03 上海外灘城市更新投資發展有限公司(住建部：城市更新單元拆除建面不應大于現狀總建面的20%)

的經濟增長點”，并拉開了以取消福利分房為特征的中國住房制度改革。調控效果激活了低迷數年的房地產市場，推動了房地產業的高速發展，我國房地產市場和房地產業進入發展新時期。

2003年，國務院發布了《關于促進房地產市場持續健康發展的通知》，將房地產業定位為拉動國家經濟發展的支柱產業之一，明確提出要保持房地產業的持續健康發展。該政策極大的推動了房地產業的迅速發展。同時，為抑制房價的快速上漲，國務院等部門出臺了《國務院辦公廳關于切實穩定住房價格的通知》，又稱“老國八條”等政策，以促進房地產市場健康發展。在各類政策下，我國房地產行業處于頻繁調控期。

2016年年底的中央經濟工作會議首次提出，“房子是用來住的，不是用來炒的”，此后，與房地產相關的部門陸續出臺了與之相配套的政策，涉及到房企融資、購房者信貸等方面。國家、地區的各項規劃與政策中也在強調要“房住不炒”的定位。

2021年，央行、銀保監會等機構針對房企提出三道紅線政策，開始在全國實施。三道紅線即剔除預收款項后資產負債率不超過70%、凈負債率不超過100%、現金短債比大于1。按照監管要求，到2023年6月底，12家試點房企的“三道紅線”指標必須全部達標，2023年底所有房企實現達標。

行業發展現狀

1、房地產行業開發投資規模增速有所減緩

由于國家對房地產行業的嚴格調控，從開發投資規模的增速上來看，2010-2015年期間，增速總體呈現連續下降的趨勢;2016年房地產開發投資增速開始反彈，2016-2019年期間，增速有所回升;由于疫情及房地產行業整體下行等原因，2020年及2021年增速開始下降。截至2022年8月份，2022年房地產行業開發投資規模為9.1萬億元。

在開發投資規模增速減緩的背景下，房企也面臨較大銷售和資金壓力，加之“保交付”等政策影響，房企新開工意愿持續下降。2022年1月至8月，房企新開工面積規模為8.51億平方米，同比大幅下降37%，與2020年同時期相比下降39.2%。

2、全國商品房銷售面積與銷售金額規模上升減慢

總體來看，我國商品房銷售面積與銷售金額在2010-2021年期間呈現上升態勢。2017年我國商品房銷售面積突破16億平方米，銷售金額突破13萬億元。2017

-2021年期間銷售面積與銷售金額均維持在較高區間，其中銷售面積的上升幅度較小，銷售金額保持一定的上升規模。截至2022年8月份，我國商品房銷售面積為8.79億平方米，銷售金額為8.6億元。

3、房地產開發企業資產負債率呈現逐年上升的趨勢

2014-2020年期間，我國房地產開發企業資產規模呈現逐年上升的趨勢，2018年突破80萬億元，與此同時，資產負債率也處于持續上升的態勢之中，由2014年77%的負債率上升至2020年80.7%。

4、房地產景氣指數有所下降

從房地產行業總體景氣度來看，2016-2019年，全國房地產總體景氣指數呈現上升趨勢，2020Q1由于新冠疫情的影響，行業總體景氣指數有所下降。隨著疫情逐漸得到控制，全國房地產總體景氣指數不斷回升，2020Q4為118.2%。2021年第二季度開始，全國房地產總體景氣指數有所下降，2022Q2為98.5%。

5、2022年共10家房企暴雷

在近幾年政府宏觀調控收緊的背景下，房地產企業依舊處于高速擴張之中，沒有及時調整好經營規模與擴張速度，不少企業陷入資金鏈斷裂的局面，宣告暴雷。目前共有30家房企宣告暴雷，其中，2021年9月恒大出現危機拉開了房企集體暴雷的序幕，2021年共有15家房企暴雷，其中包括恒大、正榮、富力等上市房企;截至2022年10月，2022年共10家房企暴雷，包括世貿、融創等龍頭房企。

行業競爭格局

1、區域競爭：廣東與江蘇商品房銷售面積領先

國家統計局數據顯示，2021年全國31省市商品房銷售面積排在前五位的分別是江蘇省、廣東省、山東省、四川省、河南省。其中，江蘇省、山東省、四川省、安徽省、福建省、湖北省、上海同比增長為正，2021年江蘇省商品房銷售面積同比增長7.2%，安徽省商品房銷售面積同比增長9.7%;廣東省、河南省、浙江省同比增長為負，2021年廣東省商品房銷售面積同比增長-6%，河南省商品房銷售面積同比增長-5%。同時可以觀察得到，城市之間商品房銷售面積梯級分布較為明顯，如2021年排名第十的上海商品房銷售面積為1880萬平方米，與江蘇省相差14671萬平方米。

2、企業競爭：各環節競爭者眾多

房地產行業擁有著復雜的產業環節，市場參與者眾多，每個領域的優勢競爭者各不相同。通過計算該環節企業2021年營收占該環節所有上市企業的營收總和來得到市場份額占比。中游環節中，在工程買粉絲方面，太極實業占據了主導地位，市場份額接近三分之一，其次是華建集團，為11%;在建設施工方面，中國建筑占據了絕對的市場地位，市場份額占比接近四分之三，其次是上海建工與陜西建工;在房地產開發方面，由于該環節市場競爭者眾多，因此龍頭企業的絕對地位不明顯，前三名分別是綠地控股、碧桂園與萬科A，其中綠地控股市場份額為8%。

行業發展前景及趨勢預測

1、堅持“房住不炒”的定位與轉型升級

自2016年第一次提出“房住不炒”的理念以來，國家層面及各省市陸續出臺了相關房地產調控政策，以促進房地產市場的健康持續發展。《中華人民共和國國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和2035年遠景目標綱要》提出要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居、職住平衡。目前，全國31個省、自治區和直轄市均對“十四五”期間房地產市場提出了發展目標及方向。其中，有部分地區對“十四五”期間房地產行業規劃了具體目標，例如江西省在《江西省“十四五”住房城鄉建設發展規劃》中指出完成房地產開發投資12500億元，江西指出在“十四五”期間完成房地產開發投資12500億元，黑龍江提出城鎮人均居住面積達到385平方米;部分地區對房地產行業的規劃了發展方向，例如福建省在《福建省“十四五”規劃和二〇三五年遠景目標的建議》指出要堅持房住不炒，加快形成多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房體系。

另外一方面，隨著中國進入碳達峰碳中和關鍵窗口期，低碳經濟將成為各行各業未來重要的發展機遇之一。而房地產行業作為綠色減碳的關鍵領域，尤其是目前正面臨著發展模式轉型的“陣痛期”，低碳發展無疑是房地產行業重要的經濟發展長線邏輯，更將成為突破行業困局的全新機遇。在“雙碳”政策的助推下，借助數字化技術向低碳發展轉型，無疑將成為房地產行業轉型的新風口，是實現告別“高杠桿、高負債、高風險”的“舊三高”模式，邁向“高質量、高品質、高效益”的“新三高”發展關鍵所在。

2、預期2022年房地產市場逐漸修復

2022年，受宏觀經濟下行、新一輪新冠肺炎疫情反彈以及前期調控政策對市場傳導作用的滯后顯現等因素影響，國內房地產市場景氣度繼續下行。在市場景氣度加速下行背景下，為防范行業出現系統性風險、保持房地產市場平穩健康發展，2022年以來中央多次釋放維穩信號，將“保交樓”作為下半年工作重點之一，具體措施包括設立“地產紓困基金”，通過資產處置、資源整合和重組等方式，參與問題樓盤盤活及困難房企救助等紓困工作等，但“房住不炒”仍為政策主基調。

在房地產政策相對平穩的條件下，《房地產藍皮書：中國房地產發展報告(No.19·2022)》預計，全年商品房銷售面積將增速回落，增長1.7%;房地產開發投資增速下降，增長0.8%，住宅開發投資由正轉負，下降0.2%;在土地價格上漲的情況下，銷售均價將保持小幅上漲，全年增長2.8%。

遺產旅游為什么被認為是新興旅游產業？

摘要：分析了我國博物館旅游的現狀，指出其中存在的主要問題，并從博物館旅游的經營體制，管理方式，產品營銷等方面提出了策略。

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關鍵詞：博物館旅游；存在的問題；對策�

博物館旅游是一項傳統的旅游項目，從我國旅游業發展之初，博物館就是大眾所熟知的旅游景點。但是隨著旅游類型的豐富，設施的完善，旅游者口味的變化，博物館從曾經“唯一”的景點變得越來越邊緣化，在旅游產品體系中處于十分尷尬的地位。博物館旅游屬于文化旅游，是遺產旅游的重要內容。文化旅游的蓬勃發展和遺產旅游的興起為博物館旅游帶來了巨大的發展機遇，同時也使博物館旅游這種傳統的文化旅游形式面臨著挑戰，新時期博物館旅游的研究既可以豐富我國旅游產品的類型，提升我國旅游產品的文化品位，又可以對轉型時期文博業的可持續發展作有益探索。因此，博物館旅游有巨大的開發前景和研究價值。�

1我國博物館旅游發展的現狀�

我國博物館旅游的現狀主要表現為冷熱不均。首先，從旅游資源角度劃分的博物館類型來看，遺址博物館游客相對較多，藏品博物館除少數外，大多無人問津，生態博物館則剛剛起步。其次，從博物館的規模來看，具有世界聲譽的大型博物館游人如織，中小型博物館則舉步維艱。第三，從博物館的內容來看，具有互動性的科技博物館和行業博物館最受歡迎，數量卻較少；而數量最多的綜合類，歷史類博物館則較少游客。第四，從地理位置來看，處于旅游勝地，或者有旅游景區相依托的博物館游客較多。第五，從時間波動上看，由于特殊的臨時性展覽和免費開放，博物館熱鬧時人滿為患，冷清時門可羅雀。�

2我國博物館旅游存在的問題�

縱觀我國博物館旅游的供求現狀，存在的主要問題是供給不足，需求不旺，供需嚴重脫節。博物館所在的文博業和旅游業缺乏緊密的合作。博物館業對于旅游業大多比較消極，坐等游客上門，而旅游業也沒有給予博物館旅游資源足夠的重視，沒有對旅游者的需求進行引導和挖掘。�

（1）我國博物館精品少，類型單一。我國已有一批具有國際水平的博物館，藏品豐富，設施一流，管理先進，但是精品博物館數量十分有限，并且類型單一。�

（2）中國的大多數博物館長期“恪守”主業，對于中國蓬勃發展的旅游業“坐壁上觀”，排斥“市場”，排斥“旅游”。一方面是觀念原因，我國長期以來對博物館“非營利”性質的認識存在缺陷，片面地將“非營利”等同于“非盈利”，使得博物館完全依靠政府，這既使得各大博物館都在政府有限的資助下艱難地維持生計，同時又形成了博物館畸形的體制和衙門式的作風。另一方面是體制原因，我國博物館行業大多還處于計劃經濟體制下，經營和管理都趨于保守，缺乏活力，導致在參與休閑市場的競爭中被公眾排斥和遺忘，使博物館這一擁有巨大信息量的獨特的文化休閑領域不能發揮應有的作用。�

（3）博物館內容陳舊乏味，展覽死板雷同，缺乏吸引力。博物館所表現的世界并不是普通大眾所熟知的世界，它是一個由科學法則，分類法，時代劃分構建起來的世界，對于非專業的人來說，博物館里所有的東西看起來都一樣，特別是將大量的東西堆砌起來的時候。我國很多博物館的展出相當模式化，所有的展品都是同質的，游客始終處于被動接受的一方，主動性極少。如果游客第一次參觀博物館時留下了不好的印象，他會自然推而廣之，避免選擇其他的博物館。�

（4）博物館不了解游客的需求，很少提供高質量的服務。博物

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