤子，怎么解釋？

更令加人稱奇的是，融創收購13個文旅項目的295.75億居然來自萬達！

融創今日（7月11日）發布的公告顯示，萬達將通過指定銀行向融創發放296億元三年期貸款，隨后融創向萬達支付295.75億收購款。

下圖為創融公告截屏，賣方指萬達，買方為融創。

事出反常必有妖，王健林突施改變集團戰略方向的資產拋售或許是因為“某種不可言說的恐懼”。

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336億!融創買下萬達76個酒店

中新經緯客戶端7月10日電7月10日，萬達商業、融創中國聯合公告稱，雙方于2017年7月10日簽訂了十三個文化旅游城項目股權轉讓以及北京萬達嘉華、武漢萬達瑞華等七十六個酒店轉讓協議，總價631.7億元。

公告稱，為了充分發揮雙方各自產業優勢，經友好協商，雙方于2017年7月10日簽訂了西雙版納萬達文旅項目、南昌萬達文旅項目、合肥萬達文旅項目、哈爾濱萬達文旅項目、無錫萬達文旅項目、青島萬達文旅項目、廣州萬達文旅項目、成都萬達文旅項目、重慶萬達文旅項目、桂林萬達文旅項目、濟南萬達文旅項目、昆明萬達文旅項目、海口萬達文旅項目等十三個文化旅游城項目股權轉讓。

一、萬達以注冊資本金的91%即295.75億元，將前述十三個文旅項目的91%股權轉讓給融創，并由融創承擔項目的現有全部貸款。

二、融創房地產集團以335.95億元，收購前述七十六個酒店。

三、雙方同意在7月31日前簽訂詳細協議，并盡快完成付款、資產及股權交割。

四、雙方同意交割后文旅項目維持“四個不變”：

1、品牌不變，項目持有物業仍使用“萬達文化旅游城”品牌；

2、規劃內容不變，項目仍按照政府批準的規劃、內容進行開發建設；

3、項目建設不變，項目持有物業的設計、建造、質量，仍由萬達實施管控。

4、運營管理不變，項目運營管理仍由萬達公司負責。

五、酒店交割后，酒店管理合同仍繼續執行，直至合同期限屆滿。

六、雙方同意在電影等多個領域全面戰略合作。

融創中國在港交所發布公告稱，將于2017年7月10日上午九時正起短暫停止買賣。因此，與該公司有關的所有結構性產品亦將同時短暫停止買賣。受賈躍亭及樂視控股資產被凍結的危機影響，7月4日以來，融創中國股價持續下跌。截至7月7日收盤，融創中國股價報14.8港元，跌幅6.92%，總市值為577.66億元。

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萬達頻繁融資的背后藏著什么？

老王最近可能手頭有點緊，年初說開25家萬達城，7個月后賣了13家，從“買買買”變成了“賣賣賣”，出手夠快、夠狠、夠準。

繼199.06億元賣給富力地產萬達77家城市酒店，438.44億元賣給孫宏斌十三個文旅項目的91%股權，回收637.5億元后，現在老王開始轉賣股權資產了，這也太想不開了。

世紀大買賣就這樣產生了，萬達此次出售的全部是優質資產，出售價格也便宜到“跌破成本”。有網友甚至“腦洞大開”地認為，這是萬達回歸A股下的一盤大棋局。

老王這是什么情況，萬達金融和中國銀聯不是合作伙伴么，中國銀聯不僅成為萬達金融的股東，也是萬達網絡科技的股東，如果上市成功，就和銀聯一起發財了，應該是好事吧。

再說，老王也不傻，用人民幣負債買了很多美歐公司，現在出售人民幣資產還債，資本運作高手啊，不明真相的群眾路過??總之，老王不傻，除非是迫不得已，棄車保帥！

一位熟悉萬達體系的人士分析，萬達金融把部分股份出讓給銀聯，可能是萬達金融謀求上市的準備，也可能為降低負債。

一經濟學家說：一般來說，公司減資情形有多種，其中一種是被有關行政機關勒令減少注冊資本，意思就是被工商、稅務查帳后，認為嚴重虧損或者資金不實，必須減資。

減資可以一次性償付累積債務，并可與增派股息結合，用以彌補累積的虧損，還有其它幾種情形：資本過剩；公司注冊資本逾期仍無法到位；公司虛報、虛假、抽逃注冊資本經處罰后仍無法糾正等。

而在今年6月份，銀監會

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